Текст книги "Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало"

Таким образом, с одной стороны, социальная значимость жилья обусловливает существование рынка жилых помещений; с другой стороны, возможность свободного приобретения и отчуждения жилых помещений является важной гарантией реализации права на жилище.

Другое дело, что неспособность большого числа людей самостоятельно удовлетворить свою потребность в жилье с помощью рыночных механизмов требует создания экономических возможностей, а значит, и соответствующих адекватных правовых форм получения жилья вне свободного рынка.

То есть, как представляется, нет никаких противоречий между социальной значимостью жилых помещений и возможностью их свободного отчуждения в качестве товара. Рынок наряду с нерыночными механизмами удовлетворения жилищной потребности должен рассматриваться как средство реализации социальной значимости жилья.

Это конечно же обусловливает необходимость установления особенностей и при регулировании рыночных отношений с жильем, сопряженных с особым субъектным составом, необходимостью защиты слабой стороны и т. д., что в общем-то и делается.

Необходимость цивилизованного регулирования именно рыночных отношений, оборота жилья очень ярко высветилась в относительно недавнем постановлении Конституционного Суда РФ[262]262
  Постановление Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева» // СЗ РФ. 2015. № 14. Ст. 2197.


[Закрыть], в котором подчеркнута незащищенность прав покупателя жилого помещения, который не знал и не должен был знать о наличии прав членов семьи собственников, которые в силу ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не подлежат выселению после отчуждения данного жилого помещения. Установление каких-либо «льготных» прав по соображениям социальной значимости этих прав должно сопровождаться информированием об этих правах других участников оборота.

Авторско-правовая «судьба» результатов коллективного народного творчества

Н.Г. ВАЛЕЕВА, кандидат юридических наук, доцент

Творчество народа – одно из проявлений культуры, которая, по выражению М. Коула, возникает везде, где люди на протяжении какого-то периода времени включены в совместную деятельность.

В искусствоведении и философии выделяется три типа художественного сознания: архаическое, традиционалистское и индивидуально-творческое.

Фольклор в начале своего существования с точки зрения авторского права – это классическое безымянное творчество народа. В том смысле, что невозможно установить не только единственного автора какого-либо произведения, но даже и группу лиц, его создавших. Результаты творчества именно этого типа и были введены в Гражданский кодекс РФ в качестве неохраняемых авторским правом объектов: «произведения народного творчества (фольклор), не имеющие конкретных авторов» (подп. 3 п. 6 ст. 1259).

Действительно, в очень далеко отстоящие от нас времена народное искусство было абсолютно неиндивидуализированным. Но этот вид искусства пусть неспешно, значительно медленнее, чем профессиональное творчество, все же развивался, в нем происходили определенные изменения (немного забегая вперед, отметим, что этот процесс продолжается и сегодня). И постепенно становится возможным определение того сообщества людей, благодаря творчеству которых появлялись некоторые произведения народного искусства. Происходит постепенный переход, выражаясь современным языком, к коллективному (теперь иногда можно услышать – корпоративному) творчеству. Это уже этап существования традиционного искусства, для которого характерна некоторая ограниченность: творческий поиск допустим, но лишь в рамках единой идеи, канона. Данный подход хорошо знаком юристам, имеющим дело с нормами права, которые являются обязательными правилами поведения. Правда, не для какой-то, пусть даже весьма значительной по составу, но все же группы субъектов, а по общему правилу – для любого и каждого. Поэтому (конечно, с определенной долей условности) традиционное искусство иногда называют нормативным.

Итак, со временем на стадии традиционного искусства уже стала возможна атрибуция – определение и указание авторства некоего сообщества. Причем произведения каждой из таких групп, с одной стороны, имели отличия от работ, создаваемых другими коллективами (в области народного искусства, в его предметной части, они обычно называются ремеслами, в том числе народными художественными промыслами, школами народных мастеров). С другой стороны, внутри группы четко прослеживались общие черты, присущие результатам творческого труда членов данного коллектива (то, что в искусствознании называется стилем мастеров определенной школы). Этот стиль был своим, отличным, узнаваемым, даже если мастера нескольких школ работали в одном жанре. Например, глиняные фигурки Гжели отличаются от таких же изделий Скопина, подносы Нижнего Тагила – от подносов подмосковного Жостова, лаковая живопись Палеха – от выполненных в той же технике лаковой миниатюры шкатулок Мстеры. Дымковская игрушка, обладая «лица необщим выраженьем», отличается от богородских игрушек, вологодское кружево от рязанского и т. д. Создавался и сохранялся общий стиль совместными усилиями всех членов школы.

Коллективное творчество обладает еще одной особенностью. Его методом является варьирование, т. е. лишь частичное, постепенное изменение, а не радикальное обновление художественных приемов (формы, колорита, орнаментов, мотивов, материалов, из которых изготавливаются изделия). Привнесение чего-то нового допустимо, но строго дозированно для сохранения отличительных черт школы.

Отсюда – характерные для народного искусства преемственность и традиционность.

В этом смысле стиль промысла, как результат постоянных совместных усилий, по-видимому, никогда не приобретет окончательной формы. Тогда как в авторском праве произведение конкретного художника (пусть даже незавершенное, например этюд) охраняется с момента, когда автором ему придана определенная оригинальная форма, в результате чего оно, поначалу возникшее в мыслях автора, получило объективную (как правило, вещественную) форму выражения и поэтому может быть воспринято другими людьми. В свое время русский художник Б. М. Кустодиев на вопрос: что такое картина? давал следующий ответ: «В сущности ничего нет: холст и комбинация красок, но почему-то это отделяется от художника и живет своею жизнью».

С течением времени происходит переход от традиционалистского к индивидуально-творческому сознанию. При нем «центральным персонажем… стало не произведение, подчиненное заданному канону, а его создатель, центральной категорией – не стиль или жанр, а автор»[263]263
  Аверинцев С.С. и др. Категории поэтики в смене литературных эпох // Историческая поэтика: Литературные эпохи и типы художественного сознания: Сб. статей. М.: Наследие, 1994.


[Закрыть].

Произведение – уже результат труда одного лица, причем от начала до конца. «Автор-творец – носитель концепции всего произведения»[264]264
  Тамарченко Н.Д. Автор-творец // Литературоведческие термины (материалы к словарю). Коломна, 1999. С. 5–6.


[Закрыть].

Именно этот тип художественного сознания и лег в основу концепции авторского права. С помощью его норм была юридически оформлена идея личного начала в творчестве.

Авторским правом защищаются индивидуальные произведения, созданные в результате не просто интеллектуальной, но – и это обязательное условие – творческой деятельности.

В теории права и судебной практике существуют две разные позиции в понимании оригинальности. В соответствии с англо-американской системой произведение будет считаться оригинальным, лишь бы оно не было копией ранее созданного. Для романо-германской системы характерен более строгий подход: произведение – результат самовыражения автора, поэтому оно несет на себе отпечаток его индивидуальности. Этой позиции придерживается и большинство российских цивилистов. «Любое человеческое творение, будь то литература, музыка или живопись – это всегда автопортрет», – утверждал С. Батлер (кстати, английский писатель). Отсюда – непохожесть произведения, его оригинальность, в авторском праве понимаемая как неповторимость, невозможность точного воспроизведения его другим человеком.

Как не может быть двух одинаковых людей (и это заложено в человеческой природе, потому что биологическим разнообразием обеспечивается выживание и поддержание жизни), так невозможно создать произведение, являющееся совершенной копией другого.

Попутно заметим, что в этом смысле труд реставраторов, которым для возрождения чужого произведения необходимо попытаться как можно точнее понять замысел автора и вновь воплотить его, – деятельность, которая объективно противоречит природе индивидуального творчества.

Индивидуально-творческое сознание характерно для академического искусства, где ценится отличимость, «самость» каждого художника (слово «художник» здесь употреблено в широком смысле, как синоним слов «творец», «создатель»).

Справедливости ради следует сказать, что и в профессиональном творчестве есть примеры создания произведений совместным трудом не одного, а нескольких лиц. В таком случае мы имеем дело с соавторством (ст. 1258 ГК РФ). Но это ни в коем случае не аналог коллективного народного творчества, для которого, пожалуй, наиболее важным является не столько участие нескольких лиц в процессе создания произведения, сколько предзаданность, подчиненность творческих исканий отдельных художников общей для данного коллектива идее, его нормам и правилам. В отличие от этого профессиональные художники независимы в своих творческих поисках, каждый стремится найти нечто свое, непохожее на все, созданное до него другими.

При соавторстве, предусмотренном нормами гражданского права, каждый вносит свою лепту в создание единого, общего произведения. Соответственно у каждого соавтора возникают интеллектуальные права на общий результат их труда, а при раздельном соавторстве у каждого также появляются права и на свой вклад. По терминологии законодателя, права эти принадлежат всем авторам совместно (п. 4 ст. 1228 ГК РФ). Другое дело – как они могут быть реализованы: при их осуществлении нельзя не учесть волю остальных авторов, также имеющих права на общее произведение. Поэтому по общему правилу это происходит по договору между соавторами.

Таким образом, деятельность индивидуальных творцов современным правом признается, они наделяются интеллектуальными правами, которые подлежат защите в случае их нарушения.

Если вернуться к народному искусству, то в последние десятилетия в нем также появились примеры индивидуального творчества. Это проявляется в том, что теперь мастер иногда указывает свое имя. Порой, если это позволяет характер изделия, прямо на нем самом.

И все же, думается, дело не в наличии или отсутствии атрибуции, а в коллективном характере самого творческого процесса. Именно коллектив мастеров отбирает из новинок, предлагаемых отдельными авторами, то, что соответствует стилю данной школы. Затем отобранным приемам обязательно обучаются все остальные народные художники промысла. В итоге результатом персонального творчества «овладевает» коллектив. Оно (новшество) вливается в традицию. По словам В. И. Серебровского, творческая индивидуальность поглощается коллективом[265]265
  Серебровский В.И. Вопросы советского авторского права. М., 1956. С. 5–6.


[Закрыть].

От того, что конкретный автор, работая в традициях определенной школы мастеров, указывает свое имя, выполненное им изделие не становится результатом только его труда. Оно остается проявлением общего стиля, присущего данной школе народного искусства, созданного (скорее всего на протяжении не одного столетия) и сохраненного совместными усилиями всех (и ныне здравствующих, и давно ушедших «в мир иной») народных художников, творивших в такой, как говорили ранее, «манере».

Об индивидуальном творчестве можно будет вести речь, если отдельный народный художник отойдет от канона школы, используя приемы и художественные образы, не характерные для данного промысла, выходящие за рамки его стиля. В результате появляется обычный объект авторского права, конечно же при условии выполнения требований, необходимых для получения правовой охраны (творческий характер труда и наличие объективной формы выражения).

Интересно проанализировать в этом контексте определение фольклора, сформулированное в 1989 г. Генеральной конференцией ЮНЕСКО в рекомендации по его сохранению. «Фольклор (традиционная или народная культура) есть совокупность основанных на традициях культурного сообщества творений, выраженных группами или индивидуумами и признанных в качестве отражения чаяний сообщества, его культурной и социальной самобытности»[266]266
  Бюллетень по авторскому праву. 1991. № 1. Т. XXIV. С. 9.


[Закрыть].

Следовательно, международными актами признаются в качестве фольклора результаты труда («творения») не только коллективов («групп»), но и отдельных лиц («индивидуумов»).

Особенность бытования народного творчества в наши дни – одновременное наличие всех типов художественного сознания: архаическое (неперсонифицированное с точки зрения авторского права), традиционалистское с коллективным (наверное, можно его назвать и групповым) авторством, а также индивидуальное. И если первый тип принципиально «не вписывается» в концепцию авторского права, то последний, точнее – результаты труда индивидуально работающих авторов охраняются нормами Гражданского кодекса РФ как объекты авторского права.

В этом смысле «не повезло» второму типу художественного сознания, сохранившегося и продолжающего существовать в наши дни. Это не анахронизм. Коллективное народное творчество, в том числе в виде художественных промыслов, имеет право на существование в современном мире. Более того, на международном уровне уже неоднократно подчеркивалось, что фольклор заслуживает правовой охраны, сходной с охраной, предоставляемой произведениям интеллектуального творчества.

Автором данной статьи уже неоднократно высказывалось мнение, что в области народного искусства индивидуализация целесообразна на уровне школы мастеров определенного промысла в силу коллективности творческого процесса и его ограниченности рамками художественной системы этого промысла. Отсюда и особенность объекта такого вида искусства: материальным воплощением произведения традиционного народного творчества не может быть изделие, изготовленное одним мастером. Результатом совместных творческих усилий, а следовательно – произведением является общий художественный «почерк» мастеров промысла, стиль данной школы как система художественных средств выразительности.

Сказанное закономерно порождает вопрос о правообладателе. Элементы художественной системы промысла применяются всеми мастерами, работающими в рамках его стиля. Ответ на возникший вопрос осложняется еще и тем обстоятельством, что на практике мастера одной школы могут быть объединены в организацию (юридическое лицо) либо работать индивидуально.

Гражданскому праву известны не только индивидуальные лица – носители прав и обязанностей. Это может быть и некая совокупность субъектов: участники общей собственности, содолжники, сокредиторы при множественности лиц в обязательстве, соавторы, соисполнители и др.

Думается, что для сохранения и развития народного искусства, в том числе традиционных художественных промыслов, могут быть задействованы различные известные гражданскому праву организационно-правовые формы существования и деятельности. Какие именно – об этом речь пойдет в последующих публикациях.

Особенности приобретения гражданами права собственности на жилые помещения при участии в долевом строительстве и в жилищных кооперативах

Е.М. ПОДРАБИНОК, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета

Общественные отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства и (или) приобретения жилых помещений в многоквартирных домах получили в настоящее время широкое развитие. Все способы, с помощью которых возможно указанное привлечение денежных средств граждан, закреплены в п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[267]267
  Российская газета. 2004. 31 декабря.


[Закрыть] (далее – Закон о долевом строительстве). К таким способам относятся в том числе привлечение денежных средств граждан через участие в долевом строительстве, участие в потребительских жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах (далее – жилищные кооперативы).

Несмотря на то что отношения между жилищными кооперативами и их членами не регулируются Законом о долевом строительстве, а регламентируются соответственно Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ), Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»[268]268
  Российская газета. 2004. 31 декабря.


[Закрыть] (далее – Закон о накопительных кооперативах), перечень способов привлечения денежных средств граждан для строительства и (или) приобретения жилых помещений в многоквартирных домах закреплен именно в Законе о долевом строительстве[269]269
  Думается, что с точки зрения юридической техники целесообразнее указанный перечень способов привлечения денежных средств граждан для строительства и (или) приобретения жилых помещений в многоквартирных домах закрепить в ЖК РФ. Особенности реализации каждого конкретного способа могли бы проявляться в специальных федеральных законах.


[Закрыть].

Общей чертой отношений по участию граждан в долевом строительстве и потребительских жилищных кооперативах является, как правило, привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов до введения их в эксплуатацию. В связи с тем, что и многоквартирный жилой дом, и входящие в него жилые помещения будут созданы (построены или приобретены) в будущем, возникает вопрос о том, каковы особенности (предпосылки и основания) приобретения гражданами права собственности на жилые помещения при участии в долевом строительстве и жилищных кооперативах.

В науке под «основаниями и предпосылками возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений понимается определенный комплекс различных по характеру явлений, взаимодействие которых влечет за собой движение гражданского правоотношения (прав, обязанностей). В юридическом аспекте предпосылки и основания движения правовых связей подразделяются на три основные категории: 1) нормативные предпосылки; 2) правосубъектные предпосылки и 3) фактическая основа возникновения, изменения и прекращения гражданских правоотношений»[270]270
  Красавчиков О.А. Категории науки гражданского права: Избр. труды. В 2 т. Т. 2. М.: Статут, 2005. С. 51.


[Закрыть]. В связи с этим представляется целесообразным рассмотреть предпосылки и основания приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве через призму указанных трех категорий.

1. «К нормативным предпосылкам относятся различные нормы права, которыми устанавливается правовое регулирование общественных отношений. В нормах права закрепляется общая мера известного (возможного или должного) поведения лиц в определенных условиях, при соответствующих обстоятельствах»[271]271
  Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 51.


[Закрыть].

К нормативным предпосылкам в данном случае необходимо отнести нормы, содержащиеся в ГК РФ, ЖК РФ, Законе о долевом строительстве, Законе о накопительных кооперативах.

Следует отметить, что правовое регулирование отношений, возникающих при участии граждан в жилищно-строительных кооперативах, в период плановой экономики кардинально отличалось от современного правового регулирования. Так, членам жилищно-строительного кооператива предоставлялось жилое помещение после введения дома в эксплуатацию, но до оплаты паевого взноса в полном объеме. Первоначально собственником построенного многоквартирного дома и всех входящих в него помещений являлся кооператив, гражданам – членам кооператива жилые помещения предоставлялись в пользование[272]272
  См. ст. 108 Гражданского кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) (Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407); ст. 118 Жилищного кодекса РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г.) (Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883).


[Закрыть]. При этом граждане имели возможность, проживая в жилом помещении, продолжать вносить паевые взносы. Со вступлением в силу с 1 июля 1990 г. Закона СССР «О собственности в СССР»[273]273
  Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. № 11. Ст. 164.


[Закрыть] граждане, полностью выплатившие паевые взносы, получили возможность приобрести право собственности на занимаемое жилье, а кооперативы продолжали оставаться собственниками только объектов общего пользования. Указанные правила не были рассчитаны на те ситуации, в которых граждане вносят паевой взнос в полном объеме до окончания строительства дома, до введения его в эксплуатацию.

В соответствии с действующим законодательством это правило о приобретении членами жилищных кооперативов права собственности на жилое помещение после полной выплаты пая практически не изменилось. Так, по п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. В ст. 129 ЖК РФ, регулирующей деятельность жилищно-строительных кооперативов, также закреплено, что в жилищно-строительных кооперативах право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью[274]274
  При этом помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен этот дом (общее имущество в многоквартирном доме), принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).


[Закрыть]. По ст. 30 Закона о накопительных кооперативах право собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретает член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение. Следует отметить, что данные нормы ГК РФ, ЖК РФ, Закона о накопительных кооперативах скорее всего, как и при плановой экономике, рассчитаны на те ситуации, когда строительство многоквартирного дома завершено, он сдан в эксплуатацию, паевые взносы не выплачены полностью и жилые помещения кооперативом предоставлены гражданам в пользование.

В связи с этим несколько выделяются правила о приобретении права собственности участником долевого строительства. Так, по п. 2 ст. 16 Закона о долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, для приобретения права собственности на жилое помещение полной оплаты цены договора участником долевого строительства не требуется.

При анализе рассматриваемых норм возникает вопрос об их актуальности. Необходимо отметить, что на сегодняшний день распространены ситуации, когда граждане – участники долевого строительства и жилищных кооперативов выплачивают паевые взносы в полном объеме еще до окончания строительства многоквартирного дома. Соответственно появляется вопрос о возможности приобретения гражданами права собственности на жилые помещения при тех стадиях строительства, которые имеют место до введения дома в эксплуатацию (при наличии только котлована, при возведении фундамента, части стен и перекрытий и т. д.). В силу вещного характера права собственности очевидным является отрицательный ответ на этот вопрос. Тем более в данном случае неправомерно утверждение о возникновении права собственности на жилые помещения с момента внесения паевых взносов в полном объеме. По этой причине представляется спорным вывод п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Так, п. 11 указанного Постановления установлено, что «граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной оплаты пая членом потребительского кооператива… (…пункт 4 статьи 218 ГК РФ…)»[275]275
  Российская газета. 2010. 21 мая.


[Закрыть].

В рассматриваемых ситуациях основанием для приобретения права собственности, как вещного права, должно являться наличие вещи в виде построенного или приобретенного объекта недвижимости – жилого помещения. Следует также учитывать здесь и определение понятий «помещение» и «жилое помещение». Так, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[276]276
  Российская газета. 2009. 31 декабря.


[Закрыть] помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Не вызывает сомнений, что помещение – это особого рода вещь, имеющая определенные пространственные границы. По ст. 15 ЖК РФ «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования))». Следовательно, помещение, как вещь, должно быть не только изолированным, пригодным для постоянного проживания, что подтверждается вводом многоквартирного дома в эксплуатацию, но и оно вообще должно быть! Иначе возникнет ситуация, в которой права на дом и жилые помещения есть, а дома нет[277]277
  В данном случае возникнет ситуация, обратная той, что излагает Б.М. Гонгало: «До чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи. По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают…), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: «Дома нет!»» (Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2).


[Закрыть].

Если же многоквартирный дом не построен полностью или построен, но не введен в эксплуатацию, в этих случаях можно рассуждать в том числе о появлении у граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства, доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Думается, что в п. 4 ст. 218 ГК РФ установлен не иной момент возникновения права собственности, а особое основание для приобретения права собственности, которое обусловлено особым характером отношений, возникающих между жилищным кооперативом и его членами (членских, корпоративных).

Следовательно, рассматриваемые нормы (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ, ст. 30 Закона о накопительных кооперативах) нуждаются в актуализации с учетом современных реалий.

Представляет интерес также вопрос об отсутствии в действующем законодательстве норм, определяющих, какое лицо становится собственником жилых помещений (и мест общего пользования) в случае, если застройщик или жилищный кооператив не смог привлечь необходимое количество граждан, пропорциональное количеству строящихся жилых помещений в многоквартирном доме.

При анализе общественных отношений, возникающих при участии граждан в жилищных кооперативах, можно предположить, что в указанной ситуации жилищный кооператив осуществил строительство жилых помещений (а также общего имущества) в многоквартирном доме за свой счет. А это значит – за счет денежных средств имеющихся членов кооператива. Следовательно, жилые помещения (и места общего пользования), для строительства которых жилищный кооператив не смог привлечь граждан, должны становиться общей собственностью имеющихся членов кооператива и должны принадлежать им на праве общей долевой собственности.

Представляется, что в данном случае нет оснований для приобретения права собственности на данные жилые помещения самим жилищным кооперативом как юридическим лицом. Поскольку отношения между ним и членами кооператива являются корпоративными, имеющиеся у него средства для строительства многоквартирного дома формируются за счет паевых взносов членов кооператива. Паевые взносы при этом должны обеспечивать покрытие всех расходов жилищного кооператива на строительство многоквартирного дома. Жилищный кооператив может осуществить строительство жилых помещений, на которые не привлек членов кооператива, за счет дополнительных средств, например кредитных. Однако в подобном случае у него, как у потребительского кооператива, возникнут убытки, которые обязаны будут покрывать путем внесения дополнительных взносов члены кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (ст. 123.3 ГК РФ).

При этом действующее законодательство не предусматривает, что у членов жилищного кооператива в подобной ситуации возникнет право общей долевой собственности на жилые помещения в многоквартирном доме (а также право на общее имущество, включая земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом), не закрепляется также и необходимость государственной регистрации возникающего права.

При анализе общественных отношений, возникающих при участии граждан в долевом строительстве, необходимо отметить, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на жилое помещение являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и документ о передаче объекта долевого строительства. При этом Закон о долевом строительстве также не регламентирует отношения, возникающие в случае, когда застройщик осуществил строительство большего количества жилых помещений, чем количество привлеченных участников долевого строительства. В отличие от кооперативов, застройщик может использовать для строительства таких «нераспределенных» жилых помещений в том числе и собственные, и заемные средства. Из легального определения договора долевого строительства, содержащегося в п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только до момента введения дома в эксплуатацию. Следовательно, если дом построен без привлечения необходимого количества участников долевого строительства и введен в эксплуатацию, то застройщик должен становиться собственником «нераспределенных» жилых помещений в многоквартирном доме и обязан зарегистрировать право собственности на них. После этого он может их отчуждать по различным гражданско-правовым договорам, кроме договора о долевом строительстве.

Однако Закон о долевом строительстве, как и ЖК РФ, также не содержит нормы о том, что собственником жилых помещений, построенных за счет собственных денежных средств, становится застройщик. Не закрепляется и обязанность застройщика регистрировать право собственности на объекты в составе многоквартирного дома, строительство которых он осуществлял за свой счет. Представляется, что в данном случае возможно считать, что собственником жилых помещений в многоквартирном доме становится застройщик в случае, если он не смог привлечь денежные средства для строительства всех помещений в многоквартирном доме и осуществил строительство части из них за свой счет.

Думается, право общей долевой собственности членов жилищного кооператива и право собственности застройщика на жилые «нераспределенные» помещения в рассматриваемых случаях должно подлежать государственной регистрации. В связи с этим представляется целесообразным на законодательном уровне закрепить обязанность застройщика и жилищного кооператива регистрировать данное право. Необходимость законодательного закрепления указанного положения обусловлена тем, что жилые помещения являются недвижимым имуществом (ст. 219 ГК РФ), с момента государственной регистрации данного права жилищный кооператив и застройщик (как собственники) несут риск случайной гибели и бремя содержания указанного имущества (ст. 210, 211 ГК РФ).