Текст книги "Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало"

Данный законопроект разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П «По делу о проверке конституционности ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А. М. Богатырева», которым ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» была признана не соответствующей Конституции РФ «в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника».

Иными словами, Конституционный Суд РФ поставил перед федеральным законодателем задачу найти наконец-то баланс между интересами бывших членов семьи собственника жилого помещения и интересами приобретателя этого помещения, который ничего не знал о существовании таких членов семьи и об их правах.

В законопроекте предложено дополнить ст. 31 ЖК РФ следующей нормой: «Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (в том числе жилое помещение, право собственности на которое возникло на основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника жилого помещения на определенный срок на основании соглашения между собственником и бывшим членом его семьи о пользовании данным жилым помещением таким бывшим членом семьи или решения суда, указанных в части 4 настоящей статьи, подлежит государственной регистрации».

Кроме того, такое же обременение предлагается регистрировать и при наличии прав бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что на день приватизации данного жилого помещения такие лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (изменения вносятся в ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В результате принятия этого законопроекта в нашем законодательстве может отчасти воплотиться в жизнь конструкция социального узуфрукта. Бывший член семьи, доказавший в судебном порядке основание возникновения своего права, опубличит существование этого права посредством внесения сведений о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Станет ли такое право все-таки вещным? Точнее, что гораздо важнее, нежели дискуссия о природе права и о его наименовании, станет ли это право прочным, будет ли оно защищено против собственника? Этот вопрос остается открытым.

Дело в том, что законопроект не отменяет жесткого правила п. 5 ст. 31 ЖК РФ о прекращении прав бывших членов семьи при прекращении права собственности на жилое помещение. Следовательно, даже государственная регистрация обременения в виде социального узуфрукта члена семьи собственника, установленного решением суда, не препятствует «очищению» жилого помещения от обременения в случае смерти собственника или прекращения права собственности на жилое помещение по иным основаниям, в том числе в результате сделок о его отчуждении.

Иными словами, государственная регистрация прав бывших членов семьи сама по себе не порождает следования этих прав судьбе жилого помещения и не укрепляет эти права вопреки ожиданиям, которые порождает пояснительная записка к законопроекту.

В то же время сама идея ввести возможность государственной регистрации таких прав, предложенная для включения в законодательство, безусловно, свидетельствует о многом.

Субъекты законодательной инициативы в поиске баланса между интересами приобретателей недвижимости и интересами лиц, проживающих в такой недвижимости, интуитивно стремятся к тому, чтобы придать правам членов семьи вещный характер, упрочить их за счет внесения в реестр, т. е. за счет их опубличивания.

Однако при этом за рамками законопроекта остается вопрос о пользе предлагаемых новелл. Думается, что и после принятия рассматриваемого законопроекта собственник жилого помещения, обремененного правами бывших членов его семьи, не согласный с судебным решением, легко обойдет выставленные ему препоны и с помощью любой сделки (прежде всего дарения) оставит бывших членов своей семьи ни с чем.

В этом смысле государственная регистрация «временного» обременения права будет острасткой для небольшой доли приобретателей жилых помещений, а именно для тех из них, кто стремится свести риски при приобретении жилья к нулю. Те же приобретатели, кто готов нести чуть большие риски (за счет дисконта со стороны отчуждателя), возьмут и обремененную недвижимость, понимая, что после возникновения у них права собственности такое обременение в силу ЖК РФ и ГК РФ перестает существовать.

Мы бы не стали исключать того, что при рассмотрении указанного законопроекта в Государственной Думе РФ будет предложено сохранить зарегистрированное право бывших членов семьи после смены собственника жилого помещения. Безусловно, подобное решение станет своего рода революцией, даже с учетом того, что оно коснется только бывших членов семьи собственника.

Ясно одно – до того, как социальный узуфрукт не завоюет себе прочное место в нашей правовой системе (а это возможно лишь в случае признания его полноценным ограниченным вещным правом), о защищенности членов семьи собственника жилого помещения и как следствие о защищенности бывших членов семьи собственника не может идти речи.

Однако, как выше уже отмечалось, защищать их или нет – это вопрос правовой политики, которая, как представляется, не должна руководствоваться исключительно соображениями экономической целесообразности. Необходимо видеть дальше, смотреть за пределы успеха ипотечного кредитования, предчувствовать риски обращения взыскания на жилые помещения при дефолте собственника, а также оценивать последствия отчуждения собственником своего жилья вопреки воле тех, кто с ним живет.

Метания от признания прав членов семьи при смене собственника (1995 г.) к прекращению этих прав (2005 г.) и обратно к укреплению этих прав (2015 г.) свидетельствуют о том, что правовая политика колеблется вместе с экономической. Законодатель, «перегнув палку» при защите лиц, не имеющих собственного жилья, тормозил развитие оборота жилой недвижимости. Осознав это и заняв противоположную позицию, он усугубил риск увеличения класса социально незащищенных граждан. Каким же будет его следующий шаг?