Текст книги "Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б. М. Гонгало"

Кроме того, есть еще некоторые особенности приобретения права собственности на жилые помещения при привлечении денежных средств граждан для строительства и (или) приобретения жилья. Если застройщик или жилищный кооператив не осуществляют строительство дома самостоятельно и являются заказчиками по договору подряда или покупателями по договору купли-продажи, можно сделать предположение, что они, принимая многоквартирный дом в целом или отдельное жилое помещение, должны становиться их собственниками.

Так, по п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. По ст. 110 ЖК РФ члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три. Закон о накопительных кооперативах предоставляет возможность кооперативам не только осуществлять строительство многоквартирных домов, но и приобретать жилые помещения для своих членов; заключать договоры долевого строительства с застройщиком, выступая дольщиком. Так, по п. 1 ст. 16 Закона о накопительных кооперативах при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе: 1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений; 2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства; 3) приобретать жилые помещения; 4) привлекать заемные денежные средства в определенном законом случае.

Представляется, что во всех этих случаях, когда застройщик или жилищный кооператив не осуществляют строительство многоквартирного дома самостоятельно, а являются заказчиками по договору строительного подряда и (или) приобретают готовые жилые помещения по договору купли-продажи или по договору о долевом строительстве, именно они, как юридические лица, и должны становиться собственниками приобретенных многоквартирного дома и (или) жилых помещений.

После приобретения права собственности на жилые помещения застройщик вправе отчуждать их гражданам по любому договору, в том числе по договору купли-продажи, кроме договора долевого строительства. Иначе обстоит дело с жилищными кооперативами. После приобретения права собственности на жилые помещения жилищный кооператив должен передать их членам кооператива. Это заставляет задаться следующими вопросами: какова правовая форма возникающего в данном случае отношения по передаче жилого помещения из собственности кооператива в собственность гражданина – члена накопительного кооператива? Можно ли в данном случае применять п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ, ст. 30 Закона о накопительных кооперативах, где указано, что право собственности на жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретает член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение? Возможно ли жилищному кооперативу производить возмездное отчуждение жилого помещения по гражданско-правовым договорам с учетом существующих корпоративных (членских) отношений между ним и членом кооператива? Какой способ приобретения права собственности (первоначальный или производный) членами кооператива будет иметь место в указанном случае?

Таким образом, при анализе нормативных предпосылок и оснований приобретения права собственности на жилые помещения следует отметить, что содержащиеся в указанных нормативных актах нормы права, как общее предписание, не наделяют граждан – участников кооперативов и долевого строительства как участников данных правоотношений правами и обязанностями, а создают юридическую возможность возникновения гражданских правоотношений, выступают в качестве одной из общих юридических предпосылок возникновения гражданских правоотношений в целом и приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах в частности.

2. При анализе особенностей приобретения права собственности на жилые помещения при участии граждан в долевом строительстве и в жилищных кооперативах помимо нормативных предпосылок и оснований приобретения права собственности на жилые помещения при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве необходимо рассмотреть также и правосубъектные предпосылки. По своему содержанию правосубъектность представляет собой явление сложное, слагающееся из двух основных элементов – из правоспособности и дееспособности, которыми обладают субъекты гражданского права. Особый интерес в данном случае имеет вопрос о правоспособности, поскольку дееспособность служит мерой, определяющей способность лица к совершению действий по осуществлению правоспособности[278]278
  Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 87.


[Закрыть].

Жилищный кодекс РФ не содержит норм, закрепляющих выполнение каких-либо требований жилищно-строительными кооперативами для приобретения ими права на привлечение денежных средств граждан. Соответственно жилищно-строительные кооперативы вправе привлекать денежные средства граждан непосредственно после появления у них правоспособности, т. е. после внесения сведений о них в Единый государственный реестр юридических лиц. При этом ЖК РФ закрепляет правило о том, что жилищно-строительный кооператив не вправе привлекать новых членов и их денежные средства, если у него нет возможности предоставить им жилое помещение. Количество членов кооператива не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Гражданин признается членом жилищно-строительного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения правления о приеме в члены кооператива общим собранием членов кооператива (п. 1, 2 ст. 121 ЖК РФ). В силу того, что общее собрание утверждает решение правления о приеме новых членов, в кооперативе контролируется соответствие количества членов кооператива и количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме. Представляется, норма о возможном максимальном количестве членов жилищно-строительного кооператива, не превышающем количества строящихся жилых помещений, содержит своеобразное ограничение правоспособности кооператива.

У накопительных кооперативов, как и у жилищно-строительных кооперативов, право на привлечение средств граждан для строительства жилья появляется при возникновении у них правоспособности и имеет следующие особенности. В Законе о накопительных кооперативах закрепляются нормативы, которые кооператив обязан соблюдать при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан. Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных нормативов (п. 4 ст. 49 Закона о накопительных кооперативах). В случае их неисполнения кооперативом, а также в случае, если эти нарушения создали реальную угрозу правам и законным интересам членов кооператива, орган, осуществляющий контроль за деятельностью накопительных кооперативов, вправе вынести предписание о приостановлении деятельности кооператива по привлечению новых членов, а после обратиться в суд с требованием о ликвидации кооператива (п. 2 ст. 52 Закона о накопительных кооперативах).

Как видно из приведенной нормы, речь идет о нарушении прав и интересов только членов кооператива. Но указанные меры не обеспечивают охрану прав и интересов лиц, которые только намереваются вступить в кооператив. Кроме того, эти меры не способствуют охране прав и членов кооператива, поскольку ликвидация последнего означает, что строительство многоквартирного дома будет прекращено.

Думается, что норма, запрещающая накопительному кооперативу осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает названные в законе нормативы, также содержит частичное ограничение правоспособности. Однако данное правило не будет способствовать охране прав участников жилищных кооперативов. Во-первых, граждане не имеют возможности самостоятельно отслеживать соблюдение кооперативом нормативов финансовой устойчивости. Во-вторых, в обязанности органа, осуществляющего контроль и надзор за деятельностью накопительных кооперативов, не включена обязанность выдавать информацию по запросу граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, о его финансовой устойчивости. Вместе с тем накопительный кооператив постоянно привлекает новых граждан, поскольку члены кооператива уступают свои права требования другим лицам, члены его могут быть исключены, рассматриваемые нормативы не являются статичными, постоянно изменяются.

Представляется, что соблюдение нормативов финансовой устойчивости в данном случае имеет общие черты с лицензированием отдельных видов деятельности, поэтому федеральный орган, осуществляющий функции по контролю, должен немедленно реагировать на их нарушение. В частности, он должен доводить до сведения граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, информацию о соблюдении или нарушении этих нормативов, а также формировать общедоступный перечень накопительных кооперативов, которые не вправе привлекать средства граждан. Должен быть разработан механизм доведения до участников гражданского оборота информации о нарушении кооперативами этих нормативов, а органу, осуществляющему функции по контролю и надзору, должно быть вменено в обязанность выдавать по запросу граждан, намеревающихся вступить в накопительный кооператив, информацию о его финансовой устойчивости.

Еще одной особенностью, отличающей накопительный кооператив от жилищно-строительного кооператива, является нормативное закрепление максимального количества его членов. Так, число членов кооператива не может быть менее 50 человек и более 5 тыс. человек, если законом не установлено иное (п. 1, 4 ст. 5 Закона о накопительных кооперативах)[279]279
  Если число членов кооператива превысит установленный предел, он подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения (п. 4 ст. 13 Закона). В период проведения принудительной реорганизации приостанавливается деятельность кооператива по привлечению денежных средств новых членов кооператива и использованию этих средств (п. 4 ст. 13 Закона).


[Закрыть]. Однако при этом в Законе о накопительных кооперативах не закрепляется правило, содержащееся в ЖК РФ, о том, что количество членов кооператива не должно превышать количества строящихся квартир.

В отличие от жилищных кооперативов, при долевом строительстве право на привлечение средств граждан возникает у застройщика не в момент появления у него правоспособности, а после соблюдения определенных требований, установленных законом. Так, застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком (п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве).

Получение разрешения на строительство и государственная регистрация права на земельный участок означают, что застройщик привлекает средства граждан для реального ведения строительства, что он правомерно использует земельный участок, специально отведенный для этих целей. Опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации позволяют гражданам как потенциальным участникам долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике и о проекте строительства (ст. 19 Закона о долевом строительстве). С учетом содержания этой информации (ст. 19–21 Закона о долевом строительстве) граждане еще до заключения договора имеют возможность оценить риски, связанные с привлечением их средств застройщиком.

Представляется, что закрепленные в Законе о долевом строительстве требования, предъявляемые к застройщикам, частично ограничивающие их правоспособность, являются мерой охраны превентивного характера, предотвращающей привлечение средств граждан без проведения подготовительных мероприятий, обеспечивающей возможность осуществления строительства и предоставления жилья по его окончании.

Таким образом, во всех нормативных актах, регулирующих участие граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве, закрепляется частичное ограничение правоспособности кооперативов и застройщиков, которое выражается в ограничении их возможности привлекать денежные средства граждан. Указанное ограничение обосновано необходимостью введения превентивных мер с целью профилактики правонарушений в рассматриваемой сфере. Следует отметить, что правосубъектность в данном случае является предпосылкой для приобретения права собственности участниками жилищных кооперативов и долевого строительства на жилые помещения в многоквартирном доме. Но при этом данная предпосылка является более конкретизированной в зависимости от субъекта, будущего участника гражданских правоотношений. Рассматриваемые требования к будущим субъектам правоотношений – кооперативам и застройщикам предопределяются необходимостью защиты их контрагентов – граждан (как стороны заведомо более слабой)[280]280
  См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 641.


[Закрыть].

3. Помимо нормативных и правосубъектных предпосылок и оснований приобретения права собственности на жилые помещения при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве следует также рассмотреть и фактическую основу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Фактическая основа в данном случае состоит из юридических фактов, фактов реальной действительности, с наличием которых нормы права связывают приобретение права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме. Следует предположить, что основанием приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме при участии граждан в жилищных кооперативах и долевом строительстве является одинаковый юридический состав.

Так, между жилищным кооперативом и его членами возникают корпоративные (членские) отношения, которые состоят из двух групп отношений: обязательственных, складывающихся по поводу привлечения денежных средств членов кооперативов и предоставления им жилых помещений в многоквартирном доме в пользование, и организационных, складывающихся по поводу управления кооперативом. Отношение по привлечению денежных средств граждан для предоставления жилья в жилищном кооперативе является обязательством, в силу которого одна сторона (кооператив) обязуется предоставить другой стороне (члену кооператива) равное стоимости внесенного паевого взноса жилое помещение во владение и пользование, а при полной выплате паевого взноса – в собственность, а другая сторона (член кооператива) вправе требовать предоставления указанного жилого помещения в соответствии с решением общего собрания кооператива при условии выполнения ею обязанности по внесению необходимых взносов для строительства жилого дома.

Если строительство жилых помещений в многоквартирном доме осуществляется за счет средств жилищного кооператива, собственником жилых помещений становится кооператив, который предоставляет жилье гражданам во владение и пользование. Если же строительство жилых помещений осуществляется за счет денежных средств граждан – членов кооператива, внесенных до окончания строительства, то собственниками жилых помещений становятся граждане – члены кооператива.

Передачу жилого помещения кооперативом гражданину и выплату пая гражданином в указанном случае необходимо считать исполнением обязательств. Поэтому у участников жилищного кооператива основанием приобретения права собственности на жилое помещение в составе многоквартирного дома является исполнение обязательств (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Юридический состав, являющийся основанием приобретения права собственности членом жилищного кооператива, включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения члену кооператива, в) выплата паевого взноса в полном объеме.

При заключении гражданами договора долевого строительства тоже возникает обязательственное правоотношение. При этом юридический состав, являющийся основанием приобретения права собственности гражданином – участником долевого строительства, также включает в себя следующие юридические факты: а) введение многоквартирного дома в эксплуатацию, б) передача жилого помещения участнику долевого строительства, в) выплата денежных средств в полном объеме.

Однако решение вопроса об основании приобретения права собственности при участии в долевом строительстве имеет следующие особенности. Если застройщик осуществил строительство жилых помещений за свой счет и право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме возникает у него, то основанием приобретения застройщиком права собственности будет являться создание новой вещи для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Если же застройщик осуществил строительство жилых помещений за счет привлеченных средств граждан, то право собственности на жилые помещения в составе многоквартирного дома приобретают участники долевого строительства.

В связи с этим необходимо отметить следующее. Действующее законодательство предусматривает такое основание приобретения права собственности, как изготовление или создание вещи. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Однако при всех способах строительства застройщики осуществляют его не для себя, а с целью передачи жилья гражданам. При этом норма п. 1 ст. 218 ГК РФ не предусматривает приобретения права собственности в том случае, если лицо изготавливает вещь не для себя, а для другого лица, что и происходит при строительстве застройщиком многоквартирного дома для передачи гражданам[281]281
  Системный анализ практики применения норм гражданского права, регулирующих основания и способы приобретения права собственности см.: Санникова Л.В. Основания и способы приобретения права собственности // Юридический мир. 2002. № 4. С. 30–37.


[Закрыть]. Вместе с тем создание застройщиком новой вещи для себя не может быть основанием для приобретения права собственности на нее другим лицом, ее не изготавливающим, т. е. гражданином. Это позволяет сделать вывод, что положения п. 1 ст. 218 ГК РФ не предусматривают, какой именно субъект приобретает право собственности при создании вещи для другого лица: тот, который ее создает, или тот, для которого она создается.

В силу того, что при долевом строительстве право собственности на жилое помещение сразу возникает у гражданина, нельзя считать, что это происходит в порядке п. 2 ст. 218 ГК РФ, поскольку речь в нем идет о праве собственности на имущество, которое имеет собственника. При долевом строительстве жилые помещения не имеют собственника до момента государственной регистрации права собственности на них граждан, но при этом очевидно, что право собственности гражданина возникает во исполнение договора долевого строительства. Так, согласно п. 2 ст. 16 Закона о долевом строительстве основанием возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое помещение является передача ему жилого помещения застройщиком после ввода в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного дома.

Кроме того, нельзя рассматривать приобретение права собственности застройщиком или дольщиком как основание, о котором идет речь в п. 3 ст. 218 ГК РФ. Данная норма регулирует приобретение права собственности на бесхозяйные вещи в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, но построенный в установленном порядке многоквартирный дом вряд ли можно назвать бесхозяйным.

В п. 4 ст. 218 ГК РФ речь идет о лицах, имеющих право на пае-накопления, и не содержится указания на такое основание приобретения права собственности, как участие в долевом строительстве. Так, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ГК РФ не содержит оснований приобретения права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме при долевом строительстве многоквартирного дома застройщиком. В силу того, что многоквартирный жилой дом и входящие в его состав жилые помещения являются недвижимым имуществом, право собственности граждан, участвующих в кооперативах и долевом строительстве, на жилые помещения в многоквартирном доме подлежит государственной регистрации и возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219, 131 ГК РФ).

Следовательно, при анализе фактической основы приобретения гражданами права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах при участии в жилищных кооперативах и долевом строительстве можно отметить, что основанием приобретения права собственности на жилое помещение является одинаковый юридический состав, включающий в себя введение дома в эксплуатацию, передачу жилого помещения гражданину, выплату денежных средств.

Таким образом, анализ нормативных и правосубъектных предпосылок, фактической основы возникновения рассматриваемых правоотношений позволяет выявить особенности приобретения гражданами права собственности на жилые помещения при участии в долевом строительстве и потребительских жилищных кооперативах. Обнаруженные особенности, в свою очередь, дают возможность раскрыть и проанализировать недостатки правового регулирования общественных отношений по участию граждан в долевом строительстве и жилищных кооперативах.