Текст книги "Комментарий к Федеральному закону «Об опеке и попечительстве» (постатейный)"

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

1. Комментируемая статья, как указано непосредственно в ее названии, определяет особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. Понятие недвижимого имущества определено в п. 1 ст. 130 части первой ГК РФ (в ред. Федерального закона от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ[56]56
  СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.


[Закрыть]): к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 комментируемой статьи, недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, отчуждению не подлежит. При этом предусмотрен исчерпывающий перечень исключений изданного правила, т. е. предусмотрены случаи, в которых допускается отчуждение принадлежащего подопечному недвижимого имущества:

1) принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»[57]57
  СЗРФ. 2007. № 41. Ст. 4849.


[Закрыть] обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю. В пункте 1 ч. 2 ст. 85 названного Закона установлено, что судебный пристав-исполнитель обязан привлечь для оцени! недвижимого имущества оценщика. В соответствии с ч. 3 ст. 87 этого же Закона реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Как предусмотрено в ч. 8 ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве», взыскание на имущество должника, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

2) отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного.

Договор ренты регламентирован положениями гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» части второй ГК РФ. Как определено в п. 1 ст. 583 названной главы, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В пункте 2 указанной статьи предусмотрено, что по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента); пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Согласно п. 2 данной статьи в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл. 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 данного Кодекса и не противоречит существу договора ренты.

Как установлено в п. 1 ст. 586 ГК РФ, рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату; в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. В соответствии с п. 2 указанной статьи лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если данным Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству;

3) отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного.

Договор мены регулируется положениями гл. 31 «Мена» части второй ГК РФ. В п. 1 ст. 567 названной главы определено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно п. 2 указанной статьи к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам гл. 31 данного Кодекса и существу мены; при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Исходя из общего правила ч. 1 комментируемой статьи о недопустимости отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, представляется, что совершение договора мены к выгоде подопечного означает получение в обмен на недвижимое имущество другое недвижимое имущество;

4) отчуждение жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного.

При этом по не вполне понятной причине не говорится о комнате, принадлежащей подопечному, поскольку согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ видами жилых помещений являются жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) и комната (при этом в ч. 3 комментируемой статьи использовано понятие «жилое помещение подопечного»), В указанной статье также даны следующие определения: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2); квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3); комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4).

В пункте 4 ч. 1 комментируемой статьи указано лишь на то, что отчуждение принадлежащего подопечному жилого помещения допускается при перемене места жительства подопечного (о понятии места жительства подопечного см. комментарий к ст. 9 Закона). Видимо, необходимость соблюдения жилищных прав подопечного при этом с очевидностью подразумевается, а само соблюдение этих прав обеспечивается презумпцией добросовестности опекуна или попечителя;

5) отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного.

При этом прямо назван единственный пример такого исключительного случая – необходимость оплаты дорогостоящего лечения (разумеется, речь идет о лечении подопечного).

2. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает обязательность для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному (соответственно, в случаях, допускаемых частью 1 данной статьи), получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это правило основывается на общем положении п. 2 ст. 37 части первой ГК РФ, согласно которому опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного. Правило ч. 2 комментируемой статьи также согласуется с положениями ч. 1 ст. 21 комментируемого Закона, в которых детализирована норма п. 2 ст. 37 ГК РФ.

В отношении порядка выдачи такого предварительного разрешения ч. 2 комментируемой статьи отсылает к ст. 21 комментируемого Закона. Это означает, что подлежат применению следующие положения ч. 3 указанной статьи: предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения; отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован; предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 комментируемой статьи из общего правила о необходимости получения предварительного разрешения для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, не сделано исключение для указанных в п. 1 ч. 1 данной статьи случаев принудительного обращения взыскания, в том числе при обращении взыскания на предмет залога. Тем не менее получение такого предварительного разрешения не требуется, поскольку об этом ничего не говорится ни в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», ни в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в то время как пункт 1 ч. 1 комментируемой статьи в отношении порядка принудительного обращения взыскания отсылает к «федеральному закону».

3. В части 3 комментируемой статьи предусмотрены последствия отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства: в этом случае применяются правила ч. 4 ст. 21 комментируемого Закона. Это означает, что при обнаружении факта заключения такого договора орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении этого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора жилое помещение, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Необходимо обратить внимание на то, что в ч. 3 комментируемой статьи речь идет о последствиях неправомерного отчуждения только жилого помещения подопечного (с учетом приведенных выше положений ст. 16 ЖК РФ – жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, комнаты, принадлежащих подопечному). Соответственно, в случаях отчуждения иного недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства подлежат применению правила о последствиях недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам (см. комментарий к ст. 26 Закона).

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:

1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;

2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;

3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1. В части 1 комментируемой статьи определены случаи обязательного получения опекуном или попечителем предварительного разрешения органа опеки и попечительства, затрагивающего осуществление имущественных прав подопечного. Эти положения основаны на общей норме п. 2 ст. 37 части первой ГК РФ, согласно которой опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Детализируя данную норму, ч. 1 комментируемой статьи устанавливает, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Как представляется, данными положениями охватываются и случаи обязательного получения предварительного разрешения опеки и попечительства, предусмотренные в ч. 4 и 6 ст. 19, ч. 2 ст. 20 комментируемого Закона. Однако если ч. 2 ст. 20 Закона в отношении такого разрешения прямо отсылает к комментируемой статье, то в ч. 4 и 6 ст. 19 Закона подобная отсылка по не вполне понятной причине не содержится.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

2. В части 2 комментируемой статьи установлено, что в случаях выдачи доверенности от имени подопечного также требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение данного действия. Доверенностью согласно п. 1 ст. 185 части первой ГК РФ признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Представляется очевидным, что предварительное разрешение на выдачу доверенности требуется только в том случае, если сделка или иные действия, на совершение которых выдается доверенность, требуют получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

3. Часть 3 комментируемой статьи определяет порядок и сроки выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных, а также предварительных разрешений на совершение иных действий от имени подопечных:

для получения такого предварительного разрешения опекун или попечитель подает в орган опеки и попечительства заявление о предоставлении предварительного разрешения (разумеется, заявление подается в письменной форме). Следует иметь в виду, что в ч. 4 ст. 19 комментируемого Закона предусмотрено требование к содержанию заявления о выдаче разрешения на заключение кредитного договора, договора займа от имени подопечного – при подаче заявления опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство;

орган опеки и попечительства не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления должен предоставить опекуну или попечителю в письменной форме соответствующее предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения;

отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован, т. е. в таком документе должны быть указаны основания, по которым орган опеки и попечительства отказывает в выдаче предварительного разрешения.

Согласно ч. 3 ст. 8 комментируемого Закона по вопросам, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением опеки или попечительства, органы опеки и попечительства издают акты. Соответственно, предварительное разрешение органа опеки и попечительства, а также отказ в выдаче такого разрешения представляют собой акты, издаваемые органами опеки и попечительства. Эти акты, как и иные акты органов опеки и попечительства, согласно ч. 3 ст. 8 комментируемого Закона могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке. Детализируя данное правило, ч. 3 комментируемой статьи прямо указывает лиц, имеющих право на обращение в суд с заявлением об оспаривании предварительного разрешения, выданного органом опеки и попечительства, или отказа в выдаче такого разрешения: опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор. «Иные» заинтересованные лица – это любые, нежели опекун или попечитель, лица, права и законные интересы которых затрагиваются выдачей предварительного разрешения или отказом в выдаче такого разрешения (например, лицо, являющееся второй стороной по сделке, на совершение которой истребовалось предварительное разрешение, в случае отказа в выдаче разрешения). Об обращении прокурора в суд с заявлением об оспаривании акта органа опеки и попечительства см. комментарий к ст. 8 Закона.

Представляется очевидным, что в судебном порядке могут быть оспорены лицами, указанными в ч. 3 комментируемой статьи, и бездействие органа опеки и попечительства, выражающееся в непредоставлении опекуну или попечителю предварительного разрешения или отказа в выдаче разрешения по истечении 15 дней с даты получения заявления о предоставлении предварительного разрешения.

4. В части 4 комментируемой статьи предусмотрены последствия заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства: при обнаружении факта заключения такого договора данный орган обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении договора в соответствии с гражданским законодательством.

При этом предусмотрено исключение – когда такой договор заключен к выгоде подопечного.

Расторжение договора регламентировано положениями гл. 29 «Изменение и расторжение договора» части первой ГК РФ. Однако, эти положения малозначимы для реализации ч. 4 комментируемой статьи, так как эта норма предусматривает иное регулирование. Так, согласно п. 4 ст. 453 данного Кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В рамках такого изъятия ч. 6 комментируемой статьи устанавливает, что при расторжении договора, о котором в ней идет речь, имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 части первой ГК РФ, а именно: под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода); если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15).

Как разъяснялось в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[58]58
  РГ. 13 августа 1996. № 152.


[Закрыть]:

при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т. п. (п. 10);

размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров (п. 11).

Следует обратить внимание на то, что в ч. 4 комментируемой статьи предусмотрен механизм, обеспечивающий соблюдение правила об обязательности получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства только для заключения договора от имени подопечного. В то же время существуют гарантии соблюдения такого правила и для совершения иных действий от имени подопечных, в частности:

соблюдение правила о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства при отказе от иска, поданного в интересах подопечного, и при заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного (п. 1 и 2 ч. 1 комментируемой статьи) проверяется судом. Как предусмотрено в ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Отказу истца от иска и мировому соглашению сторон посвящена статья 173 данного Кодекса;

соблюдение правила о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства при заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем (п. 3 ч. 1 комментируемой статьи), также проверяется судом, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 50 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любое мировое соглашение, заключаемое сторонами исполнительного производства, подлежит утверждению в судебном порядке. При заключении между взыскателем и должником мирового соглашения согласно п. 2 ст. 439 ГПК РФ применяются правила, предусмотренные ст. 173 данного Кодекса;

соблюдение правила о необходимости получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного (ч. 2 комментируемой статьи) проверяют при удостоверении таких доверенностей нотариусы (соответственно, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой), в случае отсутствия в поселении нотариуса – главы местных администраций поселений и специально уполномоченные должностные лица местного самоуправления поселений, а на территории иностранных государств – должностные лица консульских учреждений РФ, уполномоченные на совершение этих действий (ст. 1, 37–39, 59 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 258-ФЗ). О доверенностях, приравниваемых к нотариально удостоверенным доверенностям, см. комментарий к ст. 10 Закона.

Необходимо отметить еще один момент. Договор, заключенный от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, является недействительной сделкой по основанию, установленному в ст. 168 части первой ГК РФ: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Именно такие «иные» последствия и предусмотрены в ч. 4 комментируемой статьи. Однако есть основания полагать, что эти последствия распространяются не на все договоры, заключенные от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства (разумеется, речь не идет о случае, когда такой договор заключен к выгоде подопечного). Как говорилось выше, случаи обязательного получения предварительного разрешения опеки и попечительства предусмотрены не только в ч. 1 и 2 комментируемой статьи, но и в ч. 4 и 6 ст. 19, ч. 2 ст. 20 комментируемого Закона. Однако к правилам ч. 4 комментируемой статьи отсылает только ч. 3 ст. 20 Закона и только в отношении отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения. Соответственно, в случаях отчуждения иного недвижимого имущества без предварительного разрешения, как и при совершении сделок, указанных в ч. 4 и 6 ст. 19 Закона, подлежат применению правила о последствиях недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам (см. комментарий к ст. 26 Закона).

5. Часть 5 комментируемой статьи распространяет определенный в ч. 3 данной статьи порядок выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных, а также предварительных разрешений на совершение иных действий от имени подопечных на выдачу данными органами согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 части первой ГК РФ. Указанная норма (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ) устанавливает, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Соответственно, документ о таком согласии органа опеки и попечительства или отказе в даче такого согласия должны быть предоставлены собственнику отчуждаемого жилого помещения в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого документа о согласии. Документ о таком согласии органа опеки и попечительства или отказе в даче такого согласия могут быть оспорены в судебном порядке собственником отчуждаемого жилого помещения, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.