Текст книги "Семейный юридический справочник"

Я вам рассказал об общем порядке покупки и регистрации жилой недвижимости. Вместе с тем, в последнее время случаи, когда покупатель расплачивается за квартиру или жилой дом полностью собственными средствами, весьма редки. Чаще всего сегодня квартиры приобретаются в кредит. В народе такие сделки именуются ипотекой. Это не совсем правильно. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Как всегда, законодательные формулировки сложны и запутаны, на деле же все гораздо проще. Это означает, что кредитор, выдавая весьма немаленькую сумму, очень рискует. Ведь в случае неплатежеспособности должника он может остаться ни с чем. Особенно если тот распродаст все свое имущество или распорядится им другим образом. В этом случае даже приставы не помогут, так как взять с должника будет все равно нечего. Совсем другое дело, если «взять в заложники» его квартиру. Вот для этого-то и оформляется ипотечный договор. Он, кстати, также регистрируется в соответствующем порядке. В ЕГРП в данном случае вносятся сведения о залогодержателе. С этого момента ни продать жилье, ни сдать в аренду, ни распорядиться иным образом без согласия кредитора вы не сможете. Ну а в случае если вы перестанете платить, банк, выдавший кредит на покупку жилья, сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость и таким образом вернуть свои деньги. При этом после оплаты всех расходов, связанных с реализацией имущества, остаток должен быть возвращен вам. Не всегда эта сумма является достойной и уж совсем редко перекрывает оплаченные к тому моменту взносы по кредиту.

Вот почему ипотеку в народе окрестили «крепостным правом»: ты платишь барину оброк, а когда оказываешься не в состоянии платить, тот забирает у тебя самое ценное – жилье.

Но разница между этими понятиями все же есть. В отличие от крестьян, которые свою судьбу не выбирали, ипотека – дело сугубо добровольное. Все граждане вступают в данную кабалу по собственной инициативе.

С другой стороны, а что им еще остается, когда темпы инфляции совсем не соответствуют темпам роста доходов населения, а цена на квартиры вполне сопоставима со стоимостью космических летательных аппаратов? Иной возможности обрести собственный угол у многих людей попросту не имеется.

В этом случае ипотечный кредит является для многих единственным способом решить свой квартирный вопрос. Особенно для молодежи. Ведь даже с горячо любимыми родителям ужиться могут немногие. Стоит ли говорить о тещах и свекровях. Вместо того чтобы скитаться по чужим углам и платить немаленькие суммы за его наем, лучше эти деньги пустить на ежемесячные платежи по кредиту.

Тем более что «плюсы» такого решения очевидны. Во-первых, сразу же после получения денег от банка вы становитесь собственником своего жилья. Да, конечно, с некоторыми ограничениями в праве распоряжаться им, но все-таки СВОИМ. Это означает, что вы можете делать ремонт, какой захотите (ну или почти), ставить какую угодно мебель, и вообще чувствовать себя как дома. И никто не позвонит вам посреди ночи и не скажет, что обстоятельства изменились и вы в трехдневный срок должны освободить занимаемое помещение.

Во-вторых, проценты по кредиту и часть его самого (до двух миллионов рублей[107]107
  Абз. 13 п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.


[Закрыть]) освобождаются от уплаты подоходного налога.

Это что касается «плюсов». Однако и минусов у ипотеки также достаточно. Особенно сегодня. Правительство, правда, пытается их как-то уменьшить, однако все предпринимаемые им меры направлены исключительно на поддержку тех, кто взял кредит до 1 июля 2009 года[108]108
  Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. было основано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), из которого выделилось его дочернее предприятие – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Оно-то и разработало Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан (утвержден советом директоров 25 февраля 2009 г.), направленный на обеспечение Программы государственной помощи россиянам, испытывающим трудности с возвратом ипотечных кредитов. Заемщики в течение года могут обратиться за предоставлением помощи в банк, в котором взяли кредит, или в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) – дочернюю компанию АИЖК. В силу положения, установленного пунктом 5.1.2 этого Стандарта, реструктуризации подлежат ипотечные кредиты, выданные до 1 июля 2009 года для приобретения, строительства или капитального ремонта жилья заемщиков.


[Закрыть]. Те, кто решается на ипотеку сегодня, должны отдавать себе отчет – на помощь вряд ли кто придет.

Это означает, что если вы не сможете платить (а сегодня такая вероятность очень велика), то банк вполне может забрать вашу квартиру и продать ее с публичных торгов. Это может произойти, даже если задержка будет составлять всего лишь три месяца[109]109
  Ст. 54.1 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».


[Закрыть].

Разумеется, с банком можно будет попробовать договориться. Об этом мы с вами поговорим ниже, и все-таки возможность потерять столь вожделенное жилье более чем вероятна. А вот возможность получить назад свои деньги, которые вы уже оплатили по кредиту, напротив, очень мала. Кроме того, вы также должны понимать, что даже если вам каким-то чудом удастся взять кредит на полную стоимость квартиры (без первоначального взноса), все равно покупка недвижимости обойдется вам недешево, так как вы столкнетесь с массой расходов по его оформлению. Таких как оценка, страховка и так далее.

Кроме того, если раньше брать кредит на покупку жилья было выгодно, так как и проценты, и стоимость его обслуживания были сопоставимы или даже меньше, чем темп роста цен на недвижимость, то сегодня никто не может поручиться, что рынок не рухнет. Во всяком случае, цены на жилье уже снизились.

Вообще же решать вопрос об ипотеке всегда нужно, исходя не из наилучшего, а из наихудшего развития событий. То есть, что будет, если вас неожиданно сократят, потянете ли вы в этом случае ежемесячные выплаты. Имеется ли у вас какое-либо оборотоспособное имущество, которые вы в состоянии продать без существенного для себя ущерба: гараж, дача и так далее. Работает ли ваша вторая половина, и есть ли в вашей семье дети. Не планируете ли вы родить еще. Ведь в последнем случае жена уйдет в декрет и, следовательно, рассчитывать на нее уже не придется. Можете ли вы в случае чего полагаться на чью-либо помощь: родителей, друзей и так далее.

Если большинство ответов положительные, то дерзайте. В конце концов, кто не рискует, тот не пьет шампанское. В то же время поговорка про грудь в крестах или голову в кустах в данном случае не совсем уместна. Риск, конечно, дело благородное, но следует понимать, что вы можете обыграть кого угодно, даже судьбу, но уж точно не банк. Он своего не упустит, да и закон будет на его стороне.

Если же, несмотря на все минусы, плюсов вы для себя видите больше, если вы твердо уверены, что ипотечному кредиту в вашей семье быть, то тогда приступайте к расчетам.

Итак, во-первых, ответьте на вопрос: сколько денег у вас имеется на данный момент? Хватит ли этого для выплаты первоначального взноса? Есть ли возможность взять деньги еще где-то: занять у родственников или знакомых, и на каких условиях? К сумме первоначальных расходов следует прибавить также и те, о которых я говорил выше: на страховку, оценку, обслуживание счета, открытого для погашения кредита, и т. д.

Затем оцените ситуацию, существующую на рынке жилья в вашей местности. Прикиньте, сколько стоит примерно квартира вашей мечты и какую сумму вам нужно попросить у банка для ее приобретения. Затем нужно посетить или обзвонить кредитные организации и задать им лишь два вопроса: каков будет ежемесячный платеж, если вы возьмете запланированную сумму, и каковы условия для ее получения. При этом следует особо акцентировать внимание банка на то, чтобы он сказал вам фактическую сумму платежей, включающую в себя все[110]110
  Ваше право на получение своевременной (до заключения кредитного договора), необходимой и достоверной информации закреплено статьей 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и статьей 30 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».


[Закрыть]: и тело кредита, и проценты, и комиссию за обслуживание счета и т. д., и тому подобное. Далее, исходя из этого, нужно решить, потянете ли вы данный кредит вообще, и какой именно срок его погашения является для вас наиболее оптимальным.

Вообще при выборе кредитной программы и банка нет и не может быть мелочей. Здесь важно все. И проценты, между прочим, далеко не самое главное. Во всяком случае, не единственно важный аспект. В иной кредитной организации они хоть и ниже, а фактические выплаты, между тем, выше за счет многих дополнительных нюансов, о которых, разумеется, банкиры не упоминают в рекламных буклетах. Вообще существует около 60 (!) параметров выбора ипотечного кредита, на которые непременно нужно обратить внимание. Одним из основных является вопрос о типе платежа. Их два: аннуитетный (равными долями на весь срок кредита) и дифференцированный (понижающийся, или «от остатка»).

В первом случае никаких приятных сюрпризов в виде уменьшения ежемесячных платежей ждать не приходится. Банк начислит вам оговоренные проценты на всю выданную сумму, а затем разделит на количество месяцев кредита. Таким образом, вы будете платить совершенно одинаково и в самом начале пути, и в его конце. Но если приятных неожиданностей не будет, то неприятные вполне могут случиться. Произойдет это в случае, если вы не поинтересуетесь у банка о порядке погашения долга. К примеру, при аннуитетном виде кредита очень часто все поступающие от клиента деньги банк «бросает» на погашение процентов, а «тело» кредита остается нетронутым. В итоге, если вы захотите погасить задолженность досрочно, может выясниться, что она осталась практически неизменной. Кстати, возможность такого досрочного погашения является еще одним важным условием, на которое вам следует обратить внимание при выборе кредитной программы. Разные банки относятся к этому вопросу по-разному. Так, по условиям некоторых договоров запрещается погашать кредит раньше времени. Другие предусматривают за это немаленькие штрафы. Большинство же кредитных организаций все-таки разрешают погасить долг заранее, при условии, что не прошло какого-либо срока (как правило, от года до пяти).

Кроме того, вас не должна вводить в заблуждение заманчивая кредитная ставка. Ведь общая сумма выплаченных вами в итоге процентов может оказаться больше, чем в других банках, где проценты выше, но тип платежа – дифференцированный.

В последнем случае «тело» кредита изначально делится на его срок. Получается постоянная часть платежа. А вот проценты будут начисляться уже на остаток. То есть каждый месяц вы будете платить меньше, чем в предыдущий. Правда, самые большие выплаты придутся на начало платежного периода, когда инфляция еще не сделала своего дела, и сумма довольно значительна и ощутима для вашего кармана. С другой стороны, впоследствии и она уменьшится, и за счет инфляции платежи будут не столь внушительны.

Однако следует понимать, что такой кредит дается не всякому, так как не все могут позволить себе сразу большие выплаты.

Еще одним аспектом, на который следует обратить внимание при выборе ипотечной программы, является условие о возможном внесудебном наложении взыскания на предмет ипотеки – то есть на недвижимость. С начала 2009 года банки могут включать его уже в сам текст кредитного договора[111]111
  П. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».


[Закрыть]. Это означает, что в случае значительной просрочки платежа (имеется в виду случаи, когда сумма долга составляет более 5 % от размера оценки предмета ипотеки по договору о ней, а период просрочки – более трех месяцев), банк может безо всякого суда забрать недвижимость и выставить ее на торги.[112]112
  Ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».


[Закрыть] Правда, что касается физических лиц, то в соответствии с ч. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение во внесудебном порядке взыскания на жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, не допускается. А вот нежилую недвижимость, купленную в кредит под ипотеку, могут забрать и без суда, если вы сами подпишете такое соглашение. Согласие граждан на это должно быть оформлено нотариально[113]113
  П. 1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».


[Закрыть].

Итак, после того как вы выбрали кредитную программу и банк, у которого будете одалживать деньги, можно будет приступать непосредственно к сбору документов. Их список варьируется в зависимости от кредитной организации. Вместе с тем, сегодня очень непросто получить деньги у банка. Как правило, он требует огромный перечень различных бумаг, необходимых для одобрения вашей кандидатуры кредитной комиссией.

Это и справка о составе семьи, и выписка из трудовой книжки, и справка о доходах заемщика, а также его супруги и т. д. После получения от вас документов банку потребуется какое-то время на их рассмотрение, а также на проверку и одобрение вашей кандидатуры в качестве заемщика. На это может уйти до полутора месяцев. Зависит уже от банка и от того, какие у вас доходы и каков их источник. Вам же останется лишь ждать. Конечно, вы можете потихоньку присматривать варианты будущего жилья, но сильно рассчитывать на него не стоит. Во-первых, пока суть да дело, квартира элементарно может быть продана. А во-вторых, не факт, что выбранную вами недвижимость одобрит банк. А вместе с тем, это непременное условие получения от него денег. Так что, пока кредитная организация не даст добро на выдачу займа, приступать к выбору жилья преждевременно.

Ваши шансы на получение кредита существенно уменьшатся, если:

1. Вы имеете отрицательную кредитную историю. То есть вы уже когда-то брали кредит и допустили просрочки платежей или, тем паче, деньги с вас взыскивались в судебном порядке.

2. Если вы уже имеете один непогашенный заем или выступаете поручителем по кредитным обязательствам третьего лица.

3. Если вы имеете судимость, или у вас нет постоянной прописки, или вы слишком часто меняете место жительства, работу и т. д.

4. Если ваше финансовое положение не достаточно прочное. И, наоборот, в глазах кредитной организации лицо, имеющее активы (квартира, земля, ценные бумаги и т. п.), постоянный в течение длительного времени достаточный уровень доходов, является желанной кандидатурой на получение денег.

Итак, если вам повезло и банк принял решение о выдаче кредита, тут уже самое время присматривать себе жилье. Как я уже говорил, оно должно соответствовать не только вашим запросам, но и требованиям кредитной организации. Причем, что самое обидное, узнать о том, что квартира банку не понравилась, вы можете уже после того, как выбрали ее и раскошелились на оценщика. Ведь служба безопасности кредитора совместно с юридическим отделом и страховой компанией лишь после этого приступит к проверке представленной вами на утверждение недвижимости. Избежать оценки вам не удастся в любом случае, так как банк дает деньги исключительно на недвижимость, а не на решение сопутствующих проблем: ремонт, мебель и предметы интерьера.

Итак, получив отчет об оценке, указанные выше субъекты рассматривают предлагаемый вами вариант и выносят свой вердикт: быть этому жилью вашей собственностью или не быть.

Если вердикт будет положительным, то станете вы новоселом уже довольно скоро. После того, как уладите еще целый ряд сопутствующих формальностей.

Во-первых, действующее законодательство (ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») обязывает именно вас как заемщика страховать предмет залога. Причем в данном случае кто платит, тот и музыку заказывает. Поэтому даже страховщика вы не сможете выбрать самостоятельно, а лишь из предложенных кредитором кандидатур (хотя не раз уже банки за это несли наказание, однозначная судебная практика еще не сформировалась). Кроме того, нередко банки также предусматривают обязанность заемщика страховать не только имущество, но и его самого на случай потери платежеспособности и утраты собственности на недвижимость. Кредитные организации сегодня здорово рискуют, выдавая большие суммы и на длительный срок. Поэтому они предусматривают очень жесткие условия для заемщика. Будьте к этому готовы.

При покупке квартиры в кредит вы заключаете не один, а несколько договоров: кредитный с банком, на покупку квартиры с ее собственником и ипотечный – также с банком. Это не считая договоров с оценщиками, страховыми компаниями и т. д.

Основной же сделкой, заключаемой с банкирами, является кредитная. Как правило, формулировки данного договора стандартны. И изменять их банк вряд ли станет, хотя такая возможность и не запрещена законом. Попытаться внести свои коррективы в условия сделки вы, конечно, можете. Просто пойдет ли на это банк – вот в чем вопрос. Если он не очень заинтересован в вас как в заемщике, то, скорее всего, нет. Однако это вовсе не означает, что нужно подписывать документ, не глядя. В конце концов, он определяет ваше будущее, как бы пафосно это ни звучало. Поэтому, если вас принципиально не устраивают какие-то условия, лучше отказаться от такой сделки. Если же возникли сомнения относительно толкования тех или иных пунктов договора, то необходимо проконсультироваться с юристом, узнать, что они означают для вас и какие последствия могут повлечь за собой. Особенно обращайте внимание на всевозможные «сноски со звездочками», на все, что написано мелким шрифтом или идет отдельным приложением. Как правило, таким образом кредитная организация маскирует неприятные для вас моменты, значение которых вы поймете, когда изменить уже ничего нельзя. Ибо договор, что приговор: подписал – будь добр выполнять.

Но если у вас нет принципиальных возражений против предложенного банком варианта, ставьте свою подпись на бумагах. После этого можно заключать и договор купли-продажи квартиры, а затем ипотечный договор.

Правда, денег вы не увидите в любом случае. Ведь все они будут отданы продавцу недвижимости. В разных банках для их передачи установлены разные правила. Это может быть схема с депозитной ячейкой (помните, я рассказывал про нее выше), или же деньги в размере стоимости жилья будут перечислены непосредственно на счет продавца. В таком случае, как правило, кредитные организации используют безотзывный аккредитив. Это такая форма расчета, по которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости ее стоимость. При этом деньги гарантированно перечисляются на его счет, но снять он их может лишь после предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру на имя покупателя. Теперь осталось совсем чуть-чуть: вам нужно зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной службе. На этом этапе вам снова предстоят расходы, хоть и небольшие. Вы заплатите 500 рублей государственной пошлины за регистрацию договора (кстати, для юридических лиц эта сумма составляет 7500 рублей). Итак, вы становитесь собственником жилья с момента государственной регистрации перехода права собственности. Как я уже отмечал, законодатель установил срок для такой регистрации – один месяц. Однако, как правило, в данном случае процесс ускорен. Одновременно с договором купли-продажи регистрируется и договор об ипотеке. Это означает, что в ЕГРП будет внесена запись, что на квартиру наложено обременение – залог в пользу банка. Таким образом, вы не сможете без согласия банка сдавать квартиру в аренду, проводить в ней перепланировки, продавать или передавать ее в залог.

Как я уже говорил, покупка квартиры в кредит – мероприятие весьма и весьма затратное. Однако часть расходов вам все же удастся вернуть. При условии, что вы ранее не пользовались уже правом на получение налогового вычета по Налоговому кодексу. Обратите внимание! Речь идет именно о налоговом вычете, который предусмотрен Налоговым кодексом РФ. Если вы уже пользовались льготой по уплате подоходного налога в связи с покупкой жилья, но на основании недействующего уже Закона РФ от 07.12.1991 № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц», то этот случай учитываться не будет. То есть вы сможете воспользоваться вычетом повторно.[114]114
  Именно к такому выводу пришел Конституционный суд РФ в своем Определении от 15.04.2008 № 311-О-О.


[Закрыть] Таким образом, если вы купили квартиру в конце 90-х и воспользовались льготой по уплате подоходного налога до 1 января 2001 г., то теперь вы снова можете смело подавать в налоговую инспекцию документы с просьбой предоставить вам вычет.

Однако! Нередко на практике бывает и так, что гражданин начал получать налоговый вычет до 1 января 2001 года еще по закону «О подоходном налоге с физических лиц», а закончил это делать уже после вступления в силу НК РФ. К сожалению, в этом случае вы не можете больше рассчитывать на возврат НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Увы и ах, даже если вы получили тогда всего лишь 50 рублей, будет считаться, что правом своим вы уже воспользовались и больше у вас его нет.

Если же вы приобрели жилье впервые или если пользовались налоговым вычетом только на основе указанного выше закона, у вас есть все шансы для получения из бюджета энной суммы либо на уменьшение налогооблагаемой базы. Право это предусмотрено статьей 220 НК РФ. Налоговый вычет сегодня предоставляется на сумму расходов не выше двух миллионов рублей. В общей сложности вы получите от государства, таким образом, не более 260 000 рублей (то есть 13 % – по ставке НДФЛ), что также весьма неплохо.

Однако в указанные выше два миллиона не входят суммы, направленные на погашение процентов по кредиту.

Что это означает? Что государство предоставило заемщикам дополнительную льготу: вы можете получить налоговый вычет и на уплачиваемые вами ежегодно проценты, причем, что очень важно – без ограничения срока и суммы.

Разумеется, деньги вы получите не все и далеко не сразу. Итак, в соответствии с законом налоговый вычет предоставляется в размере потраченных вами денег на приобретение жилья, но не свыше 2 000 000 рублей. Например, вы купили квартиру за 1 500 000 рублей. В этом случае у вас есть шанс вернуть себе следующую сумму: 1 500 000 × 13 % = 195 000 рублей. Если же стоимость вашей квартиры, дома или комнаты составляет больше двух миллионов рублей, то вы в любом случае не получите более, чем 2 000 000 × 13 % = 260 000 рублей.

Разумеется, эту сумму вам вернут не сразу. Насчитают сразу, а вернут по частям в соответствии с получаемыми за год доходами. Если только они не равны этим самым двум миллионам рублей. Всем остальным, кто получает меньше, налоговый вычет будет возвращаться поэтапно. То есть, если вы за год получили 500 000 рублей, то, представив в налоговую инспекцию необходимые документы, вы можете рассчитывать на сумму, равную 500 000 × 13 % = 65 000 рублей. Как вам поступить на следующий год? Тут вы можете честно все 12 месяцев платить налог на доход физических лиц (НДФЛ), а затем оформить декларацию и снова обратиться в налоговую инспекцию за возвратом уплаченного. Опять же вернут вам лишь то, что вы действительно отдали бюджету. Допустим, ваша заработная плата выросла и составила 700 000 рублей за год. Таким образом, вы заплатили государству в общей сложности 700 000 × 13 % = 91 000 рублей. Вот их-то вы и сможете вернуть себе. И так будет продолжаться до тех самых пор, пока ваши доходы не сравняются с суммой, потраченной на приобретение жилья (если она меньше двух миллионов), либо не составит эти самые два миллиона. В нашем примере, за два года ваш доход составил в совокупности один миллион двести тысяч. Допустим, в третий год он будет равен 700 000 рублей. Итого один миллион девятьсот тысяч рублей. Следовательно, по итогам четвертого года вы сможете вернуть себе из казны налог всего лишь со ста тысяч рублей, то есть 13 000 рублей.

Конечно, получить приличный доход даже раз в год – это очень приятно. Однако, учитывая темпы инфляции, уплачиваемые вами суммы налогов в начале года не сопоставимы с тем, что вы получите в его конце. Поэтому в ряде случаев целесообразнее воспользоваться другой возможностью, предоставленной законодателем: вы можете обратиться с соответствующими документами и заявлением в налоговую инспекцию. Она в течение месяца с момента обращения обязана будет вам выдать уведомление о подтверждении вашего права на имущественный налоговый вычет. Этот документ вы в свою очередь передаете своему работодателю вместе с соответствующим заявлением, и тот перестанет взимать с вас НДФЛ в размере 13 %. То есть вы будете получать заработную плату практически в чистом виде.

Но и это еще не все сюрпризы. Чтобы подсластить горькую пилюлю для тех, кто взял кредит на покупку жилья (кстати, в этом случае речь идет не только об ипотечном, но и о любом другом), законодатель предусмотрел также, что вы можете получить налоговый вычет и с уплачиваемых банку процентов. И тут уж никаких ограничений нет. Разумеется, вы все равно в год не получите больше, чем 13 % от своего дохода. Просто установленный законодателем порог в два миллиона в вашем случае увеличивается еще и на уплачиваемые проценты, и когда те, кто приобрел жилье за собственные средства, вычет получать перестанут, вам он все равно будет положен до тех самых пор, пока платится кредит. Вычет здесь также равен 13 % от суммы уплачиваемых вами процентов по кредиту. Например, в год вы их заплатили на 100 000 рублей. Значит, вам по итогам года положено будет 100 000 × 13 % = 13 000 рублей. На следующий год проценты составили 90 000 рублей, следовательно, из казны вы вернете 90 000 × 13 % = 11 700 рублей. И так далее. Эти суммы плюсуются к тем 260 тысячам рублей (у кого-то меньше), которые вам полагаются за приобретение жилья. Разумеется, чтобы получить вычет по процентам, их нужно вначале заплатить, так что собирайте все квитанции по кредиту – в конце года непременно пригодятся.

Есть еще один нюанс, который нелишне знать. Если квартира оформлена в долевую собственность, то получить налоговый вычет можно лишь на сумму, в которую оценена ваша доля, но опять же не более двух миллионов рублей. Например, стоимость квартиры составляет 2 600 000 рублей. Если вы оформили ее на двоих с супругой, то доля каждого из вас составит соответственно один миллион триста тысяч. Значит, чтобы ощутить выгоду от приобретения, нужно, чтобы каждый из вас подал заявление на возврат НДФЛ. Но опять же при условии, что ваши доходы примерно одинаковы. Если же у кого-то они явно меньше, то соответственно и средств из бюджета он будет получать меньше. Разумеется, положенные ему деньги он все равно вернет. Однако, вполне вероятно, что очень не скоро. В этом случае лучше оформлять квартиру на «богатого» супруга, пусть заявление подает именно он. За собственность не бойтесь. По закону она все равно ваша общая.

Да и кто знает, вдруг вам еще когда-то придется покупать жилье. В этом случае уже вторая половина сможет воспользоваться законодательной льготой. А к тому времени, вполне вероятно, что и ее доходы вырастут. Можете также оформить жилье в общую собственность и подать совместное заявление на одного из супругов.

Есть и еще одна деталь. Нередко покупатели включают в долевую собственность и своего несовершеннолетнего ребенка. Это в принципе правильно. Жизнь наша непредсказуема. Кто знает, чем закончится брак. А такая мера, как доля ребенка на квартиру, способна защитить его интересы в случае, например, развода. Однако следует понимать, что она также уменьшает стоимость недвижимости, с которой может быть получен налоговый вычет. Если при этом оставшиеся доли в совокупности составляют два миллиона и более, то тогда ничего страшного нет. А если меньше, то, следовательно, вы не сможете получить свои 260 000 рублей из бюджета. Допустим, стоимость квартиры составила три миллиона рублей, и она была приобретена на троих (маму, папу и малыша). В этом случае доля каждого члена семьи равна одному миллиону. Поэтому, если оба родителя воспользуются льготой, то они в итоге вернут все причитающееся им по закону. А вот если, скажем, квартира стоит два миллиона сто тысяч, то доля каждого из сособственников будет равна 2 100 000: 3 = 700 000 рублей. Следовательно, муж и жена, подав соответствующие заявления, получат налоговый вычет в размере 700 000 × 13 % = 91 000 рублей. Каждый. Вместо 130 000, причитающихся им по закону.

Так что, как говорится, думайте сами, решайте сами, что для вас более выгодно.

Итак, если вы решили получить всю сумму разом и в налоговой инспекции, то вам нужно дождаться окончания налогового периода[115]115
  В силу ст. 216 Налогового кодекса РФ, налоговым периодом считается календарный год.


[Закрыть] и обратиться туда с соответствующим заявлением на имя ее начальника. Вернее заявление вы подадите не одно, а два. Первое пишется о предоставлении имущественного налогового вычета, второе – о возврате уплаченного налога на доходы физических лиц с указанием банка и номера вашего счета, на который будут перечислены деньги. Также к заявлению вы должны приложить документы, подтверждающие покупку жилья. А именно: договор купли-продажи, свидетельство о регистрации недвижимости, чеки, квитанции и иные документы, подтверждающие факт ее оплаты. Кроме того, вы должны будете взять у своего работодателя справку о полученных вами доходах и уплаченного с них налога на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Также вам потребуется справка из банка о выплаченных вами процентах и все чеки, подтверждающие, что вы их действительно заплатили. Еще вам придется заполнить налоговую декларацию о доходах физического лица по форме 3-НДФЛ. Ее бланки выдаются бесплатно в налоговой инспекции. Их можно, не выходя из дома, скачать и на сайте Федеральной налоговой службы России www.nalog.ru или же любого из ее территориальных управлений. Более того, возможности Интернета сегодня безграничны. Поэтому на том же сайте вы можете заполнить указанную декларацию в электронном виде, используя размещенную там же специальную компьютерную программу. Если вам что-то не понятно, можно обратиться с документами в налоговую инспекцию своего района и получить там консультацию по всем интересующим вас вопросам.

Оформив все документы, их нужно отнести в налоговую инспекцию. Сделать это можно лично или через доверенное лицо. Но не по почте, так как для сверки инспектору нужно будет предъявить оригиналы документов.

Деньги же вы увидите примерно через четыре месяца. Если повезет, то раньше. Или не увидите, в случае, если инспекция вынесет решение об отказе в предоставлении налогового вычета. Произойти это может в трех случаях[116]116
  Абз. 19 и 20 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.


[Закрыть]:

• если вы уже воспользовались налоговым вычетом;

• если сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них производятся между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть, если они состоят между собой в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого или же одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению);

• если оплата покупки жилья производится за счет средств работодателей, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат, предоставленных из средств федерального, регионального или местного бюджета.

Если вы решите получить имущественный вычет у работодателя, то, как я уже говорил, вы должны будете получить в налоговой инспекции соответствующее уведомление. Для этого вы также подаете ровно тот же перечень документов, что и при получении вычета через налоговый орган. Только заявление пишете другое. Затем с уведомлением идете к работодателю и подаете ему письменное заявление. При этом независимо от того, в каком месяце налогового периода вы подадите эти документы, бухгалтерия обязана предоставить вам вычет за весь календарный год, в котором возникло соответствующее право.