Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1–3 ст. 685 ГК. Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (ст. 672).

Правовой статус этого жилья регламентирован гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения» (ст. 60–91).

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315.

Фонд социального использования составляет в настоящее время 15–17 % жилого фонда России: в основном это жилье специализированного фонда (общежития, служебное жилье, жилье «оборотного» фонда и др.), а также квартиры в хрущевках, панельных, других ветхих или аварийных домах, которые смело можно отнести к категории домов «для бедных». Люди, проживающие в таких домах, задаются вопросом: а нужно ли приватизировать квартиру. Фонд социального использования постоянно сокращается, поскольку приватизация государственного и муниципального жилищного фонда социального использования продолжается.

От договора найма социальное жилье отличается тем, что на него заключается договор социального найма. Особенность этого договора в том, что он бессрочный и его действие распространяется на всех членов семьи, зарегистрированных в квартире нанимателя. Это означает, что, пока дом стоит и хотя бы один человек, постоянно зарегистрированный (прописанный) в квартире, жив-здоров, квартира будет переходить из поколения в поколение. При этом, если спустя некоторое время дом решат переселять, с семьей будет заключен новый договор социального найма на другое жилье. Специалисты говорят, что по действующему законодательству социальный договор – это вечный договор.

Главная привлекательность социального жилья состоит в том, что оно предоставляется «на всю оставшуюся жизнь», бесплатно, за его использование (наем) граждане платят совсем немного или вообще не платят, действие договора распространяется на всех членов семьи.

Можно ли считать социальное жилье доступным и соответствующим рыночным условиям? Конечно, нет.

Сейчас в очереди на улучшение жилищных условий в России стоят более 3 млн семей, в том числе в Москве – более 130 тыс. семей. Желающих получить такое жилье гораздо больше. Срок ожидания социальной жилплощади в Москве составляет около 20 лет.

Ежегодно по договорам социального найма Москва предоставляет очередникам около 400 тыс. м², обеспечивая бесплатным жильем около 5000 семей. Еще 5000 семей получают социальные квартиры при переселении.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях (ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 1 год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, Жилищным кодексом, иными нормативными правовыми актами (ст. 77 ЖК).

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

♦ по соглашению сторон;

♦ при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения (п. 1–3 ст. 76 ЖК).

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 5 ст. 79 ЖК).

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (п. 6 ст. 79 ЖК).

КОММЕНТАРИЙ АВТОРА

Пользование жилым помещением по договору социального найма получило в России наибольшее распространение еще в советские времена. Социальный жилой фонд фактически составлял тогда около 70 % всего жилищного фонда. В результате приватизации жилья большая и лучшая часть социального жилого фонда перешла в частные руки, но и сейчас жилье, предоставленное гражданам по договорам социального найма, составляет порядка 15–18 % от всего жилого фонда.

Понятие «социальное жилье» в российских нормативных документах до сих пор не определено. Нет этого определения ни в ГК РФ, ни в недавно принятом ЖК РФ. Используется понятие «фонд жилья социального использования».

В СССР назначение фонда социального использования жилья изначально отличалось от принятого в Европе: это было не дешевое жилье, то есть «жилье для бедных», которое предоставлялось определенным категориям граждан на определенных условиях. Это было «нормальное» жилье, которое строилось государством за счет бюджетных средств и в лице его управляющих органов, по соответствующим правилам предоставлялось буквально всем своим гражданам. Это было социальное жилье «для всех»: оно предоставлялось нуждающимся бесплатно и его наем обходился гражданам в символические суммы.

В рамках прежней социалистической системы, когда граждане работали на государственных предприятиях, делали покупки в государственных магазинах, проживали в государственных квартирах и комнатах, когда зарплата и цены жестко контролировались государством, такая система социального жилья «для всех» представлялась достаточно обоснованной и разумной. Правила и нормативы предоставления жилья также устанавливали государственные органы, но здесь, конечно, уже не было уравниловки.

В России предоставить квартиру по договору социального найма, или, в просторечьи, «дать квартиру», означает фактически ее подарить, поскольку она предоставляется в бесплатное и бессрочное пользование. Причем наряду с предоставлением «социального жилья» действительно нуждающимся гражданам значительная и лучшая его часть доставалась тем, кто оказывался ближе к чиновникам, занимающимся соответствующими вопросами.

Рыночные реформы в Российской Федерации изменили статус социального жилья: из социального жилья «для всех» оно, как и в так называемых цивилизованных странах, стало «жильем для бедных», но пока еще и для некоторых других категорий. Как сказано в Конституции (ст. 40), оно предоставляется только «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище».

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма устанавливает ЖК РФ (ст. 49–59).

Предоставление жилья по договору социального найма в рыночных условиях – это атавизм социалистической системы распределения жилья.

В Жилищном кодексе понятия «проживание по договору безвозмездного пользования» нет. Это категория ГК РФ.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623 кодекса (п. 2 ст. 689 ГК).

Тем не менее проживание в жилых помещениях по договору безвозмездного пользования широко используется в законодательстве и жилищной практике субъектов Российской Федерации.

Например, закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются следующим категориям жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий:

♦ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из их числа, достигшим возраста 18 лет, по окончании их пребывания в государственных и негосударственных образовательных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, нахождения на патронатном воспитании, при прекращении попечительства, по окончании обучения в учреждениях профессионального образования, по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемые и сохраненные за ними жилые помещения невозможно;

♦ гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг стационарного учреждения социального обслуживания, освободившим жилые помещения в связи с их помещением в эти учреждения, если им не может быть возвращено ранее занимаемое ими жилое помещение, безвозмездно переданное в установленном порядке городу;

♦ иным категориям жителей г. Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Специально оборудованные жилые помещения предоставляются инвалидам с нарушением опорно-двигательного аппарата только по договору безвозмездного пользования.

Жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются бесплатно из специализированного жилищного фонда г. Москвы.

Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, определяется в соответствии со ст. 20 закона № 29.

Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут превышать размеры, указанные в ст. 20 закона, не более чем в два раза.

При предоставлении по договору безвозмездного пользования жилых помещений семьям, в составе которых имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в соответствии с перечнем нормативных правовых актов, указанных в приложении 2 к закону, подбираются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире.

При нарушении условий договора в случаях, предусмотренных жилищным законодательством или договором, пользователи подлежат выселению из занимаемого по договору безвозмездного пользования жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. При этом договор безвозмездного пользования на занимаемое жилое помещение расторгается (ст. 25, 26 закона).

Решение о предоставлении жилого помещения по договору безвозмездного пользования принимают уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы. Решение является основанием для заключения с гражданами такого договора.

Максимальный срок действия договора безвозмездного пользования – пять лет.

Ежегодно около 80-100 квартир в домах-новостройках Москва сдает специально для очередников-колясочников. Квартиры для таких очередников обычно находятся на первых этажах, имеют отдельный вход с улицы и специально на уровне цокольного этажа оборудованы подъемником. Они имеют стандартную жилую площадь, но значительно больше по общей площади, потому что все коридоры, кухня, туалет, ванная комната, а также все дверные проемы в таких квартирах расширены, чтобы инвалид мог свободно передвигаться и разворачиваться на коляске. Все в этих квартирах приспособлено для удобного проживания инвалидов-колясочников.

Социальное жилье для инвалидов-колясочников город начал строить с 2002 г. Сейчас таких квартир в Москве более 500.

Определенная часть населения России проживает в помещениях специализированного жилищного фонда. По данным статистики, в указанных помещениях проживает около 4 % населения, или примерно 5 млн человек.

Назначение, порядок получения права на проживание в помещениях специализированного жилищного фонда определены гл. 9 и 10 (ст. 92-109) ЖК РФ.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

♦ служебные жилые помещения;

♦ жилые помещения в общежитиях;

♦ жилые помещения маневренного фонда;

♦ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

♦ жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

♦ жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

♦ жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК).

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом (п. 2, 3 ст. 92 ЖК).

В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2–4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42 (ст. 100 ЖК).

Назначение и порядок предоставления специализированных помещений регламентирует ЖК, гл. 9 «Жилые помещения специализированного жилищного фонда» (ст. 92–98), гл. 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» (ст. 99-109).

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением установленных законом случаев.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

♦ члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

♦ пенсионеры по старости;

♦ члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

♦ инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения (ст. 103 ЖК).

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ граждане, состоящие на учете и проживающие в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось ранее на основании закона.

Закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 (ред. от 18 июня 2008 г.) «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» установил, что жилые помещения по договору найма предоставляются:

♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма;

♦ жителям г. Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в целях предоставления им жилых помещений по договору найма;

♦ жителям г. Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире и обеспеченным по нормам предоставления на каждого члена семьи, в случае освобождения изолированного жилого помещения в этой коммунальной квартире и при отсутствии проживающих в этой квартире жителей г. Москвы, признанных нуждающимися в жилых помещениях или улучшении жилищных условий;

♦ участникам городских жилищных программ (ст. 28 закона № 29).

Жилые помещения по договору найма предоставляются заявителям бесплатно из жилищного фонда коммерческого использования г. Москвы.

Отдельным категориям граждан жилые помещения предоставляются из специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма, определяется в соответствии со ст. 20 настоящего закона. Жилое помещение, при наличии возможности у наймодателя, может быть предоставлено из расчета по одной комнате на каждого члена семьи (ст. 29 закона № 29).

Уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы принимают решение о предоставлении жилого помещения по договору найма, которое является основанием для заключения договора найма. Максимальный срок действия договора найма – пять лет.

В договоре найма указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя.

При нарушении условий договора найма в случаях, предусмотренных федеральным законодательством, законодательством г. Москвы или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение по нормам общежития при отсутствии у них или членов их семьи иных жилых помещений на праве самостоятельного пользования или праве собственности.

Не менее чем за два месяца до истечения срока действия договора найма уполномоченные органы исполнительной власти г. Москвы осуществляют проверку оснований для установления возможности заключения договора найма на новый срок.

Не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора найма граждане уведомляются о необходимости заключения договора найма на новый срок, заключения договора в отношении иного жилого помещения или освобождения занимаемого жилого помещения (ст. 30 закона № 29).

В структуре жилищно-коммунальных платежей в последние годы появился платеж «Плата за пользование жилым помещением для нанимателей по договору найма (коммерческого) жилых помещений». Например, в 2011 г. ставки установлены от 4,63 до 5,81 руб. за квадратный метр в месяц в зависимости от категории дома и расположения помещений.

Возможно, договоры найма (некоммерческого) между государственными органами и гражданами получат федеральный статус: соответствующий законопроект был недавно внесен в Государственную Думу.

Плата за некоммерческий наем жилого помещения, как обещают разработчики законопроекта, будет в 2–3 раза ниже рыночных цен – около 5000 руб. в месяц. К этому добавятся расходы по квартплате.

Предполагается, что снять жилье смогут в том числе приезжие из других городов, что даст возможность перемещения трудовых ресурсов по стране.