Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Глава 18 Что нужно знать владельцам квартиры, агентам по недвижимости и покупателям при продаже-покупке жилья

Рынок жилья

Рынок жилья – это определенная группа участников, действующих в своем интересе, комплекс проводимых сделок, операций, комплекс взаимосвязанных организационно-правовых действий, подчиняющийся определенным законам.

Различают первичный и вторичный рынки жилья, правила игры на которых неодинаковы.

Первичный рынок жилья – это сделки с вновь построенными или строящимися домами, коттеджами, с квартирами и комнатами, продающимися в домах-новостройках, которые могут быть уже построены и сданы в эксплуатацию, но еще не заселены, а могут еще находиться в процессе строительства. Причем стадия готовности дома может быть самая различная: от завершения отделочных работ на уже построенном объекте до получения разрешения на строительство. Преимуществом первичного рынка являются возможность рассрочки платежа при покупке жилья и относительно низкие цены. Они в зависимости от стадии строительства могут быть ниже на 20–40 %.

Важным сегментом первичного рынка является возможность строительства собственного дома или коттеджа, приобретения жилья с использованием жилищных кооперативов.

На январь 2011 г. на территории Москвы и Подмосковья около 800 инвесторов осуществляют строительство жилья по более чем 2000 инвестиционным контрактам – сообщили в правительствах Москвы и Московской области.

Срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

Вторичный рынок – это сделки с уже построенными жилыми помещениями (домами, квартирами, комнатами, коттеджами и т. д.),

зарегистрированными в установленном порядке и выставленными на продажу Срок их эксплуатации может различаться очень значительно: от минимального до десятилетий, а иногда и столетий. Естественно, за период эксплуатации они не помолодели и, как правило, сменили не одного хозяина.

Ежегодно в Российской Федерации выставляются на продажу и меняют собственников около 100 тыс. жилых помещений.

Рынок жилья в России очень молод, ему всего около 20 лет. За эти очень непростые годы в стране было принято новое жилищное, земельное и гражданское законодательство, сложились новые экономические отношения, началась свободная покупка и продажа жилья, установились правила работы в «квартирном» секторе, определились компании, участвующие в инвестировании строительства, и целый ряд других новаций.

Становление рынка происходило и до сих пор происходит очень непросто: изменяется законодательство, пересматриваются правила игры, систематически осуществляется «генеральная чистка» застройщиков, происходят значительные структурные перемены на строительном рынке и т. д. Естественно, в условиях непредсказуемых перемен мнения экспертов порой диаметрально противоположны: одни считают, что цены на жилье повысятся, другие – что резко упадут. Это дезориентирует и застройщиков, и самих потребителей.

Ввиду катастрофической нехватки пригодного жилья цены взлетели на немыслимую высоту. В условиях жесточайшего дефицита жилья действует так называемый «рынок продавца»: когда цены и условия продажи диктует продавец.

К счастью, отношение к жилищной проблеме постепенно меняется и у власти пришло понимание того, что рост цен на жилье – это не «результат заговора строительных корпораций», не следствие слабого развития ипотеки, а итог нехватки реальных квадратных метров и высокого платежеспособного спроса, в результате чего спрос в несколько раз превысил предложение. Власти поняли, что необходимо новое жилье, его нужно строить и строить много.

Однако увеличение объемов строительства нового жилья – процесс достаточно инерционный, насыщение рынка жилья произойдет не сразу, это дело не близкой перспективы, а пока нам придется жить и работать в условиях современного рынка с его уже сложившимся соотношением спроса и предложения и высокими ценами.

Российский рынок недвижимости остается очень опасным. Затратив значительные средства на приобретение объекта недвижимости (квартиры, коттеджа, земельного участка), покупатель часто испытывает чувство тревоги и беспокойства за свою собственность, и не без причин:

♦ на первичном рынке – десятки тысяч обманутых вкладчиков;

♦ на вторичном рынке права на приобретенную вами недвижимость могут оказаться у третьих лиц, не выявленных на этапе экспертизы объекта купли-продажи, и покупка недвижимости может привести к затяжному судебному процессу с весьма неясным исходом, а в худшем случае – к потере квартиры или денег.

Суд вправе аннулировать сделку, даже если все эти неприятности возникли не с той квартирой, которую купили вы, а с той, в которую перебрался ваш партнер по сделке, или проблемы возникли в предыдущих сделках с квартирой, к которой ни вы, ни продавец не имели никакого отношения.

Подобно живому организму, рынок недвижимости развивается, постоянно совершенствуется его законодательная база, определяющая правила игры в этой области. Корректировка действующих законов, выход в свет новых нормативных правовых актов – все это в идеале делается для того, чтобы подвести к жизненным реалиям юридическую базу, зачастую не учитывающую истинного положения дел.

Основными операциями являются покупка, продажа жилья на первичном или вторичном рынках жилья; постройка и регистрация дома, квартиры; покупка жилья у города или муниципальной власти; наем (поднаем) или аренда жилья; обмен жилья; дарение; получение жилья в наследство и др.

Особенно часто на рынке недвижимости совершаются сделки купли и продажи жилья, в том числе альтернативные сделки, при которых продажа квартиры производится с целью покупки другой (большей) или наоборот. Такие сделки до сих пор составляют львиную долю договоров купли-продажи квартир на вторичном рынке жилья.

Подобные сделки начинаются с того, что граждане, желающие изменить жилищные условия, выставляют свою квартиру на продажу. В это же время ведется поиск подходящего жилья. Когда покупатель на квартиру найден, подобран вариант для покупки и оговорены финансовые вопросы (доплата, форма передачи денег и др.), проводятся одновременно две коммерческие сделки купли-продажи. Поскольку обе сделки проводятся одновременно, обеспечивается гарантия того, что гражданин, продавший жилье, не останется без квартиры. По данным риелторов, в столице до 80 % сделок на рынке недвижимости – это альтернативные операции (их также называют операциями обмена). Многие хотят продать старую квартиру и, доплатив, купить более качественное жилье в новостройке, обращаясь к банкам за ипотечным кредитом.

Практика показывает, что самый большой процент альтернативных сделок приходится на желающих разъехаться. Как правило, продают одну квартиру и покупают две или три новых. Часто встречаются альтернативные сделки, когда клиент желает продать старую квартиру и купить новую в готовой новостройке или строящемся доме.

Не всегда покупка новой квартиры большей площади является основным мотивом альтернативной сделки. Часто главная причина – смена района проживания. Наконец, редко встречается съезд, когда несколько старых квартир продаются с целью приобретения одной новой.

Самыми многочисленными участниками на рынке жилья являются граждане (физические лица) и различные организации (юридические лица), права и обязанности которых определены ст. 17–65 ГК РФ.

Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17, 18 ГК).

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК).

Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 49 ГК).

Важнейшими участниками рынка жилья являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления осуществляют основные распорядительные функции в области градостроительной деятельности.

Например, в соответствии с Градостроительным кодексом к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области градостроительной деятельности относятся:

♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования Российской Федерации (ст. 6);

♦ техническое регулирование в области градостроительной деятельности (ст. 6);

♦ подготовка и утверждение схем территориального планирования

Российской Федерации (ст. 11);

♦ подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных образований, в том числе генеральных планов поселений и городских округов (ст. 18);

♦ утверждение правил землепользования и застройки (ст. 30) и градостроительных регламентов (ст. 36);

♦ утверждение градостроительных планов земельных участков (ст. 44);

♦ выдача разрешений на строительство (ст. 51), выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55);

♦ осуществление строительного контроля (ст. 53), государственного строительного надзора (ст. 54);

♦ целый ряд других важнейших функций.

Выделение земельных участков для строительства жилья также является прерогативой местной власти (ст. 30 Земельного кодекса).

Кроме того, такие рычаги, как подключение к энергосетям (электричество, газ, тепло), водоснабжение, канализация, прокладка коммуникаций и т. д., – также в руках местных властей.

Таким образом, регулирование рынка новостроек в городах, поселках, сельской местности полностью находится в руках местных властей.

Рынок новостроек – это миллиарды долларов США капиталовложений, это многие миллионы прибылей, откатов, «благодарностей», «оплаты услуг». Какой же чиновник добровольно откажется от возможности управлять этим процессом.

Попытки сделать процесс управления рынком жилья более открытым, эффективным и прозрачным пока не приносят заметных результатов. Однако похоже, что власти всерьез озабочены этим вопросом и прилагают немалые усилия для его решения, особенно в год предвыборных обещаний. Есть надежда, что путь эффективного решения жилищных проблем будет наконец найден.

Власти зачастую становятся активным участником рынка жилья, выступая инвестором, покупателем или продавцом жилья. Например, департамент экономической политики и развития г. Москвы при формировании адресной инвестиционной программы города предусматривает средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.

Во-первых, это печатные издания (газеты и журналы):

♦ газеты «Из рук в руки», «Квартира. Дача. Офис», московская жилищная газета «Квартирный ряд», «Столичная недвижимость», «Экстра-М» и др.;

♦ журналы «Недвижимость и цены», «Собственник», «Анализ рынка недвижимости Москвы и Подмосковья», «Жилсовет – тысяча советов о жилье» (каталог новостроек Москвы, области, Санкт-Петербурга), «АСН-инфо» (журнал агентства строительных новостей), более 30 других печатных изданий.

Все их можно купить в розничной продаже или получить к ним доступ в Интернете.

Во-вторых, это Интернет, который стал важнейшим источником различного рода информации, в том числе и по вопросам покупки-продажи недвижимости. На поисковых порталах yandex.ru, rambler.ru, сайте www.sob.ru и др. представлены сайты агентств недвижимости (более 500), предложения по продаже загородной недвижимости (более 250 сайтов), предложения недвижимости от застройщиков (более 120 сайтов), предложения зарубежной недвижимости (около 100 сайтов) и т. д.

Во всех этих изданиях и на сайтах агентств недвижимости представлены базы данных продаваемых квартир с краткими характеристиками и ценами.

В офисах и на сайтах агентств недвижимости клиентам, как правило, оказываются бесплатные консультации, услуги по оценке недвижимости и др. Услугу по оценке квартиры многие риелторские агентства оказывают бесплатно. Для большей достоверности целесообразно такую оценку провести в нескольких агентствах.

Уже на этом (информационном) этапе необходимо реально представлять себе «технологию процесса», временные и денежные затраты, опасность подобных сделок и подводные камни, которые могут вас подстерегать на этом пути.

Перечень СМИ рынка недвижимости можно найти на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах Интернета.

Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.

Заказчик привлекается инвестором – лицом, осуществляющим финансирование строительства.

Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей – подрядчиков или генерального подрядчика, который, в свою очередь, самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.

Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.

Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону № 214-ФЗ.

Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика – в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика – в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону № 214-ФЗ.

Таким образом, если застройщик по Закону № 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.

Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен ГК РФ, Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 2 февраля 2006 г.), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона № 39-Ф3). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона № 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В указанном Законе прописаны права и обязанности застройщика. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан имеют отвечающие требованиям Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Перечень и соответствующие характеристики застройщиков можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru и на других поисковых порталах.

Активными участниками рынка жилья являются банки и другие кредитные организации.

Банки осуществляют кредитование покупки недвижимости, ипотечное кредитование на длительный срок, сопровождение сделки покупки недвижимости, персональные кредиты, финансовые консультации, инвестирование, открытие счетов.

Банки предоставляют кредиты юридическим и физическим лицам на различные цели: классический ипотечный кредит для приобретения квартир на вторичном рынке жилья, ипотечный кредит на любые цели под залог недвижимого имущества, другие формы кредитов. Могут выступать в роли поручителей.

Исполнение обязательств застройщика по договору долевого строительства может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:

♦ солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика по договору;

♦ переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;

♦ срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

♦ согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

♦ обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в установленном порядке.

В случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за 1 месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.

В случае нарушения поручителем установленной обязанности он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по предусмотренным обязательствам застройщика (ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).