Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Кроме банков, на жилищном рынке работает целый ряд кредитных учреждений, целью деятельности которых является оказание кредитных услуг, продвижение ипотечных продуктов населению, оказание информационно-консультационных и юридических услуг всем участникам ипотечного рынка. Это, например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Дом ипотеки, ипотечная компания «Мой Дом» и др.

Более полный список кредитных организаций, работающих на рынке жилья, можно найти на сайте www.sob.ru и других поисковых порталах.

Страховые компании являются непременными участниками рынка жилья. Они страхуют вашу жизнь (жизнь заемщика), квартиру и права собственности при покупке вторичного жилья, риски при покупке жилья на первичном рынке и т. д.

Особое значение страхование приобретает в случае ипотеки. Здесь оно практически становится обязательным условием сделки.

Страховка дает уверенность банку в том, что если клиент потеряет трудоспособность, то банку не придется выселять его из квартиры, потому что в этом случае кредит будут оплачивать страховщики. В случае смерти заемщика квартира останется его наследникам, а страховая компания погасит задолженность перед банком. Гражданам страхование дает стабильность положения и уверенность в завтрашнем дне.

Ипотечное страхование не является обязательным, но без договора со страховщиками получить кредит не удастся. Таково требование банков. Так банкиры страхуют себя от клиентских невыплат и утраты собственности. В страховку, как правило, входят три пункта:

♦ страхование жизни и нетрудоспособности;

♦ порча имущества;

♦ страхование утраты права собственности (титульное страхование).

Общие затраты на все виды страхования составляют в среднем около 1,5 % от суммы кредита.

Страховка дает уверенность в том, что в случае болезни или утраты трудоспособности или в случае смерти заемщика его семья не будет иметь задолженности перед банком. За кредит расплатятся страховщики, а семья останется жить в купленной ипотечной квартире. Однако следует иметь в виду, что страховщики очень неохотно производят выплаты, обычно в очень крайних случаях – например, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность была получена по другой причине или «тянет» только на III группу, страховые выплаты произведены не будут.

При заключении договора страхования необходимо внимательно изучить условия, вникая во все детали. Можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине.

Часто возникает вопрос: можно ли купить квартиру по ипотеке без риска потерять в будущем права собственности? Для этого существует страхование утраты права собственности (титульное страхование).

Такая страховка подразумевает финансовую ответственность страховой компании, если суд вынесет решение аннулировать сделку

Как получить гарантии, что, пока будет оформляться кредит, выбранная квартира не будет продана и не подорожает? Для этого нужно заключить с компанией договор, по условиям которого квартира будет снята с продажи, а ее стоимость зафиксирована.

Титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Это обязательный элемент ипотечного страхования, включающего также страхование самой недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика кредита.

Страхование титула будет полезно и всем остальным владельцам недвижимости, которые не очень давно (в пределах 10–12 лет) приобрели ее путем совершения сделки купли-продажи. Дело в том, что, как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, полной гарантии того, что сделка будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.

Например, в России не существует информационных баз данных, в которых бы фиксировались родственные отношения, поэтому выявить круг наследников практически невозможно.

По действующему гражданскому законодательству РФ любой наследник может заявить о своих правах тогда, когда он узнал об открытии наследства. Узнать об открытии наследства он может и через год, и через 5, и через 10 лет после того, как вы приобрели недвижимость, которую продавец получил по наследству.

Это далеко не полный перечень случаев, когда право покупателя может быть оспорено через суд. Поэтому ни один покупатель квартиры не застрахован от того, что однажды на его пороге окажется вполне законный претендент на купленную квартиру.

Многие полагают, что если в течение трех лет после покупки квартиры прежние владельцы не предъявляли претензий, значит, бояться нечего. Это не так. На основании ст. 205 ГК срок исковой давности можно восстановить. В любое время человек, узнавший о вновь открывшихся обстоятельствах, может подать соответствующее заявление. Закон это время не ограничивает.

По статистике, в Москве в судебном порядке оспаривается каждая 40-я сделка с недвижимостью частных лиц, а лишается своих прав на приобретенную недвижимость по не зависящим от него причинам каждый 100-й владелец.

Во многих странах мира титульное страхование является обязательным. В европейских странах, Австралии и Канаде государство регистрирует право собственности на недвижимость и выдает владельцу имущества сертификат, который гарантирует, что, в случае если сделка была совершена незаконно, ущерб пострадавшей стороне будет возмещен.

В России государство регистрирует только саму сделку и возникшее право на объект недвижимости и не принимает на себя никаких обязательств по возмещению убытков в случае конфискации зарегистрированной недвижимости.

Получается, что прав был великий комбинатор: «гарантии дает только страховой полис». Защитить себя от этих рисков в нашей стране возможно только одним способом: застраховавшись от данных рисков путем титульного страхования. Если в течение срока действия договора страхования исковое заявление будет подано в суд, страховая компания не только возьмет на себя защиту покупателя недвижимости, но и произведет страховую выплату, если по решению суда купленная недвижимость будет у покупателя изъята.

Не скупитесь: стоимость титульного страхования несопоставима со стоимостью квартиры. Как правило, годовая страховка права собственности на квартиру обойдется от 0,2 до 0,35 % от рыночной стоимости жилья: при цене квартиры $100 тыс. стоимость страховки составит $200–350.

Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, государственное регулирование, контроль и надзор в области строительства жилья осуществляют органы власти в соответствии с их компетенцией, определенной ст. 12–14 ЖК и законодательством РФ.

Непременными участниками рынка недвижимости являются правоохранительные органы, суд, прокуратура и другие заинтересованные организации.

За последние годы цены на жилье значительно выросли и достигли недосягаемого для простых граждан уровня.

На начало 2011 г. в Москве средняя цена за 1 м² составила около $4700, в панельных домах – около $4300, в кирпичных – около $5400. Стоимость элитного жилья зашкаливает за $16 тыс. за квадратный метр.

Какой-то остряк-риелтор подметил, что если 1 м² жилой площади плотно без просветов выложить 50-долларовыми купюрами, то это и будет его средняя цена.

С 2000 г. она выросла с $600 до 4700 и продолжает увеличиваться в полном отрыве от себестоимости и возможностей основной массы населения. Причем рост присущ большинству регионов России. Иными словами, Московский регион не является исключением из общего правила.

Некоторые ретивые администраторы решили, что рост цен – это результат сговора строительных корпораций, и обратились в Федеральную антимонопольную службу (ФАС) с соответствующим запросом. ФАС заговора не обнаружила, но установила, что цена, по которой квартиры предлагаются покупателям, существенно превышает себестоимость квадратного метра и среднюю стоимость жилья по России. Таков результат проверки, проведенной на рынке жилья, возводимого на территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Ситуация на рынке определяется уровнем платежеспособности населения: квадратный метр стоит столько, сколько за него дает покупатель, – это азбука рыночной экономики. Теперь это понимают почти все: и специалисты, и политики.

На цену жилья заметнее всего влияет спрос, который зашкаливает. Ведь жилье в столице стремятся купить не только москвичи с высокими доходами, но и жители других городов и регионов РФ, а также граждане стран СНГ.

В отличие от других государств, где спрос напрямую зависит от уровня доходов населения, в России эта зависимость однозначно не прослеживается. Дело в том, что Россия – страна «серых» зарплат и миллиардов долларов, «спрятанных под подушками», следовательно, никем не учтенных. Реальная денежная масса намного лучше объясняет динамику цен жилья, чем доходы населения, – считают эксперты. Сколько бы государство ни пыталось «стерилизовать» нефтяные сверхдоходы, они все равно вливаются в экономику, денежная масса растет и спрос увеличивается.

Высокие цены привлекают людей, обладающих свободными капиталами и желающих их выгодно вложить, то есть не тех, кто действительно нуждается в жилье, а инвесторов. Купленное ими жилье так и называется – инвестиционное. Оно сдается внаем или в аренду или просто стоит незаселенное. Доля «инвестиционных» квартир в Москве, приобретенных за последние три года, достигает 30 %, в Санкт-Петербурге – около 20 %. Эксперты считают, что к концу 2011 г. их будет еще больше.

Снизить цены сегодня мешает монополизм в строительстве, в коммунальном секторе и распределении земель. Невооруженным взглядом виден сговор между застройщиками, местной администрацией и коммунальщиками, отсутствуют правила регулирования землепользования и планирования поселений. Нет инфраструктуры.

Будет на рынке много жилья – оно подешевеет, нет – цены будут неадекватно высоки.

В последние годы предложение новых квартир на рынке, по сути, не менялось, а в ближайшей перспективе оно будет снижаться.

Доля коммерческого жилья в Москве с каждым годом будет уменьшаться: растет количество муниципальных новостроек, увеличивается количество квартир, предназначенных для очередников, расселяемых из пятиэтажек и коммуналок. Мэрия стремится обеспечить жильем в первую очередь эту категорию москвичей.

Уменьшится количество площадок, предназначенных для строительства. Отныне будут строить на свободных пространствах, освобождаемых из-под массовых застроек хрущевских времен, или в бывших промзонах. Площади сократятся и за счет границ парков: теперь строительным компаниям не будут выдаваться разрешения на строительство в этих местах.

Все это существенно снизит возможности возведения коммерческого жилья в г. Москве. При этом количество желающих приобрести жилье не уменьшится.

Объем предложения жилья ограничен и жестко контролируется всеми участниками рынка. Московские чиновники, как и все другие российские чиновники, широко используют монопольное право распоряжения земельными участками и различного рода допусками и разрешениями. Федеральные власти не всегда принимают эффективные решения. Например, принятие Закона «О долевом участии в строительстве жилья» снизило объем предложения в сегменте новостроек почти на 30 %. Чем меньше строится квартир, тем выше их стоимость.

Чиновники и коммунальщики также приложили усилия: по всей стране широко практикуются так называемые «отчисления на инфраструктуру». Что это такое, в законах не прописано. Что-то похожее на оброк: в новом доме одну-две квартиры забирают электрики – за «техусловия на подключение», еще несколько квартир – коммунальщики за подключение к канализации, примерно треть жилплощади достается муниципалитетам – как без них землю получить? Кто оплачивает все это? Конечно, покупатели.

Сохраняющийся спрос и сужающееся предложение неизбежно приведут к дефициту, а следовательно – к новому витку подорожания. Дефицит жилья, по мнению экспертов, выгоден всем, кроме простых граждан: застройщики благодаря этому получают с каждого построенного метра дополнительно не менее $100, риелторы – еще $50. Это официально, а неофициально – гораздо больше. Чиновники – управляют процессом и получают откаты.

В общем, пузырь на рынке недвижимости дружно надувают со всех сторон, не думая о последствиях.

По данным экспертов, цены на жилье давно оторвались от себестоимости строительства жилья. По расчетам специалистов, полная себестоимость строительства жилья экономкласса составляет около $700, среднего – около $1400, элитного – не более $3000. Цены же, как правило, в 2–3 раза больше.

Нормальная наценка, которую делают строители, должна укладываться в $200–300. На практике эта цифра как минимум завышена в 1,5 раза, потому что в процессе строительства возникают все новые и новые обременения.

Может ли быть справедливой цена в рыночной экономике? Оказывается, такое понятие есть. Ученые-теоретики считают, что при создании на рынке условий, при которых спрос равен предложению, справедливая рыночная цена равна себестоимости строительства плюс средний предпринимательский доход. Причем средний предпринимательский доход не должен превышать 15 % себестоимости.

По мнению Федеральной антимонопольной службы, справедливая цена за квадратный метр жилья в столице не должна быть больше $ 1300. Некоторые эксперты определяют ее на уровне 30–35 тыс. руб. за квадратный метр.

Специалисты считают, что средняя цена квадратного метра жилья в Москве (около $5000) – еще не предел, сравнивая ее с ценами на квартиры в Нью-Йорке, Лондоне, Париже. Так, в Берлине средняя цена за квадратный метр – около 6000 евро, в Лондоне и Нью-Йорке – около 10 тыс. евро.

Прогнозы относительно дальнейшей динамики цен, как всегда, противоречивы: одни аналитики рынка ждут обвала, другие, наоборот, предрекают еще больший рост цен. Те и другие приводят в обоснование своей позиции целый ряд доказательств. Рассматривать их не будем. Отмечу только несколько важных, на мой взгляд, моментов.

Многое зависит от тех шагов, которые предпримет Правительство РФ для реализации национального проекта «Доступное жилье». Здесь, как было отмечено, есть обнадеживающие сдвиги.

Цены могут подняться еще выше, если власти форсируют реализацию проекта «Доступное жилье», направив средства на развитие ипотеки и других форм кредитования населения, ничего не сделав при этом для увеличения объемов строительства.

Цены могут если не снижаться, то хотя бы не расти, если власти приложат максимум усилий и сумеют быстро нарастить объемы строительства.

В Москве показатели вводимого жилья в течение последних нескольких лет держатся на уровне 4,5–5 млн м². За 2006 г. столица впервые преодолела пятимиллионную отметку – построено 5,3 млн м² квартир. Однако абсолютный прирост составляет менее 0,5 м² на человека, а ежегодные темпы прироста жилья в Москве незначительны. Напомню, что в обеспеченной жильем Европе ежегодный прирост составляет более 1 м² на человека.

Риелторские агентства на рынке недвижимости

Во всем цивилизованном мире сделками с недвижимостью занимаются специалисты – риелторы, поскольку для грамотного совершения сделок на таком сложном и дорогостоящем рынке требуются специальные знания и определенный опыт. В пользу привлечения опытного риелтора можно привести несколько аргументов.

Во-первых, часто клиент не знает, чего он хочет. Опытный агент быстро вникнет в суть проблем и поможет подобрать подходящий вариант. Опытный специалист обязательно поинтересуется составом семьи, где учатся дети, где работают взрослые, где находится дача. Все это учитывается при выборе места жительства.

Во-вторых, клиент обычно не имеет доступа к актуальной базе недвижимости, обращающейся на рынке. Для получения такого доступа требуются время и деньги.

В-третьих, клиент, как правило, не владеет достоверной информацией о рынке недвижимости: не знает конъюнктуры, величины цен и их динамики, не умеет получать правильную информацию из объявлений о продаже квартир, не умеет правильно расспрашивать продавцов квартир (или покупателей), не сможет грамотно подойти к выбору и осмотру квартир. В результате человек «устанет» уже после 2-3-го осмотра. При подключении к делу агента количество просмотров сокращается, поскольку профессионал буквально «читает между строк».

В-четвертых, получается реальная экономия времени на проведение сделки. Как справедливо уверяют риелторы, для самостоятельного совершения сделки вам придется бросить работу и некоторое время, иногда достаточно длительное, заниматься исключительно решением жилищного вопроса.

В-пятых, самостоятельно собрать необходимые документы, проверить законность сделки, юридическую чистоту квартиры, зарегистрировать договор и право собственности на квартиру неопытному человеку бывает довольно сложно, а иногда и очень опасно. Это чревато потерей денег, квартиры и, как правило, здоровья.

Кроме того, если предполагается воспользоваться ипотечным кредитом, обращение в риелторские компании, сотрудничающие с данным банком, позволяет максимально быстро и комфортно осуществить поиск квартиры и юридически грамотно провести сделку купли-продажи. Это обеспечивает высокие гарантии того, что в дальнейшем не будет причин для расторжения договора, а банк не откажется от данной квартиры в качестве залога под кредит. Специалисты риелторской компании подберут квартиру с учетом требований банка, проведут переговоры с продавцом квартиры по технике заключения сделки, правильно оформят аванс за приобретаемую квартиру, соберут и представят в юридический департамент банка пакет документов на квартиру, организуют и проведут сделку купли-продажи вплоть до получения документов о собственности с государственной регистрацией.

Агентства недвижимости заключают долгосрочные договоры по сотрудничеству с банками, нотариальными конторами, рекламными агентствами. Это дает риелторам большие льготы по оплате услуг и значительно экономит время оформления документов. Все эти льготы распространяются на клиентов.

Суммируя сказанное, можно сказать, что, обратившись в риелторское агентство, вы, прежде всего, выигрываете время: поиском квартиры для вас будет заниматься профессиональный работник агентства, постоянно контактируя с вами и предлагая различные варианты. Будут обеспечены правильное юридическое оформление сделки, которое полностью ложится на плечи агентства, конфиденциальность сделки и полная безопасность. Кроме того, вы постоянно можете пользоваться услугами юриста и получать бесплатные консультации по всем вопросам.

Конечно, нужно учитывать, что сделки бывают разной сложности. Если предполагается сложный обмен – вы явно заинтересованы в опытном риелторе, который квалифицированно завершит сделку. Если же у вас простой вариант, например так называемая «чистая» продажа, то можно провести такую сделку самостоятельно.

Порядок оказания риелторских услуг регулируется ст. 1005–1011 ГК РФ. При этом заказчик услуг (клиент) именуется принципалом, а договор между риелтором и заказчиком – агентским договором.

К выбору риелторского агентства нужно подходить очень ответственно, учитывая, что в столице по-прежнему имеют место различные формы квартирного мошенничества и ежегодно определенный процент всех сделок с недвижимостью (1,5–2 %) признается недействительным. Здесь также есть свои риски.

Убедитесь, что агентство внушает доверие, входит в общественную организацию риелторов, давно работает на рынке. Узнайте, кто его учредители, какой у него уставный фонд (эта сумма всегда лежит в банке на случай форс-мажорных обстоятельств или банкротства). Если уставный капитал компании – 30 тыс. руб., то доверять продажу квартиры такой фирме рискованно.

Сертификация риелторской деятельности не обязательна. Однако, если сертификат есть, это дает клиенту некоторые преимущества.

Посетите компанию. Оцените офис, обстановку и «кадры». Уточните профильную специализацию деятельности, какие гарантии безопасности вашей сделки агентство может обеспечить. Проверьте реквизиты. Все уставные документы должны быть вам показаны. Сверьте их со свидетельством о регистрации. Внимательно изучите договор, который вам предлагается, и задавайте вопросы, если возникают сомнения.

Можно обратиться в Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг (тел. 786-76-90) и узнать все о выбранной вами компании и ее сотрудниках. Кроме того, юристы Комитета защиты прав потребителей риелторских услуг помогут вам проверить договор. Если компания входит в Российскую гильдию риелторов или Московскую гильдию риелторов, это будет сделано бесплатно.

Пообщайтесь с людьми, которые уже имеют опыт сотрудничества с этой фирмой и остались довольны выгодными условиями, узнайте, как клиенты приходят в фирму: по рекламе или «совету знакомых». Выясните, как работают с клиентами в компании: ведет ли сделку один риелтор или несколько сотрудников, отвечающих за различные участки работы.

В риелторском бизнесе важно не только имя фирмы, но и конкретный сотрудник, который будет вести вашу сделку. Профессионален ли он? Давно ли работает с недвижимостью? Убедитесь, что он штатный сотрудник, а не стажер.

На подписание договора возьмите с собой свидетелей. Желательно, чтобы договор с вами подписывал руководитель компании, причем на ваших глазах. Если договор подписывает заместитель, убедитесь, что он уполномочен подписывать такой договор – попросите доверенность. Проверьте, не истек ли срок полномочий доверенности.

Не заключайте договор после первого же посещения одного агентства. Не пожалейте времени, посетите две-три фирмы, изучите документы, сравните условия. Сегодня агентств недвижимости достаточно много. Список и краткие характеристики агентств можно найти в Интернете на сайте www.sob.ru или других поисковых порталах. Признаки надежной компании:

♦ работа на рынке жилой недвижимости не менее пяти лет;

♦ специализация именно на том секторе жилья, который вас интересует;

♦ чистая история (отсутствие скандалов с судами);

♦ членство в риелторских организациях и участие в системе добровольной сертификации риелторских услуг;

♦ предоставление фирмой подробного и понятного договора об оказании услуг с обязательным перечнем услуг, сроками, штрафами и т. д.;

♦ страхование деятельности.