Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Нотариальное заверение договора ипотеки. Несмотря на то что нотариальное оформление договора ипотеки не является обязательным, некоторые банки требуют нотариального заверения. Нотариус может взять за оформление договора 1 % от стоимости кредита, хотя в соответствии с Налоговым кодексом его услуги стоят гораздо меньше. Чтобы обосновать такую сумму и соблюсти видимость законности, повышенную ставку он берет за составление договора. Есть банки, которые не требуют нотариального заверения договора.

Сбор за открытие и обслуживание ссудного счета. За открытие – от 0,5 до 1,5 % от суммы кредита, за обслуживание – 2–3 % годовых. Некоторые банки оказывают такие услуги бесплатно.

Оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга $100–200. Избежать расходов удастся, если риелторское агентство имеет специальное соглашение с банком, а оценку стоимости произвел независимый, но сертифицированный банком эксперт.

Проверка юридической чистоты квартиры. Проверять ее будут как банк, так и страховая компания. С вас могут взять еще до $200, но опять же не во всех банках.

При заключении договора ипотеки зачастую банки требуют комиссионные за выдачу кредита наличными (например, если вы расплачиваетесь с продавцом за жилье на вторичном рынке). Комиссия может составить до 1 % от суммы кредита или может быть фиксированной и даже символической, например 2000 руб.

Если осуществляется безналичное перечисление, то комиссия может быть меньше – около 0,5 % от суммы кредита.

Комиссия за определение подлинности денежных купюр может составить до 0,1 % от суммы. Однако большинство банков эту комиссию не берет.

Аренда депозитария – около $50 в месяц.

Конвертация наличных, если вы оплачиваете в рублях кредит, взятый в долларах. Есть банки, которые не берут за эту услугу комиссию, а бывает, что расходы по конвертации составляют 0,5–1,5 %.

Потери при погашении кредитной задолженности. Банки могут брать деньги за то, что они переводят платежи с одного счета на другой. Сборы достигают 1 % от суммы платежа. Дешевле оформить дебетовую карточку банка, выдавшего кредит, и без комиссии зачислять деньги через банкомат.

Страховка. Ежегодные взносы по страховому договору обойдутся в 1–1,5 % от стоимости приобретаемого жилья. Застраховать могут вашу жизнь (жизнь заемщика) – минимальный тариф 0,5 %, квартиру (0,3 %) и права собственности при покупке вторичного жилья (до 0,5 %).

Важно понимать, что, если ваша ипотечная застрахованная квартира окажется полностью разрушенной, вы можете остаться со своими проблемами один на один. В этом случае страховая компания погасит вашу задолженность перед банком, а банк передаст в вашу собственность то, что останется от вашей квартиры. Поэтому лучше застраховать жилье от несчастного случая (пожара, наводнения, землетрясения и т. д.), но это уже другая страховка.

Наследование жилых помещений

Наследование жилых помещений производится в соответствии с наследственным правом Российской Федерации (ч. 3 ст. 1110–1185 ГК РФ).

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам как единое целое и в одно время. Днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Объявление судом гражданина умершим влечет те же правовые последствия, что и смерть.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если оно неизвестно или находится за пределами РФ, местом открытия наследства в России признается место нахождения наследственного имущества.

Наследниками могут быть:

♦ граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства;

♦ зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства;

♦ юридические лица, существующие на день открытия наследства.

Закон определяет основания, по которым граждане могут быть лишены наследства (ст. 1110–1117).

Наследование может осуществляться по завещанию и по закону.

Наследование по завещанию регулируется гл. 62 (ст. 1118–1140) ГК РФ.

Завещание может быть совершено лично гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам любым образом.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая причины. Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных завещательных распоряжений, отменяет прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию.

Наследование по закону регулируется гл. 63 (ст. 1141–1151) ГК РФ.

Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности: наследники первой очереди – дети, супруг и родители наследодателя (внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления).

Если нет наследников первой очереди, то призываются к наследству наследники второй очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя наследуют по праву представления).

Если нет наследников второй очереди, то призываются к наследству наследники третьей очереди – полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя); двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления (ст. 1142–1144 ГК).

Если нет наследников первой, второй и третьей очередей, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степеней родства (ст. 1145 ГК).

В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (п. 4 ст. 130 ЖК).

В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.

Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.

Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. 1 и 2 ст. 130, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1–3 настоящей статьи, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива (ст. 131 ЖК).

Обмен жилых помещений

Вопросы мены в общегражданском смысле регулируются гл. 31 «Мена» (ст. 567–571) ГК.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит правилам и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязательства.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК).

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328, 569 ГК).

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК).

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков (ст. 571 ГК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регулируется ст. 72–75 ЖК.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2 ст. 72 ЖК).

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (п. 3 ст. 72 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (п. 4 ст. 72 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 Кодекса (п. 5 ст. 72 ЖК).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

♦ к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

♦ право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

♦ обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

♦ принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

♦ принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

♦ в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 Кодекса перечне (ст. 73 ЖК). Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями (п. 1,2 ст. 74 ЖК).

Оригинал договора представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (п. 3 ст. 74 ЖК).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (п. 4 ст. 74 ЖК).

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных документов (п. 5 ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом (п. 1 ст. 75 ЖК).

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (п. 2 ст. 75 ЖК).

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК).

В Москве при совершении обмена жилыми помещениями следует руководствоваться постановлением правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в г. Москве».

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14, обобщающее практику применения нового Жилищного кодекса, важно не только для судей, но и для простых граждан, которых квартирные заботы привели в суд. Истцам и ответчикам следует знать, как правильно должен рассматриваться их вопрос. В постановлении имеется ряд рекомендаций в отношении обменов жилыми помещениями.

Дарение

Дарение регулируется гл. 32 (ст. 572–582) ГК РФ. При дарении совершается договор дарения. Договор дарения заключается по взаимному согласию сторон. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Этой вещью может быть любая вещь, принадлежащая дарителю, в том числе автомобиль, жилой дом, квартира и др. Передача вещи (или обязательство ее передать) должно быть добровольным и безвозмездным, а также должно совершаться по обоюдному согласию дарителя и одаряемого.

Не каждая передача вещи может считаться дарением. Если при дарении одаряемый обязуется передать дарителю какую-либо другую вещь или выполнить какое-либо обязательство, то такой договор является возмездным и не признается дарением, к данному договору должны применяться нормы договора купли-продажи.

Сторонами договора дарения – дарителем и одаряемым – могут быть как физические, так и юридические лица. Не могут быть сторонами договора недееспособные или ограниченно дееспособные лица, если в договоре участвует юридическое лицо – оно должно быть правоспособным.

Необходимое условие заключения договора дарения – право собственности дарителя на даримое им, например, транспортное средство. При этом право собственности должно быть подтверждено соответствующими документами (в данном случае свидетельством о регистрации автомобиля).

В договоре дарения нельзя указать условия, ограничивающие право собственности одаряемого на владение, пользование и распоряжение даром. Например, нельзя запретить продавать подаренный дом, автомобиль или дарить его другим лицам. Нельзя также ставить такие условия, как, например, обеспечение ухода и материального содержания дарителя, – такой договор уже не является безвозмездным, то есть не признается договором дарения.

Однако иные условия, не ограничивающие право собственности одаряемого, могут быть указаны в договоре дарения: например, дарение при наступлении определенного события (свадьбы одаряемого, успешного окончания учебы и др.)* Такие условия не порождают обязанности одаряемого перед дарителем.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Нельзя заключить договор дарения с обязательством передачи вещи, в том числе дома или автомобиля, после смерти дарителя – такая сделка должна оформляться завещанием и регулироваться нормами наследственного права (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

При дарении совершаются следующие платежи:

♦ одаряемый платит налог с имущества, переходящего в порядке дарения (если не освобожден от уплаты);

♦ государственная пошлина за нотариальное удостоверение договора (если договор был нотариально удостоверен по желанию сторон).

По общим правилам совершения сделок (дарение, мена, купля-продажа – это сделки) они должны заключаться в простой письменной форме в следующих случаях (п. 1 ст. 161 ГК РФ):

♦ если хотя бы одна из сторон сделки – юридическое лицо;

♦ если сумма сделки между гражданами превышает в 10 раз и более установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Закон допускает и устную форму совершения дарения: «дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно». Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

При заключении договора дарения ценных вещей, например недвижимости, художественных произведений, антиквариата, автомобиля, целесообразно использовать письменную форму, что позволяет избежать нежелательных осложнений в будущем (в частности, при постановке на учет автомобиля, полученного в дар).

В договоре дарения должны содержаться:

♦ основные характеристики имущества (при дарении квартиры – адрес, правоустанавливающие документы, автомобиля – тип, номер кузова, двигателя и т. д.);

♦ указание на правоустанавливающие документы, на основании которых вещь принадлежит дарителю (например, свидетельство о регистрации автомобиля).

В договоре дарения можно указать стоимость подарка.

Для договора дарения нотариальное удостоверение не требуется. Однако оно возможно по желанию сторон (п. 1 ст. 161 ГК РФ).

За нотариальное удостоверение договора взимается государственная пошлина в соответствии с гл. 25.3 Налогового кодекса. За удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, – 500 руб. (п. 6 ст. 333.24 НК).

Государственная регистрация договоров отчуждения собственности предусмотрена только для недвижимости (квартира, дача, гараж и др.). Регистрация производится в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ.

Договор дарения может быть расторгнут по соглашению сторон. Если договор дарения был нотариально удостоверен, то и соглашение о расторжении договора дарения также требует нотариального удостоверения.