Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

В Москве на 2011 г. цены за содержание и ремонт жилых помещений для различных категорий нанимателей жилых помещений установлены приложением 4 к постановлению правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП.

Цены установлены в рублях за 1 м² общей площади в месяц, с НДС и дифференцированы в зависимости от категории домов, а также нормативного и фактического обеспечения жильцов жилой площадью (за площадь, занимаемую в пределах установленных норм, и за площадь, занимаемую сверх установленных норм).

Диапазон цен в зависимости от категории дома – от 5,24 до 10,80 руб. За площадь, занимаемую сверх установленных норм, цены увеличиваются примерно вдвое.

Таблицу, приведенную в приложении 4 к постановлению, сопровождают обширные примечания, которые значительно дифференцируют номинальные цены в зависимости от различных факторов и обстоятельств.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 7 ст. 156 ЖК).

Планирование, учет и калькулирование себестоимости услуг (продукции, работ) в жилищно-коммунальном хозяйстве

Не только граждане, но и официальные органы, занимающиеся регулированием тарифов, не всегда могут понять, сколько реально стоит та или иная услуга. Определить это можно с помощью соответствующих методик.

Методика по планированию, учету и калькулированию себестоимости услуг (продукции, работ) в жилищно-коммунальном хозяйстве разработана в целях обеспечения единства состава и классификации затрат, методов их учета, исчисления себестоимости в организациях различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

Утверждена постановлением Государственного комитета по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 г. № 9 (ред. от 12 октября 2000 г.).

Себестоимость услуг жилищно-коммунального хозяйства представляет собой стоимостную оценку используемых в процессе производства и реализации услуг природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов, а также других затрат на их производство и реализацию.

Для целей налогообложения произведенные организацией затраты корректируются с учетом утвержденных в установленном порядке лимитов, норм и нормативов.

В состав себестоимости конкретной услуги, оказываемой организацией ЖКХ, включаются затраты на комплекс работ, за который в соответствии с договором несет ответственность организация. При отсутствии договора с заказчиком по решению органов, регулирующих тарифы на ЖКУ, для организации может устанавливаться стоимость конкретных услуг, исходя из всего технологического цикла от производства услуги до ее реализации непосредственно потребителям. В себестоимость включаются и те виды работ, которые по договорам субподряда выполняются сторонними организациями.

Целью учета затрат и калькулирования себестоимости услуг является своевременное, полное и достоверное отражение фактических затрат на производство и реализацию услуг в документах о финансово-хозяйственной деятельности, а также контроль за эффективностью использования материальных, энергетических, трудовых и финансовых ресурсов.

Калькулирование себестоимости единицы услуги необходимо для обоснования уровня тарифов, определения прибыли и исчисления налогов, а также оценки эффективности технологических, организационных и экономических мероприятий по развитию и совершенствованию производственно-экономической деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Методика разработана для организаций различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства: эксплуатации жилищного фонда, водоснабжения и водоотведения (с очисткой стоков), теплоснабжения, электроснабжения, санитарной очистки городов, гостиничного, банного, прачечного хозяйств и прочих видов услуг с учетом специфики производства и реализации услуг в каждом из них.

Объектами калькулирования себестоимости являются услуги по каждому виду деятельности жилищно-коммунального хозяйства, а калькуляционной единицей – соответствующие измерители.

Методика формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда утверждена первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы Ю. В. Росляком 3 сентября 2004 г. Она разработана в целях установления единых принципов формирования жилищными предприятиями сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда.

Методика формирования сметы доходов и расходов предполагает наличие следующих положений:

♦ сохраняется действующая схема управления жилищным фондом: управляющая организация (жилищная организация) выступает заказчиком на работы по эксплуатации жилищного фонда и санитарному содержанию придомовой территории и строит свои взаимоотношения с подрядными и специализированными организациями, выполняющими вышеназванные работы, на договорной основе;

♦ управление жилищным фондом – выполнение функций по организации эксплуатации, текущего ремонта и санитарной очистки в соответствии с нормами действующего законодательства, контроль и оценка содержания домовладений, учет, анализ и перспективное планирование, обеспечение поставки услуг;

♦ эксплуатация жилищного фонда – выполнение конкретных работ и оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту строений, его инженерных систем, а также санитарному содержанию зданий и прилегающих к ним территорий;

♦ предприятия, выполняющие функции управления жилищным фондом (службы заказчика), и предприятия, выполняющие работы по его эксплуатации и текущему ремонту, являются коммерческими и могут быть основаны на различных формах собственности: частной, государственной, муниципальной;

♦ выполнение предприятием функций управления жилищным фондом не дает прав собственности;

♦ привлечение организаций для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту дома и его инженерного оборудования, санитарному обслуживанию здания и придомовой территории осуществляется предприятием, в управлении которого находится дом, на конкурсной основе;

♦ налог на добавленную стоимость учитывается в соответствии с требованиями Налогового и Бюджетного кодексов Российской Федерации;

♦ жилой дом может находиться в управлении только одной организации.

Одним из основных документов, определяющих деятельность управляющей организации (далее – служба заказчика), обеспечивающей выполнение работ по эксплуатации жилищного фонда, является хозяйственно-финансовый план. Хозяйственно-финансовый план службы заказчика по эксплуатации жилищного фонда состоит из сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1, 1а, 16) и расшифровок к ней (приложение к настоящей Методике, л. 2-13). Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда формируется по источникам финансирования работ по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда:

♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются платежи физических и юридических лиц за жилищные и прочие услуги, средства целевого финансирования из бюджета города, целевых бюджетных фондов развития территорий г. Москвы и другие источники (приложение к настоящей Методике, л. 1);

♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются платежи физических и юридических лиц за жилищные и прочие услуги, средства целевого финансирования из бюджета города (приложение к настоящей Методике, л. 1а);

♦ смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, источниками возмещения затрат в которой являются средства целевых бюджетных фондов развития территорий г. Москвы и другие источники (приложение к настоящей Методике, л. 16).

Смета доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1) является сводной для смет, сформированных по отдельным источникам финансирования расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда (приложение к настоящей Методике, л. 1а, 16).

В приложениях к смете представлены расшифровки отдельных статей сметы и характеристика жилищного фонда и придомовой территории, обслуживаемых управляющей структурой. Натуральные показатели хозяйственно-финансового плана заполняются по состоянию на 1 января планируемого года (если иное не оговорено в форме приложения).

Методика является приложением к распоряжению департамента экономической политики и развития г. Москвы от 23 мая 2007 г. № 21 – Р, разработана с целью установления единых подходов к формированию расходов управляющей организации по управлению многоквартирным домом, носит рекомендательный характер и определяет перечень основных расходов, учитываемых при расчете затрат по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома исходя из их экономически обоснованной стоимости (фактической), а также принцип расчетов за коммунальные услуги.

Методика предназначена для определения цены договора управления многоквартирным домом, которым предусматривается оказание управляющей организацией собственникам и пользователям помещений многоквартирного дома за плату услуг по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (ст. 162 ЖК РФ).

Методика не предполагает наличия закрытого (всеобъемлющего) перечня расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом. При этом основные виды расходов по оказанию услуг определены нормативными правовыми документами Российской Федерации и являются обязательными для управляющей организации, собственников и пользователей помещений.

Управляющая организация независимо от ее организационно-правовой формы, выбранная на конкурсной основе исполнительным органом власти, обязана при составлении сметы расходов на управление многоквартирным домом руководствоваться Методикой формирования сметы доходов и расходов по эксплуатации жилищного фонда, утвержденной первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы Ю. В. Росляком 3 сентября 2004 г. Указанная методика используется для формирования сметы доходов и расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом последних изменений налогового и иного законодательства, а также нормативных правовых актов г. Москвы.

Смета расходов на управление многоквартирным домом, включая расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в обязательном порядке подлежит ежегодному утверждению на собрании собственников помещений этого дома или в случаях, установленных ст. 156 (п. 3), 158 (п. 4), 161 (п. 4) ЖК РФ, – в установленном правительством Москвы порядке.

Стандарты раскрытия информации организациями коммунального комплекса и субъектами естественных монополий, осуществляющими деятельность в сфере оказания услуг по передаче тепловой энергии, утверждены постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2009 г. № 1140.

Данное постановление принято для контроля граждан и общественных организаций за уровнем цен и получения представления о том, из чего складываются цены на оплачиваемые ими услуги жилищно-коммунального хозяйства, как организация коммунального комплекса распоряжается денежными средствами, поступающими в ее адрес от потребителей.

Постановлением установлены состав и порядок раскрытия такой информации для лиц, осуществляющих деятельность в сфере теплоснабжения, оказания услуг по передаче тепловой энергии, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения и (или) очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Под раскрытием понимается обеспечение доступа к информации неограниченного круга лиц независимо от цели ее получения. В состав раскрываемых данных входят сведения о ценах и надбавках к ним, показателях финансово-хозяйственной деятельности указанных лиц, потребительских характеристиках товаров и услуг, об условиях их поставки (оказания), о наличии технической возможности доступа к ним и др.

Информация раскрывается путем размещения на официальных сайтах указанных организаций, уполномоченного регионального органа либо на сайте, определяемом Правительством РФ. Сведения могут публиковаться в печатных СМИ, в которых размещаются официальные материалы региональных и местных властей, и предоставляться на основании письменных запросов потребителей товаров и услуг.

Постановлением Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. № 764 утверждены Правила осуществления контроля за соблюдением субъектами естественных монополий стандартов раскрытия информации.

Контролирующие органы – ФСТ, ФАС, Минкомсвязь, Минэнерго России, уполномоченные региональные органы власти. Контролируются факты, сроки, периодичность, полнота раскрытия информации, источник ее опубликования и достоверность.

Формы контроля – систематическое наблюдение и анализ информации, плановые и внеплановые проверки. Кроме того, рассматриваются ходатайства естественных монополий и (или) третьего лица об изменении применения форм и (или) периодичности предоставления информации, а также заявления об отмене решений региональных органов власти.

При нарушении стандартов раскрытия информации контролирующий орган выдает предписание об их устранении. Проводится мониторинг устранения.

Плановые и внеплановые проверки проходят в соответствии с Законом о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Плановая проверка проводится не чаще одного раза в год. Решения контролирующих органов могут быть обжалованы.

Порядок внесения платы за коммунальные услуги

Расчетный период для оплаты коммунальных услуг установлен равным календарному месяцу. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 155 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 155 ЖК).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (п. 3 ст. 155 ЖК).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее – управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (п. 4 ст. 155 ЖК).

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, либо органами управления иного специализированного потребительского кооператива (п. 5 ст. 155 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 6 ст. 155 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (п. 7 ст. 155 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 8 ст. 155 ЖК).

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 10 ст. 155 ЖК).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 (п. 11 ст. 155 ЖК).

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (п. 12 ст. 155 ЖК).

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты изменения оплаты (п. 13 ст. 155 ЖК).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается (п. 14 ст. 155 ЖК).

Наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности (п. 15 ст. 155 ЖК).

Министерство регионального развития Российской Федерации письмом от 2 мая 2007 г. № 8167-ЮТ/07 в связи с многочисленными обращениями потребителей и исполнителей коммунальных услуг дало разъяснения по структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядку расчета и внесения такой платы.