Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст. 42 ЖК).

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности также имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (ст. 250 ГК).

Собственник комнаты в коммунальной квартире, решив реализовать свое жилье, обязан в письменной форме, заверенной нотариально, известить своих соседей по коммунальной квартире о своих намерениях, указав цену помещения, способ и порядок расчетов, форму заключения договора и срок его подписания, условия внесения аванса и распределения затрат по сделке, а также предупредив, что при отказе от покупки жилплощадь будет продана третьим лицам. Вручить это извещение соседям необходимо таким образом, чтобы в случае судебного разбирательства они не смогли сослаться на его неполучение: или при свидетелях, или под расписку, или заказным письмом с извещением о вручении и т. д.

Если в течение месяца соседи не приобретут комнату или в письменном виде не откажутся от ее приобретения, помещение можно продавать третьим лицам на указанных условиях.

Если комнаты соседей не приватизированы, то уведомление о продаже жилья нужно направлять владельцу жилищного фонда, к которому относится коммунальная квартира (департамент жилищной политики и жилищного фонда).

Большое значение имеет факт засвидетельствования дееспособности продавца и покупателя в момент подписания договора.

Дело в том, что если впоследствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для признания сделки недействительной (ст. 171, 176, 177 ГК).

По действующему законодательству постановка на учет в одном из диспансеров не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда), он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.

В этих случаях, чтобы обезопасить сделку, риелторские компании обычно приглашают врача-специалиста, который проводит независимую экспертизу. За пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи «подозрительный» участник сделки проходит комплексное медицинское освидетельствование, которое позволяет признать, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.

После того как все необходимые документы подписаны и удостоверены, их можно отдавать на регистрацию.

Если граждане проводят сделку купли-продажи самостоятельно, то они лично сдают документы в регистрационную палату, адрес которой можно узнать заранее.

При проведении сделки купли-продажи через риелтерское агентство клиент отдает своему представителю доверенность, заверенную у нотариуса, и все необходимые документы.

В назначенный день все участники сделки получат свои экземпляры зарегистрированных договоров.

По закону государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).

Сроки юридического и физического освобождения квартиры продавцом и занятия ее покупателем, как и другие условия, указываются в договоре купли-продажи.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора, применяются правила ст. 475 ГК, которая указывает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

♦ отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

♦ потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (ст. 557 ГК РФ).

После передачи объекта продавец отправится в банк получать деньги, а покупателя ждут радостные хлопоты – переезд и новоселье.

Передача денег и получение правоустанавливающих документов – самая ответственная часть сделки. При покупке-продаже, обмене с доплатой и других сделках, при которых приходится передавать из рук в руки достаточно большую сумму денег, необходимо составить письменное соглашение о том, как будут производиться расчеты по сделке. Порядок взаиморасчетов во всех случаях примерно одинаковый: часть суммы выплачивается как аванс до совершения сделки, все остальное – после регистрации договора, в котором обязательно нужно предусмотреть и штрафные санкции за нарушение сроков выполнения отдельных этапов договора как с одной, так и с другой стороны.

В договоре следует указывать полную (реальную) стоимость квартиры – экономия на налогах в этом случае неуместна: риск слишком велик. В случае если сделка будет расторгнута, то вам вернут ту сумму, которая будет указана в договоре.

Оптимальный вариант, по мнению специалистов, – это аренда банковской ячейки: в этом случае покупатель и продавец арендуют сейф, помещают в него необходимую сумму и дают банку распоряжение, в котором указывается, кого и на каких условиях допускать к деньгам.

Если сделка не состоялась, покупатель может получить свои деньги назад. Такой способ наиболее безопасен и для покупателя, и для продавца.

Расходы при сделках с жильем могут составить 8-15 тыс. руб. в зависимости от стоимости сделки. Это получение платных справок (БТИ, налоговой службы, регистрационные сборы и т. д.), аренда банковской ячейки (1500–2500 руб.), оформление доверенностей, проверка денег (0,01-0,2 % от суммы).

Стоимость подготовки договора в простой письменной форме составляет 1000–3000 руб. Нотариус при заверении договора берет пошлину в размере 1 % от стоимости сделки и 3000 руб. за составление проекта договора.

Как правило, финансовое бремя по оформлению самой сделки ложится на плечи покупателя, что предварительно оговаривается на этапе внесения аванса. Сумма расходов может являться предметом торга: иногда продавец соглашается снизить цену квартиры на эту сумму.

Выше говорилось о возможности ущерба для покупателя в связи с признанием сделки недействительной из-за несоблюдения юридической чистоты сделки. Однако, кроме этого, на вторичном рынке жилья процветают откровенный обман и мошенничество.

Не думайте, что мошенника выдадут хитрые глаза, подозрительный взгляд и вы его сразу распознаете. Мошенники – это интеллигентные на вид и приятные в общении люди, как правило, славянской внешности, легко идущие на контакт. Они приветливы, слегка простоваты, не боятся показать свою слабость. Своей мнимой открытостью и наивностью они ставят собеседника как бы выше себя. Когда ваш собеседник выглядит простаком, вы невольно начинаете чувствовать себя более уверенно, ваша настороженность проходит, вы расслабляетесь, теряете бдительность и не замечаете, как попадаете под его влияние.

Арсенал используемых приемов разнообразен, и абсолютной защиты от обмана практически не существует. Обманывают и покупателей, и продавцов, и посредников, и риелторов. Способов много, наиболее распространенные – это получение авансов, многократная продажа одной квартиры, продажа квартиры наследником, скрывшим от покупателя факт существования других наследников, подделка правоустанавливающих документов и др.

Нередко встречаются нечистые на руку риелторы. Подробнее о способах мошенничества на вторичном рынке жилья можно узнать на указанных ранее сайтах.

При проведении сделки по купле-продаже или обмену жилья лучше не доверять, а проверять. Все и всегда. Самому бывать и в ЖЭКе, БТИ, квартире, разговаривать с соседями, домоуправами, председателями ЖСК. Если квартира продается по доверенности, нужно обязательно встретиться с доверителем (собственником квартиры).

Риелторские фирмы следует проверять в общественных организациях: Московской ассоциации риелторов и Российской гильдии риелторов, в других городах – в соответствующих организациях.

Обязательно спрашивайте у продавца паспорт и сличайте фото владельца.

Конечно, лучше доверить проведение сделки профессионалам и застраховаться на случай утраты права собственности.

Собственность (квартира, комната, земельный участок и др.) может быть изъята у добросовестного приобретателя без соответствующей компенсации, о чем говорит ст. 302 ГК.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество у приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).

Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК).

Чтобы защитить права добросовестных приобретателей, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» был дополнен ст. 31.1, предусматривающей компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Однако получить указанную компенсацию очень непросто. Практика показывает, что суды неохотно принимают решения о признании потерпевших добросовестными приобретателями и пользуются любым поводом, чтобы поставить под сомнение их честные намерения.

То, что на взгляд обывателя кажется совершенно несущественным, для суда может стать веским аргументом за или против добросовестности данного приобретателя.

Например, уплата налогов. Если человек заплатил налоги за совершенную сделку по приобретению квартиры и указал в договоре купли-продажи рыночную стоимость квартиры, то он – добросовестный приобретатель. Если стоимость приобретенной квартиры указана в пределах 1 млн руб., но при этом приложена расписка на рыночную стоимость, то это указывает на сокрытие налогов, здесь уже добросовестность окажется под большим сомнением.

Конечно, то, что в законодательстве есть такая норма, уже хорошо: она дает шанс. Однако лучше не создавать ситуацию, в которой этот шанс придется использовать. Добросовестность в сфере купли-продажи, в том числе недвижимости, будет слагаться из того, насколько честно будут выполнять свои обязанности покупатель и продавец. Требования добросовестности и разумности касаются всех.

После переезда в новую квартиру люди нередко обнаруживают, что поторопились и приобрели кота в мешке. Так случается потому, что не поинтересовались причиной, по которой бывшие хозяева решили расстаться со своей жилплощадью. Хотя не следует принимать на веру слова жильцов о причинах их переезда: возможно, они не желают раскрывать истинную причину. Может быть, в соседней квартире живет свора кавказских овчарок, которые при встрече с людьми на узкой лестнице или в лифте впадают в агрессию. Или соседи – до того веселые и гостеприимные хозяева, что ежедневно и еженощно устраивают «пир на весь мир» с песнями, плясками и обязательными скандалами. Причина может быть любой.

Так что прежде, чем принимать решение о покупке, лучше побеседовать со «свидетелями»: соседями по подъезду, участковым.

Ипотека

Деньги можно получить в банке под залог недвижимости. Такие кредиты называются ипотечными. Ипотека (залог недвижимости) может быть обеспечением не только по кредитному договору но и при займе, аренде, купле-продаже, подряде, обязательствах, вытекающих из причинения вреда, и пр. (ст. 2 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Сторонами по договору ипотеки являются:

♦ залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее имущество в залог;

♦ залогодержатель – банк или другая организация, принимающая недвижимость в залог.

Предметом ипотеки являются земли, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и прочее недвижимое имущество. Можно передать в залог и недостроенный объект (ст. 76 Закона № 102-ФЗ). Передача в залог здания или сооружения влечет за собой одновременную ипотеку земельного участка, на котором они находятся (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Заложить по ипотеке можно лишь то имущество, права на которое зарегистрированы в надлежащем порядке.

Договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона № 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.

Порядок выдачи ипотечных кредитов регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», другими федеральными законами.

Все ипотечные кредиты принято делить на две группы:

♦ потребительские ипотечные кредиты;

♦ целевые ипотечные кредиты.

Целевое использование потребительских ипотечных кредитов не оговаривается, их можно потратить на что угодно: купить яхту, машину, гараж, бриллианты и т. д. Можно инвестировать в свое образование или поехать на Канары. Банк не волнует, на что вы потратите его деньги, потому что в залог он оставил вашу квартиру. При этом вы остаетесь собственником квартиры и продолжаете в ней жить со всеми членами семьи.

Целевые ипотечные кредиты выдают на покупку конкретного объекта: квартиры, жилого дома, земельного участка. Причем дом можно купить как вместе с земельным участком, так и без него.

Среди основных преимуществ ипотеки выделяют следующие:

♦ возможность прописаться и проживать в собственной квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости;

♦ невысокий первоначальный взнос – от 5 до 30 %;

♦ возможность погашения долга в течение 5-30 лет.

Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы с платой за аренду квартиры, но арендованная квартира не станет вашей собственностью.

Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке – наиболее распространенный и надежный способ приобретения жилья.

Количество финансовых учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет. Соответственно увеличивается число предлагаемых ими программ кредитования.

Преимущество банковской ипотеки состоит в том, что недвижимость, которая приобретается на кредитные средства, оформляется в собственность с момента сделки и по закону можно сразу же зарегистрироваться в своей квартире.

Второй важный момент при выборе ипотечной программы – уточнение тех категорий граждан, которых банк согласен видеть в качестве своих заемщиков. Деление на категории производится в первую очередь в соответствии с доходом и возрастом заемщика. Кроме того, учитываются гражданство, состояние здоровья и возможность привлечь заемщиков и поручителей.

Основное правило: размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % доходов после налогообложения. При этом доходы должны быть подтверждены документально.

По обычному правилу кредит вправе получить гражданин старше 18 лет, который к моменту его возврата не достигнет пенсионного возраста.

Например, руководителям предприятий, владельцам собственного бизнеса, лицам творческих профессий банк может оформить кредит и после достижения пенсионного возраста, но отчисления на страхование в этом случае увеличатся.

Третий значимый вопрос при выборе наиболее подходящих вариантов кредитования – особые условия, которые существуют у каждого банка и определяют различие ипотечных программ.

Основные характеристики (размер процентных ставок и их вид, отношение кредита к залогу и доходу, возраст заемщика, суммы страховых выплат, сроки рассмотрения заявок о выдаче кредита) весьма схожи во многих банках.

Особые условия банков обычно выражаются в следующих параметрах.

Подтверждение источников доходов заемщика – это требование банка о предоставлении принимаемых к рассмотрению документов, подтверждающих доход. В каждом банке следует уточнять, какие документы для этого необходимы – справка по форме 2НДФЛ (ее отправляют работодатели в налоговую инспекцию) или какие-либо другие.

Минимальные размеры кредитов сильно различаются в зависимости от банка, поэтому, если нужна небольшая сумма, например, для доплаты при обмене квартир, можно поискать банк, который выдает именно такие кредиты.

Возможность досрочного погашения кредитов позволяет сэкономить на выплате процентов и сокращает общую сумму возврата. Банки также могут устанавливать мораторий на досрочное погашение кредита на определенный срок, установить минимальный размер досрочно возвращаемой суммы и штрафы за полное или частичное досрочное погашение. Как правило, мораторий составляет 3–6 месяцев, а штрафы – 1–3 % от досрочно вносимой суммы.

Поручителей в обязательном порядке предъявляют в Сбербанке. В других банках – только при невозможности документально подтвердить доход.

Особые требования к заемщику могут заключаться в наличии информации о минимальном трудовом стаже и месте нахождения работы (например, только в регионе, где выдан кредит). Минимальный трудовой стаж должен быть, как правило, не менее шести месяцев. В некоторых банках кредитуют только москвичей, в других – всех желающих, независимо от гражданства.

Комиссия банка за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (оценки вашей платежеспособности) может представлять собой фиксированную сумму либо процент от размера кредита. Соответственно, нужно рассчитывать, какой вариант лучше для вас.

Факторы, положительно влияющие на решение банков о выдаче кредита:

♦ высокая официальная зарплата;

♦ наличие семьи;

♦ постоянное место работы в течение 3–5 лет;

♦ наличие постоянной регистрации по месту жительства;

♦ наличие собственности (квартиры, дачи, машины);

♦ культура поведения (внешний вид, аккуратность, учтивость).

Потенциальные заемщики, интересуясь суммой кредита и процентами, часто забывают о том, что есть еще и дополнительные расходы по предоставлению ипотеки, и они весьма значительные. Как показывает практика, эти расходы составляют 3–4 % от стоимости квартиры. Правда, обычно они носят разовый характер.

Узнавая о них на последних этапах оформления кредита, многие заемщики испытывают шок, поэтому о предстоящих платежах лучше узнать заранее.

Как правило, заемщику приходится платить, кроме процентов за кредит, за следующие услуги.

Сбор банку за рассмотрение заявки. Многие банки не берут денег за эту услугу, но бывают и исключения. Плата может составить от $50 до 150.