Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия (ст. 1005 ГК РФ).

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК.

При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения (ст. 1006 ГК).

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре (ст. 1007 ГК).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение 30 дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом (ст. 1008 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.

Субагент не вправе заключать с третьими лицами сделки от имени лица, являющегося принципалом по агентскому договору, за исключением случаев, когда в соответствии с п. 1 ст. 187 ГК субагент может действовать на основе передоверия. Порядок и последствия такого передоверия определяются по правилам, предусмотренным ст. 976 ГК (ст. 1009 ГК).

Агентский договор прекращается вследствие:

♦ отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;

♦ смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

♦ признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом) (ст. 1010 ГК).

Набор предоставляемых риелторскими агентствами услуг достаточно разнообразен: от полного сопровождения сделки до консультаций клиента по конкретным вопросам и оказания определенных услуг, например проверка юридической чистоты квартиры или сбор необходимых документов.

При заключении договора на сопровождение определенной сделки может заключаться так называемый эксклюзивный договор.

Это договор между риелторской фирмой с одной стороны и клиентом с другой стороны, согласно которому клиент обязуется сотрудничать только с этой фирмой, а фирма обязуется в течение определенного срока реализовать его недвижимость по определенной цене. Заключение такого договора значительно повышает надежность сделки и ускоряет процесс реализации недвижимости.

Для покупателей объект «на эксклюзивном договоре» обеспечивает дополнительную уверенность в том, что интересующая их квартира находится в распоряжении риелторской фирмы и что их не обманут. Для продавца он выгоден тем, что повышенная ликвидность объекта привлекает покупателей и квартира, как правило, быстрее продается.

Можно заключить договор на выполнение отдельных услуг, перечень которых у многих агентств весьма широк – до 40 наименований. При посещении агентства есть смысл ознакомиться со всем списком предоставляемых услуг.

Часто фирмы в дополнение к эксклюзивному договору вручают клиентам гарантийный полис, который обеспечивает клиенту возврат денег или аналогичной квартиры в случае судебных разбирательств.

Гарантийный полис, или гарантийное обязательство, – юридический документ, закрепляющий финансовую ответственность компании перед клиентом за сделку. Документ гарантирует клиентам компании правовую и финансовую защиту путем компенсации убытков, возникших в результате нарушения компанией своих обязательств.

Некоторые клиенты, заключив договор с риелтором о проведении сделки, часто устраняются от участия в организационной и технической работе, возложив все на риелтора и доверив ему решение многих технических и финансовых вопросов.

Бывает и так, что риелтор, договорившись с клиентом о совершении сделки на оговоренных условиях, не раскрывает клиенту всей информации. Например, на вопрос о комиссионных по сделке риелтор отвечает, что это коммерческая тайна, или ведет переговоры, не позволяя продавцу встретиться с покупателем. Если клиент приходит в агентство со своим «консультантом», его вопросы вызывают раздражение у риелтора и т. д.

Если риелторы неоткровенны с клиентом, прикрываясь коммерческой тайной, значит, они пытаются что-то скрыть от него – промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента и т. п. Необходимо помнить непреложную истину: «доверяй, но проверяй», потому что в половине случаев риелторы используют уловки, позволяющие им получать от своих клиентов дополнительные проценты. Так происходит не только в России.

Бывший агент Пав Шин, проработавший брокером более двух лет, написал книгу «Советы, трюки и ловушки», в которой рассказал о наиболее распространенных способах, с помощью которых британские риелторы обманывают своих клиентов.

Список жульнических тактик состоит из 10 позиций. На первом месте среди них – поиск и принятие брокером более выгодного предложения уже после того, как заключено соглашение о продаже дома. Агенты могут занижать стоимость жилья, чтобы продать его знакомым или друзьям, или предоставлять клиентам фальшивые документы, чтобы облегчить им получение ипотечного кредита. Некоторые брокеры могут выставлять фальшивые таблички о продающейся или уже проданной недвижимости, чтобы создать у покупателя нужное впечатление, и т. д. По словам Шина, особенно уязвимы граждане, собирающиеся впервые приобрести жилье.

Исследование, проведенное независимой компанией, показало, что каждый третий житель Великобритании недоволен своим новым домом. При этом 7 % из них подозревают, что во время оформления сделки их агенты мошенничали.

Аналогичные уловки применяют и отечественные риелторы.

Агентства недвижимости берут за свою работу комиссию, размер которой колеблется от 3 до 8 % от стоимости квартиры. В крупных компаниях, работающих на московском рынке недвижимости 10–15 лет, ее размер составляет до 10 %.

Не следует сразу соглашаться на предложенные риелтором условия: здесь, как и на всяком рынке, торг уместен. При грамотном обсуждении цену можно сбить до 1,5–2 %.

Некоторые агентства недвижимости практикуют фиксированную или комбинированную схему оплаты риелторских услуг на вторичном рынке жилья.

Очень немногие риелторские фирмы проводят официально полный размер комиссии. Практикуется частичная выплата по официальному договору, часть – в конвертах, что является нарушением закона. Риелторам это выгодно, поскольку снижаются налоги. Однако клиентам выгоднее указывать в договоре полную сумму комиссионных, поскольку «черный нал» провоцирует недобросовестных риелторов на злоупотребления и в случае конфликтов клиентам будет трудно доказать свою правоту и вернуть деньги.

Поэтому настаивайте на включении в договор полного перечня заказываемых услуг и их фактической стоимости. После получения денег требуйте квитанцию.

Риелторский бизнес не стоит на месте: появляются новые агентства, конторы, бюро, которые иногда используют нестандартные приемы и оказывают новые услуги. Например, недавно появилась информация о начале работы принципиально новой компании – экспертного риелт-бюро «Тактик & Практик», основная деятельность которого заключается в помощи тем, кто хочет самостоятельно продать, обменять или купить недвижимость. Там можно не только получить консультацию по любому вопросу, но и воспользоваться практической помощью. Например, в целом вы знаете, как купить квартиру, и даже нашли ее, но есть вопросы, решение которых у вас вызывает затруднение. С ними вы можете обратиться в эту компанию, впрочем, как и в любую другую. Всего фирма предоставляет более 50 видов услуг, включая составление, сопровождение договоров, консультации юристов, сбор справок и т. д.

Клиентов обманывают по-разному. Говорят, что квартиру нельзя продать за названную продавцом цену («цену нужно снижать»), или утверждают, что при обмене можно получить квартиру меньшей площади, с маленькой кухней, на окраине.

Не передоверяйте риелтору ведение сделки, участвуйте в процессе: контролируйте его работу, общайтесь с собственником квартиры напрямую, узнавайте, за какую цену он ее продает. Помните, что вы – заказчик и хозяин положения, а риелтор – ваш наемный работник, агент.

С опаской отнеситесь к объявлениям типа «услуги для продавцов бесплатны». Если услуги риелтора не оплачивает ни покупатель, ни продавец, то он, как правило, зарабатывает на разнице между стоимостью продажи и стоимостью покупки.

Насторожитесь, если риелтор берет невысокие комиссионные за услуги. Обычно плата составляет 3–5 % стоимости сделки. Проверка чистоты сделки – работа трудоемкая, наведение справок и получение информации также имеют свою стоимость.

Страхование профессиональной риелторской деятельности – дело в нашей стране добровольное. Однако страховка является не последним критерием при выборе агентства. Клиент заинтересован в гарантии безопасности и юридической чистоты совершения сделки.

В 2001 г. обязательное страхование профессиональной ответственности риелторов в Москве было отменено, но многие агентства продлили свои договоры страхования, кто-то – по убеждению, кто-то – по инерции. В 2002 г. государство упразднило лицензирование деятельности риелторов, тем самым практически полностью сняв контроль над агентствами недвижимости. Вместо лицензирования в том же 2002 г. Российская гильдия риелторов разработала систему добровольной сертификации на рынке брокерских услуг (официальное название – Единый национальный стандарт «Риелторская деятельность»). Одним из требований сертификации стало как раз обязательное страхование профессиональной риелторской деятельности.

При страховании профессиональной ответственности риелторов агентство недвижимости заключает договор страхования, к которому прилагается список сотрудников, ответственность которых застрахована. Обычно в список попадают сотрудники, имеющие право подписи. В маленькой компании это уровень генерального директора. В большом агентстве в него входят в том числе менеджеры, которые проводят сделку. Если нарушаются права одной из сторон сделки и доказывается, что произошло это по вине риелтора, страховая компания должна возместить ущерб пострадавшей стороне.

От каких неприятностей могут защитить себя и своих клиентов риелторы? От непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (прибегая к терминологии страховщиков – выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже «неучтенные» внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риелторов.

Говоря сухим юридическим языком, риелторы при обращении к специалистам-страховщикам выбирают для себя страхование потери имущества в результате прекращения права собственности на него (в зарубежной практике носит название «титульное», см. выше).

Как правило, сумма, на которую страхуется профессиональная ответственность риелторов, должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования. Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в большинстве компаний – 1 % в год от суммы $ 100 тыс. Договор на сумму от $200 тыс. обычно заключается под 0,75 % годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф.

Еще одна тонкость. Несмотря на то что страхуются риелторы, материальные затраты на страховку чаще всего несут их клиенты. Ведь деньги, уплаченные за страхование, включаются в цену услуги.

Жаловаться на ошибки или неправомочные действия риелторов можно:

♦ в Москве – в Московскую ассоциацию риелторов;

♦ в Подмосковье – в Гильдию риелторов Московской области;

♦ в других городах и районах – в соответствующие региональные ассоциации или гильдии риелторов.

Имеется также Российская гильдия риелторов.

«Страшными тайнами» риелторов поделилась с читателями газеты «Известия» Татьяна Шибанова, которая получила некоторый опыт общения со столичными риелторами. Вот что она пишет.

Идея написать эту статью появилась у меня в результате личного опыта по обмену двух квартир в области на одну в Москве. Первую квартиру я продала с помощью частного риелтора, вторую самостоятельно, купила подходящую тоже сама. Многие удивлялись: «Как, ты хочешь купить квартиру сама, без риелтора?» – как будто риелтор – это гарантия хорошего результата.

Я сама выбрала и посмотрела более 40 квартир, обращалась в несколько крупных и мелких агентств, к услугам частных риелторов, кроме того, я юрист. Знания и опыт, которые я получила, дали мне возможность и право раскрыть главные секреты профессионалов на рынке жилья, которыми я хочу бескорыстно поделиться. Дабы другие сограждане смогли сэкономить 3–6 % от стоимости своего жилья при продаже или покупке, не обращаясь к посредникам. Впрочем, это не относится к лицам, не имеющим хотя бы элементарных представлений о сделках, договорах и документах.

Итак, что гарантируют многочисленные агентства (частные агенты) своим потенциальным клиентам.

Для покупателей недвижимости – эксклюзивный доступ к платным базам данных типа «Лайт-2000», Виннер. «Из этих баз мы предложим вам квартиру еще до того, как объявление о ее продаже выйдет в газетах». Это отчасти верно. Но агенты умалчивают о том, что это преимущество в 1–2 дня никогда не «делает погоды». Сейчас не то время, когда квартиры хватают, едва она появилась в продаже. Тайных вариантов не бывает: если квартира продается, то найти ее реквизиты с помощью Интернета можно и самостоятельно.

Проверка юридической чистоты квартиры у агентов сводится к изучению архивной выписки из домовой книги. Хотя они уверяют, что «проверяют» квартиру по «своим источникам». Оказалось, что архивная выписка – и есть самый точный источник, который бесплатно выдает ДЭЗ.

Гарантии по безопасности сделок иногда агентства оформляют каким-то сертификатом (?!). Но юридически агентство даже при желании не может нести ответственность за признание сделки недействительной, так как оно не является стороной сделки. Это значит, что в случае, если одна из сторон затеет судебную тяжбу о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ответчиком по делу будете вы, а агент (или агентство) – лишь свидетелем или третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора.

Аванс или задаток по предварительному договору почти во всех случаях равен размеру вознаграждения агента и немедленно передается последнему. Таким образом, фактически покупатель квартиры предварительно оплачивает услуги агента за продавца. И это значит, что вернуть эти деньги будет непросто, а задаток в двойном размере (как это предусмотрено по ст. 381 ГК РФ) – вообще нереально.

Но самый главный лохотрон состоит в следующем: вы находите в газете или на сайте объявление о продаже квартиры, звоните по нему, оказывается, что вы попали в агентство, где вам заявляют, что для просмотра квартиры нужно заключить с ними договор («Мы же не можем работать бесплатно!»). По договору на подбор квартиры (оказание информационных услуг и сопровождение сделки) вам надо заплатить сначала $300–500 и после совершения сделки – еще 3–6 % от стоимости покупаемой квартиры. Вся фишка в том, что такой же договор заключает с агентством и продавец квартиры, с единственной лишь разницей – он не вносит предоплату. В результате агентство получает гонорар с продавца и гонорар с покупателя, то есть 6-12 % от стоимости квартиры, и все – из одного кармана (вашего).

Вы готовы платить и за себя и за «того парня»?

Если нет, то вам необходим посредник только в трех случаях:

♦ вы необразованный человек, не способный к совершению самостоятельных юридических действий;

♦ вам необходимо совершить очень сложную сделку с недвижимостью, такую как сложный обмен с длинной цепью альтернатив, наличие несовершеннолетних детей, которых надо одновременно выписать и прописать на новое место плюс пройти опекунский совет и т. п.;

♦ у вас есть лишние несколько тысяч долларов и совершенно нет свободного времени.

Хочу сразу оговориться: я не предлагаю всем подряд в целях экономии совершать сделки с недвижимостью самостоятельно, так можно и дров наломать. Я рекомендую только: не платить за одно – дважды.

В каждом агентстве есть услуга – помощь в оформлении сделки: предоставление перечня необходимых документов, их сбор (по доверенности за 300 руб.), аренда банковской ячейки, помощь по заполнению и в сдаче документов на регистрацию. Стоит это обычно $500. То есть квартиру находите вы, а подготовку к сделке осуществляет агентство.

Л вот без чего уж точно в этом деле не обойтись, так это без удачи. Чего вам искренне желаю!

Высокие технологии пришли и в риелторскую деятельность.

На сайте аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» по адресу www.irn.ru имеется «Электронный риелтор», который может значительно облегчить гражданам поиск и подбор квартиры.

Каждый человек, занявшись решением своего квартирного вопроса – покупкой или обменом жилья, теряет на это много времени. Можно потратить несколько недель, чтобы изучить все газеты и сайты с объявлениями, просмотреть прайсы разных фирм, сделать немало звонков, узнать стоимость квартир и пообщаться с риелторами и, наконец, понять и оценить свои реальные возможности в области покупки или продажи жилья. Однако этот же результат возможно получить фактически сразу, даже не обращаясь к пересмотру конкретных вариантов квартир, а опираясь на сложившийся уровень цен на жилье в Москве.

Именно это и делает электронный риелтор. На входе он запрашивает информацию об имеющихся активах, чтобы вычислить исходный бюджет. Это может быть квартира, которую планируется обменять, или же исходная сумма денег. Можно указать и квартиру и деньги одновременно, причем деньги могут как увеличивать полный бюджет (обмен с доплатой), так и уменьшать его (извлечение из сделки части средств). Таким образом, электронный риелтор поможет прямым покупателям квартир, желающим понять, на что можно рассчитывать с конкретной суммой денег, а также людям, планирующим обмен квартиры с доплатой, без доплаты или с извлечением части денег.

Исходя из полученного бюджета, электронный риелтор просчитывает все возможные варианты покупки или обмена жилья в зависимости от указанного направления поиска. Можно осуществлять поиск по трем направлениям: указать желаемый район, тип жилья или необходимую площадь квартиры. На выходе вы получите полный перечень параметров жилья, которое соответствует исходному бюджету и указанному критерию поиска.

Если желаемый вариант обмена или покупки квартиры вписывается в перечень принципиально возможных, значит, дальше имеет смысл переходить к более кропотливому поиску конкретных квартир по базам данных. Если же оказывается, что желаемая сделка, скорее всего, не проходит, то в результатах работы электронного риелтора сразу видны все альтернативные варианты, которые являются экономически возможными. Более того, если желаемый вариант не так далек от возможных, то имеет смысл слегка подкорректировать исходные параметры, например величину доплаты. Это позволит довольно быстро понять, какой бюджет на самом деле будет нужен для обмена или покупки требуемой квартиры.

Электронный риелтор может заметно упростить жизнь и сэкономить время, особенно в отношении отсечения заведомо непроходных вариантов. Однако не следует забывать, что, как любая компьютерная программа, электронный риелтор дает только приблизительные результаты и не может учесть всех нюансов и аномалий рынка. При этом если нужно достаточно быстро составить наиболее полный перечень всех возможностей по покупке или обмену жилья в рамках заданного бюджета, то электронный риелтор незаменим.