Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Правительство Москвы своим постановлением от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП утвердило и ввело в действие с 1 января 2011 г. нормативы, цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 г.

Тарифы на тепловую энергию, поставляемую для бытовых нужд населения г. Москвы в 2011 г., по-прежнему являются льготными. Разница в тарифах возмещается из бюджета г. Москвы.

Содержание и текущий ремонт малоэтажного жилищного фонда г. Москвы, предоставленного в пользование по договору безвозмездного пользования многодетным семьям, осуществляются в форме государственного заказа.

Организации, в управлении которых находятся многоквартирные дома, при начислении населению платы за жилое помещение и коммунальные услуги должны руководствоваться нормами согласно приложению 14.

В соответствии с указанным документом в 2011 г. тарифы в среднем выросли на 16 %.

Плата за пользование жилыми помещениями выросла примерно на 14 %. За муниципальное жилое помещение по договору социального найма жители домов со всеми удобствами и лифтом, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, теперь будут платить 2,06 руб. за квадратный метр в месяц, а за пределами – 1,6 руб.

Тарифы на содержание и ремонт жилых домов выросли в среднем на 20 %. Между тем ставка оплаты ремонта и содержания 1 м² в бездотационных домах со всеми удобствами с 2011 г. составляет 33,95 руб. в месяц против прежних 31,58 руб., а без лифта и мусоропровода – 28,92 руб. в месяц против 26,9 руб.

Плата за электричество выросла в среднем на 10 %. С 1 января 2011 г. жителям Москвы при отсутствии в их квартирах автоматизированной системы учета и при наличии электрической плиты придется платить за электроэнергию 2,66 руб. за 1 кВт/ч (в 2010 г. – 2,42 руб.). Москвичи, в чьих квартирах установлены газовые плиты, теперь платят 3,8 руб. за 1 кВт/ч электроэнергии.

На 16 % подорожал газ. Тепло – на 11,4 %, но стоимость отопления будет зависеть от того, какая организация оказывает эту услугу. Так, тарифы на отопление по ОАО «МОЭК» и иным организациям, кроме ОАО «Мосэнерго» и ОАО «МТК», составят 21,21 руб. При этом стоимость услуги отопления ОАО «Мосэнерго» и ОАО «МТК» будет 15,8 руб. с 1 м² жилья в месяц.

Цены на холодное водоснабжение при наличии счетчиков выросли в столице на 17 %, а на горячую воду – в среднем на 12 %.

Тариф на горячую воду для владельцев счетчиков МОЭК вырос с 93,58 до 105,45 руб. за 1 м³. При этом водоснабжение «Мосэнерго» и МТК будет стоить 84,62 руб. вместо прежних 74,88 руб.

Нормы потребления газа, электроэнергии, воды, тепловой энергии, а также нормы жилплощади, используемые для расчета оплаты за услуги ЖКХ в городе, не изменятся в 2011 г. по сравнению с прошлым.

С 1 января вступили в силу новые тарифы на услуги местной телефонной связи – в среднем они выросли на 9,2 %. Так, для абонентов – частных лиц стоимость предоставления в пользование абонентской линии выросла со 155 до 175 руб. в месяц (этот параметр входит во все три тарифных плана). Если у вас «повременка», то за каждую минуту местного соединения придется платить уже 40 коп. (в прошлом году было 36 коп.).

Если у вас тариф с комбинированной системой оплаты, то плата за базовый объем соединений (400 минут в месяц) составит 152 руб. (было – 140 руб.), а за минуту разговора сверх базового объема местных телефонных соединений – 38 коп. (было 34). Стоимость услуг по тарифному плану с абонентской системой оплаты составит 435 руб. в месяц (вместо прежних 405 руб.).

Аналогичные или похожие постановления приняли соответствующие муниципальные власти по всей России.

По информации чиновников из правительства Москвы, в 2010 г. граждане оплачивали 74 % от реальной стоимости жилищно-коммунальных услуг. В 2011 г. этот показатель увеличится до 76 %. Тогда как все субъекты Федерации практически перешли на 100 %-ное возмещение затрат.

Ознакомиться с полным текстом постановления правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2011 г.» можно на официальном сайте мэрии Москвы по адресу www.mos.ru.

На совещании по проблемам ЖКХ в г. Сыктывкаре в ноябре 2010 г. Д. А. Медведев заявил, что «люди не должны оплачивать безалаберность коммунальщиков». От липовых счетов и прочих хитростей он предложил спасаться с помощью «умных систем учета» платежей населения. Однако не расшифровал, что такое «умные системы учета».

Чтобы избавить граждан от переплаты (за капремонт или просто за услуги), Президент выдвинул идею создания единых муниципальных баз данных платежей. Это облегчит контроль за обоснованностью начисленных сумм, объяснил Медведев. Пока же народ, по его словам, получает по нескольку счетов или откровенную «липу». Муниципалитеты при этом продолжают «хлопать ушами».

Правда, Президент не исключил, что в результате внедрения «умных систем» граждане станут только еще больше переплачивать. В России возможно все.

С ростом тарифов растет и задолженность населения, долг россиян перед поставщиками ресурсов ЖКХ за 2010 г. составил более 70 млрд руб., с учетом долгов прошлых лет – более 300 млрд руб.

Около 3 млрд руб. задолжали жители Подмосковья по оплате услуг ЖКХ на начало 2011 г. На исполнении федеральной службы судебных приставов по Московской области находилось более 110 тыс. исполнительных производств.

Однако, как выясняется, собственно жильцы в росте коммунальной задолженности зачастую не виноваты.

Анализ ситуации показал, что жильцы платят управляющим компаниям не вовремя лишь не более чем в 10 % случаев, а управляющие компании систематически наращивают долги перед энергоснабжающими организациями. Специалисты считают, что это результат возникновения множества фальшивых ТСЖ и управляющих компаний, которые занимаются не столько оказанием услуг, сколько вытягиванием денег из жильцов.

В СМИ в последнее время неоднократно появлялись сообщения о выселении и отнятии квартир у граждан за долги ЖКХ. Верховный Суд признал незаконными подобные действия властей.

Поводом для вынесения решения стал иск жительницы Владивостока. У женщины еще 9 лет назад отобрали квартиру за долг по коммунальным услугам в размере 54 тыс. руб. Примечательно, что затем ее жилье продали почти за полмиллиона. Гражданка с двумя детьми осталась на улице и была вынуждена обратиться в суд.

Суды разных инстанций признавали продажу ее квартиры то законной, то нет. Однако даже те судьи, которые признавали сделку недействительной, в возврате квартиры все равно отказывали.

Точку в этом деле поставил Верховный Суд, который полностью поддержал жительницу Владивостока. Согласно вердикту высших судей, нельзя конфисковать жилье должника, если это его единственное место для жительства (исключение составляют квартиры, приобретенные по ипотеке). Кроме того, взыскания могут накладывать на имущество должника лишь в том размере, который необходим для погашения долга, но ни в коем случае не больше.

Если сделка признана недействительной, должен быть вынесен вердикт о возврате пострадавшему всего имущества.

Сегодня находятся энтузиасты, которые вступают в кажущуюся безнадежной борьбу с существующей системой оплаты услуг ЖКХ.

Например, жители подмосковного наукограда Фрязино, когда цены на услуги ЖКХ, как говорится, «достали», начали перепроверять счета, представляемые жителям коммунальными службами.

Проанализировав счета за электричество в январе 2009 г. и сверившись с текстом постановления Правительства РФ от 7 декабря 1998 г. № 1444, фрязинцы выяснили, что к тарифам на бытовую электроэнергию в домах с электроплитами должен применяться понижающий коэффициент 0,7. Об этом в Московской области, видимо, «подзабыли».

Жители Фрязина разослали жалобы во все инстанции, в том числе в ФАС, ФСТ и т. д. Через шесть месяцев переписки закон восторжествовал: областной топливно-энергетический комитет понизил тарифы.

Настоящее исследование провели энтузиасты, «расследуя» правильность применения нормативов отопления. Законодательством предусмотрено, что в отсутствие приборов учета (большинство подмосковных домов и квартир ими не оборудованы) платежи за услуги рассчитываются, исходя из нормативов, которые утверждаются органом местного самоуправления. Их несоответствие реальному потреблению коммунальных услуг разглядели ученые, получив очередные счета.

Во Фрязине местные власти в течение нескольких лет применяли для всего жилищного фонда единый средний норматив 0,02.

Между тем в соседнем г. Щелково применялся норматив 0,015, в Ивантеевке – 0,0153. Казалось бы, усредненный норматив по отоплению во Фрязине тоже не должен был превышать 0,015-0,016 Гкал/м².

Как рассчитывается норматив, подробно изложено в Правилах № 306. Нужно взять сведения гидрометеорологической службы за предыдущие пять отопительных периодов и вывести среднеарифметическое средних суточных температур. При отсутствии таких данных климатические параметры принимаются равными параметрам ближайшего населенного пункта. Для Фрязина и других городов, расположенных вблизи МКАД, такой точкой отсчета должна была быть Москва. Не мудрствуя лукаво, коммунальщики просто завысили норматив, приняв за основу не Москву, а Пермь.

Кроме того, нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются при различиях в конструктивных и технических параметрах и степени благоустройства жилых домов: отопление новой многоэтажки, возведенной с применением современных материалов и технологий, будет дешевле, чем обогрев трехэтажного довоенного дома с прохудившейся крышей, и т. д.

Во Фрязине же начисляли «тарифы» для всего города в общем, пренебрегая подобными тонкостями. Ученые пересчитали и выяснили, что в домах выше пяти этажей, построенных до 1999 г., норматив отопления не должен был превышать 0,014-0,015 Гкал/м². В новых зданиях – 0,008. В 2009 г. нужно было платить за тепло соответственно 13 и 6,93 руб. за 1 м² квартиры, но с жителей брали 17,32 руб.

В итоге обитатели «двушки» площадью 50 м² в доме, построенном в прошлом веке, переплачивали за год более 2590 руб. Владельцы жилья, построенного после 1999 г., переплачивали более 6230 руб.

Переплачивала большая часть населения города, живущая в многоэтажных домах. Меньшая часть – примерно 10 %, живущая в 1-2-этажных домах, построенных до 1999 г., – недоплачивала за отопление. Там фактический норматив равнялся 0,027-0,028 Гкал/м².

Кроме того, Правила предусматривают необходимость пересчета норматива при изменении климатических условий, при которых количество потребления коммунального ресурса изменится более чем на 5 %.

В Подмосковье наиболее морозная пятидневка имеет температуру на уровне -28 °C. Однако в реальности «средние» зимы в столичном регионе за последние годы были оттепельными и мягкими.

Найти информацию по метеонаблюдениям за последние пять лет несложно. Будучи сведенной в таблицу, она показывает, что зимы за этот период выдавались теплее на 3,12 °C, чем учтенные в нормативе, что снижало количество необходимой теплоэнергии на 17 %. Это должно было послужить основанием для корректировки норматива.

Из Интернета фрязинцы узнали, что в ряде российских городов сезонные перерасчеты – обычная практика. В Калуге, например, лишние деньги за тепло потребителям возвращают с 2007 г. В прошлом году горожане получили назад 160 млн. Перерасчеты за отопление обязаны производить и коммунальные службы Московской области. Однако они не делают этого.

Естественно, фрязинцы начали борьбу за перерасчет и… выиграли. Жильцам вернули переплаченные ими деньги. Главное заключается в том, что на 2010 г. тарифы на услуги ЖКХ установили по-новому, как того требует закон: дифференцированно, с применением пересмотренных нормативов. В частности, нормативы по отоплению были снижены на 30 %. Платежи за тепло для большинства горожан уменьшились в 1,2–2 раза.

Подробнее об этом можно узнать в статье «ЖКХ нетрадиционной ориентации», газета «МК» от 23 марта 2010 г.

СМИ рассказывают и о других борцах за коммунальную справедливость.

Плата за жилое помещение (плата за наем)

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена законодательством РФ, в том числе ст. 153–160 ЖК.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

♦ у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

♦ арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

♦ нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

♦ члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

♦ собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ст. 153 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги различна для разных категорий жильцов.

Для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, она включает в себя следующие статьи:

♦ плату за пользование жилым помещением (плату за наем);

♦ плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения (капитальный ремонт дома проводится за счет собственника (собственников) дома);

♦ плату за коммунальные услуги: за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Для собственника помещения в многоквартирном доме она включает в себя следующие статьи:

♦ плату за содержание и ремонт жилого помещения.

♦ расходы на содержание и ремонт (текущий и капитальный) домов, в которых расположены квартиры;

♦ плату за коммунальные услуги (ст. 154 Ж К).

ЖК РФ предусмотрена плата за пользование жилым помещением, занимаемым по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 154 ЖК). Принципы определения платы установлены ст. 156 ЖК.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения (п. 2 ст. 156 ЖК).

Порядок определения размера платы устанавливается собственниками жилых помещений (органами местного самоуправления, в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома. Иным категориям граждан могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 4, 5 ст. 156 ЖК).

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (п. 6 ст. 156 ЖК).

Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (п. 9 ст. 156 ЖК).

Размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда должен соответствовать предельным минимальным и (или) максимальным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 184-ФЗ.

Предельные индексы изменения размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги устанавливаются органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по муниципальным образованиям с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и затрат на содержание и ремонт жилья и затрат на оказание коммунальных услуг (п. 2 ст. 6 Закона № 184-ФЗ).

Плата за наем жилого помещения – сравнительно новая категория жилищного права, появившаяся в новом Жилищном кодексе и пока еще не получившая своего методического обоснования.

Порядок определения платы за наем и ее размера кодекс возложил на собственников жилых помещений (органы местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – на органы государственной власти), указав, что она определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения, а также в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, места расположения дома (п. 4 ст. 156 ЖК).

Причем иным категориям граждан могут быть установлены другие (но не сказано какие) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (п. 5 ст. 156 ЖК). На практике получается полная неопределенность. Естественно, заинтересованные органы стали искать свои подходы к методическому решению этого вопроса.

В Москве постановлением правительства Москвы от 30 ноября 2010 г. № 1038-ПП установлены ставки платы за пользование жилым помещением, находящимся в государственной собственности г. Москвы, для трех категорий жильцов:

♦ для нанимателей жилых помещений по договору социального найма жилого помещения; по договору найма специализированного жилого помещения (приложение 1 к постановлению № 1038-ПП);

♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилищного фонда коммерческого использования (приложение 2);

♦ нанимателей жилых помещений по договору найма жилого помещения в бездотационных домах жилищного фонда г. Москвы (приложение 3).

Причем ставки (для сопоставимых помещений) изменяются от 2.06 руб. для жильцов первой категории, 5,81 руб. – для жильцов второй категории до 41,21 руб. для жильцов третьей категории за 1 м² общей площади в месяц.

Для квартиры площадью 60 м² это составит соответственно 123,6, 348.6 и 2472,6 руб.

Учитывая все повышающие коэффициенты, которые можно применить к этим ставкам (для жилых помещений, расположенных в пределах третьего транспортного кольца, – 2,0; для отдельных квартир, имеющих все изолированные комнаты, – 1,2; для жилых помещений, имеющих высоту потолка 2,8 м и более, – 1,2; для жилых помещений, имеющих балкон или лоджию, – 1,2), плата может быть увеличена в 2,5–3 раза. То есть составит максимально соответственно примерно 300, 1000 и 6000 руб.

При найме аналогичной квартиры на свободном рынке (в пределах того же третьего транспортного кольца) цена найма составляет около $1500, или около 37,5 тыс. руб. в месяц.

Даже если вычесть оплату услуг ЖКХ и прочие мелкие расходы (примерно 3500 руб.), то все равно суммы несопоставимые: на свободном рынке плата за наем 1 м² жилой площади превышает плату за государственный наем соответственно в 120,35 и 6 раз. Хотя, казалось бы, в условиях рыночных отношений условия найма жилья и цены потребления должны были сближаться. Однако, судя по тарифной политике московских властей, этого не происходит или происходит слишком медленно.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях – исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти) (п. Зет. 156ЖК).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления указанных организаций (п. 7, 8 ст. 156 ЖК).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 158 ЖК).

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 4. ст. 158 ЖК).

Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491(п. 10 ст. 156 ЖК).

Министерство регионального развития Российской Федерации письмом от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ/07 разъяснило порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.