Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Социальная норма площади жилья для расчета и предоставления льгот по оплате за жилое помещение и отопление (в тех случаях, когда в соответствии с нормативными правовыми актами льготы предоставляются в пределах социальной нормы площади жилья) составляет:

♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м² общей площади жилого помещения;

♦ для семьи, состоящей из двух человек, – 42 м² общей площади жилого помещения;

♦ для семьи, состоящей из трех и более человек, – 18 м² общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Установленная норма (нормы) площади жилья для начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения при применении регулируемых правительством Москвы цен определяется как социальная норма площади жилья для семьи определенного состава плюс 7 м² на каждого зарегистрированного на данной площади гражданина.

Платежи в оплату услуг за содержание и ремонт жилых помещений по цене за площадь, занимаемую сверх установленной нормы для семьи определенного состава, не взимаются:

♦ с одиноко проживающих пенсионеров;

♦ одиноко проживающих инвалидов;

♦ детей-сирот в возрасте до 18 лет за площадь, принадлежащую им на праве собственности;

♦ граждан – нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной собственности г. Москвы, занимающих квартиры, расположенные на первом этаже;

♦ семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов;

♦ семей, состоящих из пенсионеров и/или инвалидов и находящихся на их иждивении детей в возрасте до 16 лет;

♦ одиноких граждан, проживающих в коммунальных квартирах;

♦ собственников жилых помещений, оплачивающих услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по фактической стоимости;

♦ граждан, проживающих в домах или квартирах, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания;

♦ граждан, имеющих право на дополнительную площадь, предоставленную им по состоянию здоровья, в пределах этой площади;

♦ многодетных семей, проживающих в малоэтажных домах, находящихся в государственной собственности г. Москвы;

♦ собственников жилых помещений, временно снятых с регистрационного учета в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации.

Учет потребления коммунальных услуг

С начала реформирования ЖКХ реализация мер по ресурсосбережению, учету и нормированию потерь и расходования воды, тепловой и электрической энергии в процессе их транспортировки и потребления, а также установка приборов учета расходования воды стали первостепенными направлениями.

Коммунальные нормы выделяют одному жильцу 384 л воды в сутки. Это примерно 11,5 м³ воды в месяц. Чтобы использовать такое количество воды, нужно ежедневно принимать ванну, стирать белье в проточной воде и перемывать гору посуды.

«Я одна живу в квартире, где прописаны три человека. В месяц я расходую 5–6 м³. Так что водосчетчики уже давно окупились», – радуется москвичка Анастасия.

Установка индивидуальных приборов учета меняет психологию потребителей, делает их более экономными в расходовании воды. Проведенные сравнительные замеры показали, что в среднем при расчетах по индивидуальным приборам учета экономия составляет:

♦ для семьи из двух человек – более 350 руб. в месяц (около 4300 руб. в год);

♦ из трех человек – более 530 руб. в месяц (около 6400 руб. в год);

♦ из четырех человек – более 700 руб. в месяц (около 8500 руб. в год).

Приборы учета позволяют экономить до 20 % потребляемых ресурсов воды.

В рамках реформирования комплекса жилищно-коммунального хозяйства активно ведутся работы по установлению в жилищном фонде приборов учета.

Установка приборов учета потребляемых энергетических ресурсов (горячей и холодной воды, электричества, газа) определена как важнейшее направление энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Согласно Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» многоквартирные дома, жилые, дачные и садовые дома должны быть оснащены приборами учета до 1 января 2012 г.

Однако необходимо понимать, что оснащение абсолютно всех многоквартирных домов коллективными приборами учета невозможно по целому ряду причин. Наиболее распространенная – это отсутствие технической возможности для их установки в многоквартирных домах старой постройки и высокий уровень физического износа зданий.

Установка приборов учета производится только специализированными организациями. Например, счетчики газа устанавливают соответственно, организации «Мосгаз», МО «Мособлгаз» и др. Стоят приборы учета потребления газа (без установки) около 1200 руб. Однако установка поквартирных счетчиков газа в Москве и Подмосковье практически не производится.

Приборы учета горячей и холодной воды вместе с установкой стоят 2000–3000 руб. каждый.

Электросчетчики механические стоят 800–900 руб., электронные – 1500–1900 руб.

Самые дорогие приборы учета – тепловые: их стоимость начинается от 10 тыс. руб., и в квартирах жильцов они практически не устанавливаются.

Правительство Москвы постановлением от 10 февраля 2004 г. № 77-ПП утвердило Порядок организации учета потребления холодной и горячей воды по общедомовым и квартирным приборам учета.

Порядок регулирует отношения между исполнителями и потребителями в жилищном фонде г. Москвы по оплате услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации.

Во всех случаях оплата услуг канализации производится в соответствии с количеством воды (стоков), равным сумме объемов потребления холодной и горячей воды, установленного по показаниям приборов учета (общедомовых, квартирных).

В случае отсутствия приборов учета воды (общедомовых, квартирных) расчеты за коммунальные услуги между исполнителем и потребителем производятся по нормативам водопотребления, утвержденным постановлением правительства Москвы.

Порядок устанавливает процедуру установки квартирных счетчиков, порядок оплаты потребителем услуг горячего и холодного водоснабжения и канализации по показаниям приборов учета, права и обязанности исполнителей и потребителей.

В разд. 7–8 Порядка определен регламент выбора типов приборов учета холодной и горячей воды для установки в квартирах жилых зданий (разд. 7) и регламент выбора типов приборов учета холодной и горячей воды, устанавливаемых на водопроводных вводах в жилые дома (разд. 8).

В приложении 2 к указанному постановлению утверждена Методика распределения между абонентами и потребителями объемов и стоимости холодной и горячей воды и услуг водоотведения на основе показаний приборов учета воды.

Первым заместителем мэра Москвы в правительстве Москвы П. Н. Аксеновым 28 декабря 2006 г. был утвержден Порядок организации работ по установке приборов учета холодной и горячей воды в жилых помещениях. Документ определяет процедуру установки таких приборов учета, а также круг лиц, имеющих право на обращение в управляющую организацию по вопросу установки приборов учета в жилых помещениях.

Граждане, проживающие в жилых помещениях на условиях найма, имеют право требовать установки приборов учета от собственников жилых помещений.

При установке приборов учета управляющей организацией служба «одного окна» ЕИРЦ бесплатно выдает заявителям пакет документов (бланки заявления и квитанции на оплату, форму акта ввода прибора учета в эксплуатацию, форму договора на обслуживание приборов учета). Заполненный бланк заявления на установку приборов учета и производство расчетов по их показаниям подается в службу «одного окна» ЕИРЦ по месту нахождения жилого помещения. К заявлению прилагается оплаченная квитанция.

В случае если заявитель самостоятельно приобрел необходимый комплект приборов учета для установки, к заявлению прилагаются паспорта на приборы учета с отметкой о сроке прохождения очередной поверки и копия сертификата соответствия, выданного органом по сертификации, аккредитованным Госстандартом Российской Федерации. ЕИРЦ при приеме документов бесплатно осуществляет копирование паспортов, возвращает их заявителю, а копии прикладывает к заявлению.

Ввод приборов учета в эксплуатацию (подписание акта ввода приборов учета в эксплуатацию) является основанием для осуществления ЕИРЦ начислений платежей за фактически потребленные коммунальные услуги по показаниям приборов учета с месяца, следующего за первым полным календарным месяцем эксплуатации приборов учета.

На информационных стендах ЕИРЦ, как правило, вывешивается информация о порядке установки индивидуальных приборов учета воды.

По действующему законодательству на собственников жилья ложится обязанность последующего содержания и замены (примерно раз в 5–6 лет) счетчиков.

Плановая поверка водосчетчика производится установщиком прибора бесплатно в сроки, предусмотренные для данного типа счетчика.

Внеочередная поверка средств измерений производится за счет абонента в следующих случаях:

♦ при отсутствии в паспорте отметки о проведении поверки;

♦ при наличии погрешности показаний средств измерений;

♦ при нарушении целости пломб на средствах измерений.

При возникновении у абонента сомнений в правильности показаний водосчетчика проводится его внеплановая поверка. Для этого абонент направляет в адрес управления «Мосводосбыт» письменную заявку и оплачивает работу в соответствии с выставленным счетом. Представители «Мосводосбыта» в недельный срок после оплаты выезжают на место, где в присутствии абонента составляется акт установленной формы и производится полный комплекс работ.

Государство разрабатывает механизм стимулирования населения к установке счетчиков: в конце 2010 г. Минрегион РФ обнародовал новую редакцию правил предоставления услуг ЖКХ. В соответствии с ними квартиросъемщики, которые не оборудуют свои квартиры к 1 января 2013 г. счетчиками на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и тепло, будут платить за потребляемые услуги по увеличенному тарифу

Посчитать, сколько гигакалорий дает квартире центральное отопление, пока нельзя. Установка квартирных приборов учета тепла в Москве и Московской области не практикуется: приборы учета тепла должны устанавливаться в каждой комнате, а стоимость одного теплосчетчика составляет около 10 тыс. руб. Это достаточно дорого. Ни власти, ни население пока не готовы платить такие деньги.

Плата за коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Размер платы за коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья, или жилищного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 (ред. от 29 июля 2010 г.) «Правила предоставления коммунальных услуг гражданам» (ст. 157 ЖК).

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление для населения рассчитывается по тарифам, установленным Федеральным агентством по тарифам для ресурсоснабжающих организаций в установленном порядке.

Если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной и горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляются по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

При применении тарифов, включающих в себя две и более составляющие (в частности, расчет стоимости фактически потребленного объема коммунальных ресурсов и расчет стоимости их подачи), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих.

При применении тарифов, дифференцированных по времени суток (дневные и ночные) и (или) потребляемой нагрузке за единицу времени, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов.

При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется в соответствии с методикой, предложенной Правилами.

Информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).

Потребителям, которым при оплате коммунальных услуг предоставляются льготы в виде скидки, размер платы за коммунальные услуги уменьшается на величину скидки.

Потребители, которым предоставляется компенсация расходов по оплате коммунальных услуг или иные меры социальной поддержки в денежной форме, размер платы на величину компенсации или величину соответствующих мер социальной поддержки не уменьшается (п. 43 разд. 3 Правил).

Оплата коммунальных услуг потребителями, которым предоставлены субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, производится в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Размер платы за бытовой газ в баллонах рассчитывается по установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации тарифам исходя из массы бытового газа в баллонах, приобретаемых потребителем.

Размер платы за твердое топливо рассчитывается по установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации тарифам исходя из количества (объема или веса) твердого топлива. Размер платы за доставку твердого топлива к месту, указанному потребителем, устанавливается по соглашению потребителя и исполнителя (продавца) (разд. 3 Правил).

Несмотря на обилие нормативных правовых актов в этой области, а возможно, благодаря этому, ценообразование в ЖКХ – очень сложная, запутанная и непрозрачная система. В результате «подсчетов по правилам» тарифы в одном и том же муниципальном районе могут отличаться в несколько раз.

При попытке выяснить причину такого различия граждане, как правило, получают стандартное объяснение: разная протяженность, изношенность коммунальных сетей, разные режимы работы котельных (там сжигают жидкое топливо – солярку, мазут, а они дорогие; здесь – газ), собственная водокачка или артезианская скважина, дорогие очистные сооружения и т. п. Отсюда и разница в стоимости.

Например, в городских и сельских поселениях Подмосковья тарифы на отдельные виды услуг, так же как и совокупные платежи ЖКХ, подчас отличаются в разы, а то и на порядок.

Так, на 1 января 2010 г., по информации подмосковного министерства экономики, стоимость горячей воды в месяц на человека в Видном составляла 287 руб., в Мытищах – 458, в Дзержинском – 55, в Климовске – 534, а в соседнем Подольске – 333 руб.

Такая же чересполосица в ценах и на холодное водоснабжение. В ряде муниципальных образований эти тарифы колеблются в пределах 50–70 руб. в месяц с человека, в других местах цена холодной воды превышает 100 руб.

Самая дорогая канализация работает в поселке Горки Ленинские (Музей Ильича) – 334,6 руб., самая дешевая – в поселке Молодежный – 36,3 руб.

В целом за трехкомнатную квартиру площадью 72 м² (при условии проживания в ней четырех человек) в сельских поселениях Волоколамского района платили: в Осташевском – 7760 руб. в месяц, в Теряевском, Спасском – 7130. В сельских поселениях Коломенского района такая квартира стоила 6240 руб., Ногинского – от 6900 до 7500 руб. в месяц.

Еще большая дифференциация происходит в масштабах страны.

Простой гражданин, не обладая необходимыми правовыми знаниями, не имея доступа к нормативной базе ЖКХ, не в состоянии разобраться в действующей системе и проверить правильность начисления платежей за услуги ЖКХ.

Хроническое недофинансирование отрасли в советские годы и в годы перестройки привело к тому, что, как только представилась возможность, муниципалитеты, которые получили ЖКХ в свое управление, начали взвинчивать цены. Делать это они стали не от хорошей жизни. Получив в управление полуразрушенное ЖКХ, лишившись дотаций из государственного бюджета, муниципалитеты практически не имели других средств на эксплуатацию и развитие ЖКХ, кроме средств от населения.

Поэтому все последние годы тарифы на услуги ЖКХ растут, значительно опережая темпы инфляции: в 2008 г. цены возросли на 20–25 %, в 2009 г. коммуналка подорожала от 20 до 50 %, в 2010 г. цены вообще «зашкалили» – в среднем рост тарифов на коммуналку составил 26 %. По отдельным муниципальным образованиям тарифы выросли до 80 %.

В некоторых регионах власти именно во время кризиса решили увеличить нормативы потребления коммунальных услуг. Например, в Воронеже с 2010 г. в домах с централизованным водоснабжением норматив потребления воды увеличился на 3 %, а для жильцов, квартиры которых оборудованы газовыми колонками, – на 93 %! В результате за воду некоторые воронежцы платили почти в два раза больше, чем в 2009 г.

Свою долю добавили и некоторые частные управляющие компании (УК). «Наша УК подняла стоимость содержания и ремонта жилья более чем на 40 %, — возмущаются в письме жители дома по ул. Советской г. Йошкар-Олы. – У кого, интересно, зарплата или пенсия выросла на эти проценты?!»

Регионов, где власти решились хотя бы на частичную заморозку тарифов ЖКХ, – единицы. В Москве в 2010 г. рост тарифов составил более 23 % (без учета расходов на банковскую комиссию).

Доля жилищно-коммунальных платежей в расходах населения на оплату услуг в 2010 г. достигла почти 30 %.

В начале 2010 г. резкий рост квартплаты по стране потребовал вмешательства федеральных властей. Это произошло из-за того, что в соответствии с планом коммунальной реформы муниципалитеты должны были разом перейти на 100 %-ную оплату услуг ЖКХ, отказаться от перекрестного субсидирования и внедрить монетизацию жилищных субсидий льготникам. В ряде регионов все эти меры были введены одномоментно, что и привело к резкому росту квартплаты.

В 2011 г., по расчетам Министерства регионального развития, платежи граждан за коммунальные услуги не должны увеличиться более чем на 15 %, в том числе на теплоэнергию – более чем на 14 %, на электроэнергию – на 10 %, водоснабжение – на 18 %.