Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам в установленном порядке (ст. 160 ЖК).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 2005 г. № 475 (ред. от 12 июля 2007 г.) утверждены Правила предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг.

Правила определяют порядок предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, предусмотренных п. 4 ст. 24 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и ст. 2 Федерального закона «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)».

Компенсационные выплаты назначаются с месяца гибели (смерти) военнослужащего и производятся за любой истекший период начиная с 1 января 2005 г., но не более чем за три года в установленном порядке.

Компенсации установлены п. 3 и 14 ст. 15, п. 4 ст. 24 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ (ред. от 5 апреля 2007 г.) «О статусе военнослужащих».

Порядок их выплат определен Положением о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей и Положением о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 909 (ред. от 3 сентября 2008 г.).

Первое Положение определяет порядок выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей, а также членам семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы.

В случае невозможности обеспечения жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации по желанию военнослужащих и членов семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, им ежемесячно выплачивается денежная компенсация за счет средств, выделяемых из федерального бюджета на эти цели Министерству обороны Российской Федерации или иному федеральному органу исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, в размере, предусмотренном договором найма (поднайма) жилья, но не более установленных размеров.

В указанном порядке денежная компенсация выплачивается также военнослужащим, имеющим в собственности индивидуальные жилые дома (квартиры), являющимся членами жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, а также военнослужащим, за которыми в соответствии с законодательством Российской Федерации сохраняются жилые помещения, в которых они проживали до поступления на военную службу, или бронируются жилые помещения, при их переводе на новое место военной службы в другую местность, если в этой местности они не обеспечены служебными жилыми помещениями или жилой площадью в общежитии.

Денежная компенсация военнослужащему выплачивается одновременно с выплатой денежного довольствия за истекший месяц по месту его военной службы.

Членам семьи военнослужащего, погибшего (умершего) в период прохождения военной службы, денежная компенсация выплачивается ежемесячно воинской частью (организацией) по последнему месту военной службы военнослужащего до получения ими жилого помещения либо предоставления им субсидий по государственным жилищным сертификатам или в виде безвозмездной финансовой помощи в соответствии с законодательством Российской Федерации, но не более чем в течение одного года со дня гибели (смерти) кормильца.

Второе Положение определяет порядок выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы и вставшим на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской

Федерации организациях, и членам их семей, а также членам семей граждан, уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г. в уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации организациях и погибших (умерших) после увольнения с военной службы.

При перемене места жительства указанными гражданами и невозможности обеспечения их жильем в соответствии с законодательством Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации через уполномоченные ими органы выдают документы, необходимые для принятия решения о выплате денежной компенсации.

Решение о выплате денежной компенсации принимается органом Министерства обороны Российской Федерации или иного федерального органа исполнительной власти, в котором законом предусмотрена военная служба, осуществляющим пенсионное обеспечение по месту жительства лиц, уволенных с военной службы.

Выплата денежной компенсации осуществляется ежемесячно на основании договора найма (поднайма) жилья, заключенного в письменной форме, в размере, предусмотренном договором, но не более установленных размеров.

Глава 17 Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК).

Права общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Права общего собрания собственников помещений регламентируют ст. 44–48 ЖК РФ.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

♦ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

♦ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

♦ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

♦ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

♦ выбор способа управления многоквартирным домом;

♦ другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК).

Порядок проведения общего собрания принятия решений регламентируют ст. 45 и 46 ЖК.

Собрания должны проводиться ежегодно (п. 1 ст. 45). Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников (п. 2 ст. 45). Собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов (п. 3 ст. 45). В статье определяются порядок оповещения жильцов о проводимом собрании (п. 4 ст. 45), состав необходимой информации и адрес, где с ней можно ознакомиться (п. 5. ст. 45).

Решения принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных п. 1–3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием (п. 1 ст. 46).

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (п. 2 ст. 46).

Решения, принятые общим собранием, доводятся до сведения жильцов собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующей информации в доступном для всех месте, не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений (п. 3 ст. 46).

Протоколы общих собраний хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46).

Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46).

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе в течение шести месяцев обжаловать в суде решение, принятое общим собранием, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы (п. 6 ст. 46).

Кодекс предусматривает возможность заочного проведения собрания путем проведения заочного голосования: порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования регламентирует ст. 47 ЖК.

Права собственников помещений и порядок голосования на общем собрании регламентирует ст. 48 ЖК.

Способы управления многоквартирным домом

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

♦ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

♦ управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

♦ управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК).

Порядок и процедуры выбора управляющей компании регламентируют п. 4-10 ст. 161 ЖК[26]26
  См. также Правила проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.


[Закрыть].

Собственники помещений обязаны заключить договор управления с выбранной управляющей организацией в установленном порядке (п. 5 ст. 161 ЖК). Содержание договора и особенности его заключения регламентированы ст. 162 ЖК.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (п. 2 ст. 163 ЖК).

Порядок управления многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 163 ЖК.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК).

На основании решения общего собрания собственников, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 164 ЖК).

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Особенной формой собственности на жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (ст. 110 ЖК).

Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов и правовое положение их членов регламентируются гл. 11, организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов – ст. 110–123 и гл. 12, правовое положение членов жилищных кооперативов – ст. 124–134 ЖК.

Товарищества собственников жилья

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК).

Создание и деятельность товарищества собственников жилья регламентируется ст. 135–142 ЖК.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45–48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК).

Порядок создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья регламентирует ст. 136 ЖК. Права и обязанности товарищества собственников жилья регламентируют соответственно ст. 137 и 138 ЖК. Создание и государственную регистрацию товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах регламентирует ст. 139 ЖК.

Кодекс прописывает порядок реорганизации товарищества собственников жилья (ст. 140), ликвидации товарищества (ст. 141), объединения товариществ собственников жилья в союзы (ст. 142).

Гл. 14 (ст. 143–152) ЖК регламентирует правовое положение членов товарищества собственников жилья: порядок членства в товариществе собственников жилья (ст. 143 ЖК); определяет органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144), права общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 145), порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 146); определяет права (ст. 147), обязанности правления товарищества собственников жилья (ст. 148), права председателя правления (ст. 149), ревизионной комиссии (ст. 150).

Средства и имущество товарищества собственников жилья определяет ст. 151 ЖК, а ст. 152 регламентирует хозяйственную деятельность товарищества собственников жилья.

Выход на рынок ТСЖ не стал привлекательным фактом для чиновников. Поэтому сначала создание ТСЖ шло с трудом: муниципальные власти видели в ТСЖ своих конкурентов и поэтому при любой возможности препятствовали их развитию. Граждане также не спешили объединяться в ТСЖ.

Однако федеральные власти оказались настойчивы в своих намерениях. Появился Закон о фонде реформирования ЖКХ. ЖКХ стали выделять деньги.

Поняв выгоду, местные власти пересмотрели свою позицию: «если дело нельзя похоронить, его надо возглавить». Количество ТСЖ начало быстро увеличиваться.

Чиновники стали сами создавать фиктивные ТСЖ, номинальными председателями которых числятся служащие управ либо коммунальщики из государственных учреждений инженерных служб (ГУИС).

Например, в 2009 г. в Москве была создана УК «Арбат», в ведении которой оказалось 94 дома (половина всего жилфонда района), при этом 14 ТСЖ возглавил начальник ГУ Па, еще 10 – начальник ГУИС.

Еще более показательная ситуация сложилась в Басманном районе: здесь начальник ДЕЗа стал председателем ТСЖ в 75 домах, затем передал их в УК, у которой оказалось в общей сложности около 500 домов.

Пользуясь инертностью и правовой безграмотностью населения, а также полной бесконтрольностью со стороны властей, муниципальные чиновники практически захватили процесс создания ТСЖ в свои руки. При этом использовались незаконные методы: решения о создании ТСЖ принимались без ведома жителей, в протоколах порой оказывались подписи умерших и заключенных, протоколы общих собраний подделывались.

За три года в Москве было создано около 8000 ТСЖ. Проверка показала, что нарушения при создании были выявлены примерно в половине случаев, но специалисты считают, что нарушений гораздо больше. За три года на создание ТСЖ Москва выделила 176 млн бюджетных рублей, и эти деньги, по мнению специалистов, фактически ушли на подделку документов.

По данным Федеральной антимонопольной службы, в 2009–2010 гг. было сфальсифицировано около 95 % протоколов общих собраний, от лица которых впоследствии заключались контракты на управление многоквартирными домами с УК.

Другим негативным моментом стало создание управляемых ТСЖ в домах-новостройках.

Застройщиком (инвестором) по мере заселения домов создаются «карманные» ТСЖ. Их может быть несколько, но все их возглавляют «свои» люди.

При выдаче ключей собственникам квартир предлагалось писать заявления о вступлении в ТСЖ и одновременно подписывать договор об обслуживании с управляющей компанией. Без подписания договора документы и ключи не выдавались.

«Карманное» ТСЖ само у себя принимает дом с недоделками, затем выбирает управляющую компанию (опять же самого себя) и начинает поборы. Собственники квартир теряют деньги, становясь жертвами этого произвола.

Незаконные (фальшивые) товарищества – проблема распространенная и болезненная. Чтобы разрушить порочную схему, людям приходится затрачивать много усилий, идти на серьезные жертвы, бороться годами.

Стихийно возникшие инициативные группы граждан, испугавшихся финансовых махинаций с квартплатой, стали обращаться в суды с исками о ликвидации таких структур. В судах находятся более 300 дел, приняты решения о ликвидации почти 200 ТСЖ.

Усугубляет положение правовой вакуум вокруг ТСЖ: специалистов удивляет абсолютная беспомощность правоохранительных органов. Например, прокуратура не возбуждает уголовные дела, так как не может решить, считать ли протокол собрания жильцов официальным документом. Если считать – получается преступление. Однако нигде не написано, что протокол – документ официальный. В итоге сегодня по статье «мошенничество» в Москве в отношении липовых ТСЖ возбуждено всего одно уголовное дело.

Ликвидировать товарищество очень трудно, даже если удастся доказать в суде, что оно фальшивое. Граждане фактически остаются беззащитными перед мошенниками, связанными с чиновниками.

Создалось парадоксальное положение: рынок создания ТСЖ на 90 % находится в руках мошенников (в первую очередь по вине законодателей), а у правоохранительной системы нет инструментов для приведения положения в нормальное состояние (по их же вине).

Новый мэр уже озаботился проблемами ТСЖ. На встречах с депутатами Московской городской думы и членами партии «Единая Россия» он говорил о том, что многие ТСЖ в Москве уже не товарищества, а организации, не поддающиеся контролю и завышающие тарифы. С. С. Собянин признал, что эта проблема носит массовый характер, и призвал единороссов озаботиться ею: «Чиновнику ее не решить, а партии она под силу».

Вместе с тем следует признать, что дееспособные ТСЖ все же появляются. Об их эффективности позволяют судить не только чистые подъезды и благоустроенные дворы, но и относительно прозрачные финансовые схемы.

В СМИ рассказывается об успешной деятельности ТСЖ «Проспект Королева, Зг» в городе Королеве, ТСЖ «Москворецкий бульвар», ТСЖ «Панфилат» в Северном Тушине и др. В Интернете можно найти информацию о большом количестве как отрицательных, так и положительных примеров деятельности ТСЖ.

Опыт создания столичного ТСЖ «Панфилат» и многих других показывает, что товарищества собственников являются достаточно эффективной формой управления жилищным хозяйством в современных условиях.