Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Для многих москвичей операции с недвижимостью – темный лес, в который страшно идти без опытного провожатого. Многие граждане, особенно люди пожилого возраста, решившись разменять квартиру, часто боятся обратиться к частному риелтору и больше доверяют государственным организациям. Это неудивительно: шанс быть обманутым очень велик. В этом случае можно обратиться за помощью в Мосжилрегистрацию.

Мосжилрегистрация оказывает услуги по оформлению сделок и прав на квартиры, земельные участки, услуги по оценке их рыночной стоимости, готовит пакеты документов для ипотеки, оформляет документы БТИ. У Мосжилрегистрации есть интернет-сайт www.mgr.ru, на котором можно не только найти множество полезной информации по сделкам с недвижимостью, но и узнать о готовности ваших документов, сданных в главное управление Федеральной регистрационной службы. Юристы организации дают консультации и отвечают на вопросы посетителей сайта. Всем, кто предпочитает телефонное общение, можно звонить в информационный центр по тел. 105-75-43.

Если вы сами нашли покупателя (продавца), агентству можно заказать только ведение сделки или проверку квартиры (около 1 % от суммы сделки).

Для сопровождения сделки можно нанять юриста, специализирующегося на недвижимости, который будет вычитывать все подписываемые вами документы, в том числе договор с агентством.

У Мосжилрегистрации есть отделения по всей Москве, адреса которых можно найти на указанном выше сайте.

Покупка жилья на первичном рынке

Несмотря на серию крупных скандалов с обманутыми дольщиками, спрос на новое жилье не ослабевает – в 2010 г. в столице спрос на новостройки за лето вырос на 20 %.

Основные привлекательные моменты покупки жилья на первичном рынке – это комфортабельность, современная планировка (современные удобные квартиры с большими кухнями и высокими потолками), возможность создания индивидуальной планировки на этапе строительства, новые современные коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность сэкономить (квартира в проекте намного дешевле, нежели уже построенная, а рассрочка платежей удобна), отсутствие сомнительного прошлого предыдущих сделок с данным жильем.

Цена жилья на этом рынке, как и на вторичном, зависит от места расположения дома, от качества проекта, от наличия развитой инфраструктуры, от стадии готовности дома, а также от целого ряда других, порой очень субъективных факторов. Цена на типовую новостройку от нулевого цикла до стадии сдачи жилья под заселение меняется, как правило, в среднем на 10–30 %.

Продажа квартир начинается сразу после получения разрешения на строительство. На этом этапе жилье продается по самым низким ценам. Однако и риски инвесторов на этом этапе максимальны. По мере строительства дома риски инвесторов снижаются, а цены на квартиры растут, квартиры постепенно продаются. Причем сначала продаются самые ходовые квартиры, затем квартиры, на которые спрос меньше. К окончанию строительства непроданными обычно остаются квартиры с относительно низкими потребительскими качествами: на первом этаже, угловые, неудобно расположенные и т. д.

Чтобы выбрать квартиру получше – заданного метража, с требуемым количеством изолированных комнат, на определенном этаже, с хорошим видом из окна и т. д., – лучше совершать сделку на начальном этапе строительства.

При нормальном положении дел срок строительства типового дома от начала и до момента сдачи его в эксплуатацию небольшой – от 6 до 10 месяцев. Дома по индивидуальным проектам строятся 14–18 месяцев.

Весь процесс строительства жилого дома можно условно разделить на три этапа:

♦ нулевой цикл;

♦ строящийся дом;

♦ готовая новостройка.

Покупка на каждом этапе имеет свои особенности и свои риски.

Нулевой цикл. Это самая дешевая, но и самая рискованная для покупателя стадия покупки квартиры. Тем не менее большинство (до 60 %) покупок на первичном рынке жилья приходится именно на эту стадию строительства, поскольку при 100 %-ной оплате, как правило, предоставляются значительные скидки.

Отмечались случаи, когда на продажу предлагались квартиры в домах, под строительство которых, может, и будет выделена площадка, но на ней еще стоят неснесенные старые дома и не ведутся никакие работы. Новый дом, согласно заверениям строителей, должен быть сдан через 1,5–2 года. По сути, строители торгуют фьючерсами с очень далекими периодами исполнения. На практике это торговля воздухом, при которой покупательские риски очень велики.

Строящийся дом. На этом этапе, когда построено несколько этажей (20–95 %) дома, риск остаться на бобах, конечно, снижается, но растет цена. Главный недостаток этого варианта – все то же несоблюдение сроков окончания строительства. Реальные сроки ввода домов продлеваются, как правило, на год-полтора-два.

Готовая новостройка. В этом случае, как и на вторичном рынке, можно купить не виртуальное, а вполне конкретное жилье, а если квартира продается под ключ, то в нее можно переехать сразу после уплаты денег и урегулирования всех формальностей. Это самая надежная стадия приобретения квартиры-новостройки, но и самая дорогая. Цены здесь не ниже цен вторичного жилья, а порой и несколько выше – ведь жилье новое.

Кроме того, нужно понимать, что и на этой стадии покупатель может не получить права собственности на купленную квартиру, а заключить такой же инвестиционный договор. Квартиру, хотя в ней уже произведен ремонт и половина жильцов (или даже больше) уже въехала, нельзя будет ни продать, ни подарить, ни завещать еще какое-то время (6-10 месяцев, иногда больше), до тех пор, пока дом не будет принят гос-комиссией и не оформлен соответствующим образом. Только после этого можно оформить собственную квартиру на себя и распоряжаться ею в соответствии с законодательством РФ и нормами ГК РФ.

На первичном рынке жилье приобретается гражданами, как правило, у компании-застройщика. Причем процесс купли-продажи растягивается на год-два, а иногда и значительно дольше.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (участников долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 17 июня 2010 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Закон устанавливает условия, субъектов права и порядок привлечения денег граждан (ст. 1), а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Закон обязывает застройщика раскрывать о себе всю интересующую граждан информацию: проектную декларацию (ст. 19), информацию о застройщике (ст. 20), информацию о проекте строительства (ст. 21).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

♦ разрешение на строительство;

♦ технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

♦ заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

♦ проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

♦ документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21).

Один из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам-риелторам: «А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?» Согласитесь, сегодня вряд ли кто-нибудь на 100 % поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о защите своих интересов. Причем заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше.

Нужно обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит пять заселенных пятиэтажных хрущевок, к обещанному сроку сдачи дома прибавляйте два года. Расселение людей из ветхих домов – кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию – а это суды, волокита и т. п.

На рынке массового жилья квартиры с отделкой продаются не так уж часто, да и качество отделки порой не устраивает покупателя. Как правило, предлагаемая квартира представляет собой лишь бетонную коробку свободной планировки, это значит, что там нет ничего: ни чистого пола, ни сантехники, ни даже межкомнатных перегородок.

Конечно, у подобной квартиры есть свои плюсы: во-первых, изначально все можно обустроить по своему вкусу; во-вторых, гораздо легче заметить дефекты, если таковые имеются. Однако необходимо понимать, что только установка внутренних стен обойдется владельцу в круглую сумму. Отделка квартиры значительно увеличит стоимость квадратного метра, в зависимости от качества материалов и работ.

Чтобы, как говорится, «не попасть на деньги», степень готовности сдаваемого покупателю жилья необходимо отразить в договоре и тщательно отслеживать данный вопрос при приемке.

Выбор формы договора является ключевым моментом заключения сделки.

В Законе прописано, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

На практике по-прежнему довольно часто используются другие формы договоров. Например, договор соинвестирования. В этом случае дольщик, являясь партнером, разделяет с застройщиком все возможные риски, так как попадает под действие Федерального закона 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Договор переуступки прав требования – это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно нужно проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. Если документы оформлены в соответствии с Федеральным законом № 214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе – эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.

Краткая суть договоров с использованием векселей заключается в том, что, несмотря на подписанные соглашения, застройщик всего лишь обещает передать вам квартиру, когда дом будет построен. В случае обмана придется продавать вексель или требовать через суд не квартиру, а возврата стоимости векселя. Кстати, арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования вексельной схемы.

Договор предварительной купли-продажи означает, что застройщик обещает после начала строительства заключить с вами договор о долевом участии. Однако если стоимость жилья значительно вырастет, то компания может не устоять перед искушением заработать на квартире, которая является вашей лишь условно, и отказаться от сделки. Покупателю остается обращаться в суд для возврата вложенных средств.

Несмотря на все усилия законодателей заставить строителей работать по Закону № 214, большинство сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья по-прежнему проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Строители с большой неохотой работают по указанному Закону, поскольку он ставит их в жесткие рамки. В то же время для покупателей эксперты считают его самым надежным.

Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях – как для личного потребления, так и для предпринимательства.

Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в ст. 2 Закона № 214-ФЗ[27]27
  Далее даются ссылки на статьи указанного Закона.


[Закрыть].

Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.

Закон установил форму и цену договора (ст. 4, 5), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гарантии качества, предусмотренные договором (ст. 7), порядок передачи объекта долевого строительства (ст. 8).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3. ст. 4).

Порядок и условия расторжения договора и ответственность за нарушение обязательств по договору определены ст. 9 и 10 Закона. Статья 16 регламентирует порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Статья 23 регламентирует порядок государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Информация о проекте строительства (ст. 21) должна содержать следующие дополнительные сведения:

♦ о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);

♦ о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);

♦ об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).

Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с п. 4 ст. 75 НК РФ – 1/300 ставки рефинансирования Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см., например, ч. 4 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9).

Подписание договора и внесение денег – ключевой момент заключения договора.

До подписания договора и внесения денег следует внимательно прочитать (изучить) договор. Необходимо взять его с собой, изучить в кругу семьи, показать опытному юристу. Можно проконсультироваться в риелторской конторе, оплатив юридическую экспертизу договора. При покупке квартиры через агентство недвижимости всю эту процедуру выполняет агентство.

Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно выплатить всю стоимость сразу. Однако разумнее вносить деньги по частям (ежемесячно или поквартально). Окончательно расплатиться – после приемки дома госкомиссией.

При заключении договора следует зафиксировать состояние, в котором дом будет сдан, то есть зафиксировать степень «недостроя».

Необходимо также уточнить, что понимается под телефонизацией новостройки. В большинстве случаев это означает, что к дому подводят телефонный кабель и делают разводку по квартирам. Иногда могут ограничиться одним кабелем. В ряде случаев телефонные номера бронируют. Тогда, имея акт приемки госкомиссией, можно сразу обратиться в телефонный узел, где были забронированы номера, и установить телефон в новой квартире. Если номера не забронированы, покупателю придется устанавливать телефон в обычном порядке.

Необходимо внимательно изучить условия оплаты, порядок начисления и взимания штрафов за несвоевременное внесение очередного взноса, сроки окончания строительства, сдачи дома под заселение, сдачи дома приемной комиссии, санкции и штрафы за несвоевременное выполнение принятых обязательств. Права и обязанности сторон должны быть четко прописаны.

Стоимость квартиры не должна меняться с момента подписания договора. Единственное исключение составляет небольшая корректировка метража и, следовательно, общей стоимости после замеров БТИ: покупатель либо вносит дополнительную сумму, либо ему возвращают часть денег.

Покупатель должен понимать, что, заключая договор, он несет бремя определенных рисков (долгострой, вероятность банкротства строительной организации, недобросовестность соинвесторов и т. д.). Уменьшить риски можно, застраховав совершаемую сделку в страховой компании. Обычно во многих крупных агентствах недвижимости действуют специальные системы страхования сделок, но гарантии, предоставляемые клиентам, как правило, не 100 %-ные, поэтому на самом деле главными гарантиями являются репутация и время существования компании на рынке недвижимости.

Если договор предусматривает оплату дополнительной, изначально не учтенной в договоре площади, то застройщик вправе требовать с вас деньги. Если эта норма появляется в каких-либо последующих соглашениях, оплату можно оспорить. Ведь проект дома разрабатывался с точностью до сантиметра задолго до строительства, и не ваша вина, что застройщик плохо сосчитал метры или строители допустили нарушения в проекте. Отказ от подписания дополнительных соглашений и невыполнение каких-либо условий, если они не оговорены в первичном договоре, не лишают вас права на жилплощадь.

Подключение к тепло-, электросетям и другим – также не повод для дополнительных платежей. Все эти расходы должны закладываться в смету расходов и в общую стоимость квартиры.

Вообще дополнительные соглашения – это акт доброй воли с обеих сторон.

Единственное обязательство, которое вы несете по умолчанию на законных основаниях, – это квартплата авансом за четыре месяца (на это есть соответствующее постановление правительства Москвы). Однако размер квартплаты необходимо обосновать.

Если вы оплатили услуги, но ими так и не воспользовались, вы вправе требовать перерасчета последующей квартплаты. Отказ от предоставления услуг – повод обратиться в суд за компенсацией морального и материального ущерба.

Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регламентирует ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

На момент приемки дома госкомиссией к нему должны быть подключены все коммуникации (лифтовое оборудование вводится в эксплуатацию, как правило, после заселения 70–80 % жильцов).

Передача дома от строителей на баланс города и эксплуатирующим организациям – процесс долгий и трудный: после приемки дома госкомиссией проходит, как правило, еще 7–8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Это, естественно, создает целый ряд неудобств: в доме нельзя прописаться, установить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу – для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую инспекцию для возврата 13 % от потраченной суммы и т. д.