Текст книги "Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья"

Коммерческий наем жилых помещений

Все рассмотренные выше формы найма жилых помещений – социальный наем, наем специализированных помещений, государственный коммерческий наем, краткосрочный наем – по своей сущности не являются рыночными, поскольку не носят системного характера (не предоставляются любому нуждающемуся в жилье гражданину или семье), а носят «эксклюзивный» характер, то есть предоставляются тем, «кто имеет право», и по ценам, которые устанавливаются «волевым» путем, а не складываются на рынке под влиянием спроса и предложения.

Поэтому риелторы и специалисты, занимающиеся исследованиями рынка найма жилья, обычно имеют в виду рынок коммерческого найма жилых помещений, на котором все собственники жилых помещений могут их сдавать, а граждане, нуждающиеся в жилье, могут их снять на взаимовыгодных условиях, по договорным ценам и условиям. Этот рынок – единственный, на котором действуют рыночные условия.

Хотя все рассмотренные нами формы найма жилых помещений оказывают некоторое влияние на рынок найма жилья (через величину спроса на жилье), тем не менее рынок наемного жилья – это рынок коммерческого найма, и, говоря о рынке наемного жилья, я буду иметь в виду именно рынок коммерческого найма.

Отношения коммерческого найма жилого помещения на этом рынке регулируются теми же положениями гл. 35 (ст. 671–688) ГК.

Какие группы населения формируют спрос на съемное жилье? Конечно, в основном это приезжие люди. Многочисленную группу составляют граждане, находящиеся в служебных командировках (участие в выставках, симпозиумах, совещаниях, оказание технической помощи и др.), и туристы. Эта группа приезжих обычно прибывает на короткий срок (как правило, до месяца), заселяется в гостиницы, апартаменты или снимает жилье частным образом. Качество запрашиваемого жилья может быть самое разное: от «президентского номера» до «койко-места» в общежитии.

Большую группу составляют отдыхающие: в период отпусков вся страна пускается в путь и тогда каждый третий или четвертый гражданин становится потенциальным съемщиком. Массовый характер это приобретает на Черноморском побережье, в других курортных местах, в крупных культурных центрах. Сюда же можно отнести и «дачников», то есть граждан, снимающих на лето жилье за городом (в просторечии – дачу). Запросы – также в зависимости от вкуса и кошелька.

Значительную группу (особенно в столице) составляют иностранцы (дипломаты, сотрудники иностранных компаний, банков), которые проживают в столице с семьями длительное время. Как правило, их обеспечивают жильем соответствующие структуры МИДа на правах аренды и субаренды. Это достаточно закрытое сообщество.

Гастарбайтеры – граждане стран ближнего зарубежья, которые в последнее время находятся у всех на слуху. Сколько их в России, в том числе в Москве, никто не знает: называются цифры в миллионы человек. Однако, даже если их и не миллионы, то, наверное, достаточно много, чтобы влиять на рынок жилья. Эта категория жителей очень мобильна, снимает жилье, как правило, самого низкого качества и на короткий срок.

Многие граждане России, покинув место постоянного жительства, надолго становятся нанимателями жилья в других городах, переезжая периодически с места на место в поисках лучшего. Например, в Москве тысячи людей живут и работают по временной схеме, то есть без постоянной регистрации. Как правило, они снимают частное жилье в зависимости от своих финансовых возможностей. Это и иногородние студенты, которым не хватило мест в общежитиях.

Повышенный спрос на столичную жилплощадь традиционно обеспечивают жители других городов, приток которых в Москву год от года растет. Приезжие довольно быстро приспособились к повышению арендных ставок, снимая квартиры не поодиночке, а по нескольку человек или даже семей. Flat-mates – съем квартир в складчину – явление не новое, таким способом давно пользуются студенты и молодежь, однако в последнее время оно получило широкое распространение среди приезжих других возрастных групп из-за повышения цен.

Коренные жители, которых не устраивают условия по месту их постоянной регистрации и которые снимают жилье, составляют также многочисленную группу. Это разведенные супруги, молодые семьи, просто любители уединения, любовные пары.

Конечно, на практике состав съемщиков жилья значительно разнообразнее приведенного выше, он постоянно меняется и по количеству, и по структуре, и по времени. Риелторы регулярно проводят аналитические обзоры этого рынка и публикуют данные в средствах массовой информации.

Летом традиционно на рынке аренды наблюдается преобладание предложения над спросом, поэтому хозяева квартир легче идут на снижение арендной платы.

Увеличение активности на рынке съемного жилья обычно начинается в конце июля – начале августа. Этому способствует приток абитуриентов и студентов столичных вузов.

По оценкам специалистов, в Москве ежемесячно сдается в аренду более 150 тыс. квартир и комнат. Точно определить количество сделок невозможно, поскольку подавляющее большинство договоров не регистрируется. Три четверти сдаваемых внаем квартир приходится на объекты экономкласса, около 20 % – на бизнес-сегмент, доля элитного жилья составляет не более 2 %.

Что предлагает город для временного заселения приезжих граждан? Это, конечно, в первую очередь гостиницы и общежития, принадлежащие городским властям, муниципалитетам а также юридическим и физическим лицам. Это служебное жилье, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, принадлежащие, как правило, министерствам, ведомствам, крупным предприятиям и другим юридическим лицам, которые арендуют жилой фонд и предоставляют его своим сотрудникам в субаренду или внаем.

Это собственники жилых помещений (квартир, комнат, дач, коттеджей), которые сдают «излишки» другим гражданам по договорам найма.

Наконец, это наниматели жилых помещений по договорам социального найма, которые в соответствии с Жилищным кодексом могут сдавать часть или всю занимаемую ими площадь в поднаем.

В последнее время, по словам экспертов, на рынке аренды жилья все больше появляется сервисных квартир. Это квартиры, которые «профессионально» сдаются владельцами в наем через риелторские агентства. Схема этого бизнеса проста: с хозяином квартиры, находящейся, как правило, в центре города, заключается долгосрочный контракт, по которому он получает фиксированную оплату, а издержки по содержанию, ремонту квартиры и сервисному обслуживанию клиентов несет агентство недвижимости. Это некое подобие доходного дома. По аналогии такие квартиры можно назвать доходными квартирами.

Стоимость аренды сервисной квартиры ниже стоимости гостиничного номера в среднем на 30 %, а условия проживания лучше.

Чтобы избежать возможных рисков и неприятностей, сдающим жилье необходимо полностью легализовать свой бизнес: зарегистрироваться в качестве юридического или физического лица, встать на учет в налоговой инспекции и застраховать квартиру.

Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом.

Еще в 2007 г. правительство Москвы планировало создание в г. Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений:

♦ создание системы целевого субсидирования (компенсации) москвичам платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и за поднаем жилых помещений в государственном жилищном фонде;

♦ создание цивилизованного рынка поднайма жилых помещений, находящихся в государственной собственности, через стимулирование нанимателей жилых помещений, имеющих излишки жилой площади, сдачу их в поднаем москвичам;

♦ строительство муниципальных и частных «доходных домов» (постановление московского правительства от 23 января 2007 г. № 24-ПП).

Планировалось развитие систем найма (коммерческого) и поднайма (с компенсацией части платы за наем) жилых помещений.

Концепция формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма была утверждена постановлением правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 708-ПП.

В целях реализации положений Концепции департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы издал распоряжение от 27 сентября 2010 г. № 1869 «Об условиях и порядке предоставления жилых помещений в сети бездотационных домов г. Москвы».

На сайте департамента жилищной политики и жилищного фонда указаны адреса 12 бездотационных домов, в которых предоставляются квартиры очередникам на условиях найма (коммерческого).

Правительство Москвы своим постановлением от 27 ноября 2007 г. № 1008-ПП утвердило Положение о порядке предоставления гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсации по возмещению расходов, связанных с оплатой найма (поднайма) жилого помещения.

Предоставление компенсаций производится очередникам, участвующим в жилищных программах города и крайне нуждающимся в обособленном проживании:

♦ проживающим в квартирах коммунального заселения или общежитиях;

♦ утратившим право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 31 ЖК РФ;

♦ семьям с детьми;

♦ страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, или гражданам, проживающим совместно с ними;

♦ имеющим менее 8 м² площади жилого помещения на одного члена семьи.

Среднерыночная цена найма определяется как среднерыночная цена найма в домах типовых серий исходя из размера площади жилого помещения, которая необходима семье данной численности:

♦ для одиноко проживающего гражданина – 33 м²;

♦ для семьи, состоящей из двух граждан, – 36 м²;

♦ для семьи, состоящей из трех граждан, – 54 м²;

♦ для семьи, состоящей из четырех или более граждан, – по 18 м² на

каждого человека.

Департамент ежегодно в I квартале текущего года определяет среднерыночную цену найма квартиры для соответствующих семей. Размер компенсации равен 50 % цены найма квартиры и устанавливается департаментом. Решение о предоставлении компенсации утверждается распоряжением департамента на основании письменного заявления очередника и договора найма (поднайма) жилого помещения.

Прием очередников, на котором проводятся консультации, осуществляется в управлении департамента в административном округе, дополнительно – в ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

В случае если очередник подходит под указанные критерии, то ему выдаются образцы документов и сообщается об основных требованиях для участия в данной программе.

Подробнее с указанными программами и другими действующими в Москве жилищными программами можно ознакомиться на сайте департамента жилищной политики и жилого фонда по адресу www. housing.mos.ru.

ГУП г. Москвы «Центр арендного жилья» является уполномоченной правительством Москвы организацией по оформлению и сопровождению договоров аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, договоров найма (коммерческого), а также договоров купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа, предоставляемых гражданам в рамках городских жилищных программ.

Подробнее о Центре написано в разд. «Справочная информация».

Любая сделка с недвижимостью несет в себе долю определенного риска. В этом отношении рынок жилья давно вышел в криминальные лидеры, а аренда жилья по числу афер и мошенничества держит пальму первенства среди операций на рынке недвижимости. Способов мошенничества как с одной, так и с другой стороны великое множество. Тысячи людей ежегодно становятся жертвами недобросовестных поступков наших соотечественников. Страдают как наниматели, так и наймодатели.

Поэтому гражданам, желающим снять или сдать жилое помещение, необходимо «держать ухо востро» и знать о том, какие риски могут поджидать их на этом поприще.

Обманывают всех: нанимателей, наймодателей, риелторов, посредников и т. д. Схем мошенничества много. Одна из самых распространенных – наем уже арендованной жилплощади. Аферист снимает одно-или двухкомнатную квартиру, а затем предлагает ее другим нанимателям. Здесь могут быть варианты: квартиру сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль; заключают договоры найма и сразу вручают ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением меняют замки в квартире, или вскоре появляются «родственники» и выставляют непрошеных жильцов.

Попасть в ловушку аферистов, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи, все заранее просчитывают и, как правило, остаются безнаказанными. Сложились даже устойчивые мошеннические группы, которые занимаются подобными аферами на профессиональной основе.

В Интернете есть ряд сайтов, на которых подробно описываются подобного рода мошеннические приемы, например www.dljavseh.ru, www.aferizmu.net, http://mosheniki.su и др.

Налоги за сдачу жилья

Сдавая квартиру внаем самостоятельно, собственник обязан зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги – 13 % от полученного дохода. Если же хозяин получает деньги через агентство недвижимости (доверительное управление), подоходный налог удерживает с него данное агентство.

За сокрытие налогов придется заплатить штраф. Его размер зависит от суммы, которую сотрудники налоговой службы признают сокрытой. Очень часто именно этим шантажируют хозяина наниматели. Ведь от налоговых платежей не освобождает даже короткий срок сдачи квартиры внаем и тем более отсутствие договора.

Аренда жилых помещений

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Порядок заключения договора, сроки действия, порядок регистрации и другие юридические вопросы аренды регламентируются ГК РФ (ч. 2, ст. 606–625).

Формы пользования жилыми помещениями в странах Западной Европы

В нашей стране достаточно широко распространен миф, что за границей почти каждый человек преклонных лет живет в собственном шикарном доме и только российская молодежь вынуждена более половины своих доходов тратить на съем жилья. Это, конечно, заблуждение. На самом деле примерно половина европейцев живет в съемных домах и квартирах. Их затраты на оплату съемного жилья вполне сопоставимы с расходами на эти цели россиян. Ипотека также доступна не всем.

Приобретение жилья в собственность – не единственный способ обеспечения населения «доступным жильем»: в мире достаточно широко распространены такие формы владения жильем, как аренда и наем жилья, которые позволяют гражданам удовлетворять свои потребности в жилье, не приобретая его в собственность. Во многих странах собственное жилье рассматривается как признак роскоши, а значительная часть населения живет в съемных и арендуемых жилищах.

Вот какую информацию о жилищном фонде некоторых стран Европы опубликовала газета «Московский комсомолец» 23 сентября 2007 г. (табл. 11.2).

Таблица 11.2. Формы пользования жильем в странах Западной Европы (% от численности населения)

Источники информации: Министерство градостроительной политики Швеции, Министерство регионального развития Чехии, Статистическое агентство Норвегии, Швейцарское федеральное агентство по статистике, Национальный институт статистики Италии.

В ряде стран значительную часть съемного жилья составляет социальное жилье. Понятие «социальное жилье» впервые появилось в конце XIX века сначала во Франции и Германии, потом – в России. Тогда речь шла о доходных домах, как правило, недорогих, предназначенных для тех, кто не мог приобрести жилье в собственность, то есть фактически о «жилье для бедных».

В Европе социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам, многодетным семьям, пожилым одиноким людям, инвалидам, мигрантам, другим категориям граждан. Его дают только на конкретный срок и с определенными ограничениями: оно не оформляется в собственность, его нельзя сдавать внаем, оно не должно быть источником извлечения прибыли и т. п.

Глава 12 Учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

На учет в качестве нуждающихся в предоставлении им жилой площади могут быть поставлены граждане РФ, у которых учетная норма (см. гл. 7 «Жилищные стандарты, нормы и нормативы») площади жилого помещения менее установленного норматива.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ст. 52 ЖК).

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

♦ не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

♦ проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

♦ являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности[20]20
  Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378.


[Закрыть].

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений (ст.51ЖК).

Принятие на учет осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлением должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. После приема документов гражданину, подавшему заявление, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты получения (п. 1–3 ст. 52 ЖК).

Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации по определению порядка учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, включающие Примерный перечень документов, представляемых малоимущими гражданами, подтверждающих их право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

На основе Методических рекомендаций почти все субъекты Федерации приняли свои нормативные правовые акты, определяющие порядок признания органами местного самоуправления определенной категории граждан малоимущими, признания их нуждающимися в жилых помещениях, порядок ведения их учета, предоставления данным гражданам жилых помещений.

Например, Мосгордума приняла закон от 25 января 2006 г. № 7 «О порядке признания жителей г. Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях» и закон от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения».