Текст книги "Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка"

Глава IV. Изъятие и выкуп частных земель для публичных надобностей

Такое изъятие может производиться в добровольном порядке, и тогда оно не будет отличаться от обычной земельной сделки. Но если согласия собственника или иного владельца земли нет, то изъятие земли может быть произведено принудительно. Принудительное изъятие земли у собственника или у лица, пользующегося публичной землей, даже если бы оно сопровождалось выплатой ему возмещения, представляет самое глубокое вторжение в земельные права ее наличного владельца, поэтому закон обставляет эту операцию специальными правилами, имеющими своей целью ослабить неблагоприятные для этого лица последствия[181]181
  К сожалению, отечественный закон практически не регулирует другую сторону дела – экономическую, социальную или иную публичную цель, дающую основание для принудительного изъятия.


[Закрыть]. Главным средством здесь служит предоставляемая ему компенсация.

Компенсация может быть денежная и натуральная. Ведущим принципом при выплате денежной компенсации является рыночная оценка земли. Однако за этим термином скрывается немало неясностей, требующих своей расшифровки.

В царской России, как и во многих зарубежных странах, рыночная оценка исходила из традиционного вида использования данного типа земель. Кроме того, она принималась на момент выкупа земли. Тем самым будущие доходы от земли в связи с возможным ее улучшением не учитывались. Не учитывалась также доходность земли в пределах того производства или предприятия, ради которого производилось ее изъятие. Например, если земля изымалась для прокладки железной дороги, то собственник не мог претендовать на такую цену ее выкупа, которая ориентировалась бы на ценность земли при новом способе ее использования. Последнее обстоятельство молчаливо исходило из того, что сам собственник не смог бы проложить железную дорогу, поэтому никакой упущенной выгоды в результате изъятия его земли у него не возникает.

Действовало и дополнительное правило для тех случаев, когда у собственника изымалась только часть принадлежащей ему земли. Если оставшаяся часть оказывалась для собственника бесполезной (бездоходной или малодоходной), то инициатор всей процедуры должен был выкупить у него также оставшуюся часть[182]182
  Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 1. СПб., 1892.


[Закрыть].

Все такие правила действовали для случаев принудительного изъятия земли, когда земля была нужна казне или акционерному обществу (вроде железнодорожного), которому казна оказывала легальное покровительство. Во всех остальных случаях казна могла приобретать землю только в порядке обычно гражданской сделки, т. е. с согласия собственника, по устраивающей его цене и на иных согласованных с ним условиях.

В ЗК РСФСР 1991 г. присутствовало косвенное указание, что при выкупе земли для государственных нужд должна применяться текущая рыночная цена. В ст. ПО этого ЗК упоминалось, что «данные государственного земельного кадастра» применяются также в случае изъятия земель. Поскольку кадастровые оценки исходили из текущей ценности земли, отсюда следовало, что ее выкупная цена в случае принудительного изъятия должна была ориентироваться именно на этот показатель. Правда, закон не устанавливал, что цена земли при всех обстоятельствах должна совпадать с ее кадастровой оценкой[183]183
  Такое умолчание имеет основание. Ведь если частная земля будет выставлена на продажу для уплаты долгов ее хозяина, то вырученная за нее цена необязательно будет совпадать с данными кадастра. Эта цена может быть и больше, и меньше, чем кадастровая цена.


[Закрыть]. В ныне действующем ЗК РФ ссылка на данные земельного кадастра отсутствует.

Натуральные компенсации в случае изъятия (на время или постоянно) сельскохозяйственной земли и их слабые стороны. С принятием в 1936 г. новой Конституции СССР в земельном хозяйстве утвердилось правило, что отвод колхозных земель для посторонних надобностей может производиться только с согласия соответствующего колхоза. Пользуясь этим правилом, многие колхозы не давали разрешения на отвод своих земель (например, для карьерных разработок), если инициатор отвода не обеспечивал им некоторых дополнительных выгод в виде постройки отрезка дороги, животноводческого помещения и т. п. Колхозы не имели права требовать денежной компенсации за отрезаемую у них землю, которая принадлежала государству. У них не было права требовать вознаграждения также за временно причиняемые им неудобства. Но им принадлежало право требовать «замены» выбывающей земли другой продуктивной площадью или же проведения иных равноценных земельно-хозяйственных компенсационных мероприятий[184]184
  См., напр., Постановление Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. «О возмещении убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных или общественных нужд». Это Постановление было продублировано в 1993 г. и с некоторыми изменениями (Постановление Правительства РФ № 1176 от 27 ноября 1995 г.) действует в РФ поныне.


[Закрыть]. Они пользовались этим правом, чтобы потребовать натуральную компенсацию за теряемую землю в разной форме – нередко в большем размере, чем стоила сама отходящая от них земля.

С общественной точки зрения здесь возникала опасность проведения лишних компенсационных работ, не оправдываемых экономическими результатами. В публичных интересах было бы разумнее не допускать натуральной компенсации, если ее выполнение не оправдывалось экономическими расчетами[185]185
  В 1960-х годах для нужд московского водопровода создавалось Вазузское водохранилище в Смоленской области. Заливы водохранилища перехватили некоторые грунтовые дороги, соединявшие колхозные поселки с их землями. В виде натуральной компенсации были построены объездные дороги с твердым покрытием. Но их эксплуатация, как оказалось, была более дорогой, чем те выгоды, которые они обеспечивали. В результате некоторые из них стали бесхозными (см. Экономические проблемы и внедрение хозрасчетных отношений в управление водными ресурсами. Сб. Свердловск, 1989. С. 58–60).


[Закрыть]. Это соображение актуально и для наших дней.

Система денежных и натуральных компенсаций играла и играет некоторую сдерживающую роль в случае «наступления» на сельскохозяйственные земли. Она заставляет инициаторов отчуждения сельскохозяйственной земли выбирать для своих проектов земли похуже и поменьше площадью, как это и требуется с народнохозяйственной точки зрения. В результате «заявки» на сельскохозяйственные земли со стороны посторонних претендентов на нее уменьшаются[186]186
  Бабурин Б. Л., Файн И. И. Экономическое обоснование гидростроительства. М., 1975.


[Закрыть].

Компенсации полагались «в два адреса»: во-первых, компенсировались «неиспользованные затраты» того землепользователя, у которого отрезалась земля; во-вторых, компенсировались так называемые потери сельскохозяйственного производства, за которые можно условно принять стоимость теряемой в сельском хозяйстве земли. Эту стоимость полагалось возместить государству в лице его сельскохозяйственных органов. Оба типа компенсации в принципе отвечали рыночным отношениям, ибо потери несли обе стороны: и затронутый землепользователь, и государство[187]187
  Претендент на сельскохозяйственную землю выплачивал ее стоимость, но не получал ее в собственность. Однако это не противоречило принятой хозрасчетной схеме, по которой государственное предприятие приобретало средства производства, в том числе от других государственных предприятий, за деньги, но не становилось их собственником.


[Закрыть].

Вместе с тем возмещение за потери сельскохозяйственного производства полагалось натуральным в виде освоения для сельского хозяйства другого участка земли по принципу «гектар за гектар». Внешне это выглядело не как экономическая операция, а как социальное мероприятие – сохранение неизменной площади сельскохозяйственных земель. Правда, во многих случаях вместо натуральной компенсации разрешалось вносить денежный платеж, но его размер определялся опять же суммой, которая считалась необходимой для освоения новой земли взамен занятой. Таким образом, вместо возмещения стоимости приобретаемой земли предприятие или ведомство – претендент на нее вносило некоторую сумму, которая лишь с натяжкой могла считаться ее рыночной стоимостью; рыночные оценки могли присутствовать здесь лишь в неявной форме. В некоторых случаях эта «неявность» мстила за себя.

Например, когда возмещение производилось натурой, путем освоения новой земли, то здесь возникало сомнение в экономической оправданности такой операции.

Это соображение особенно актуально для нынешних условий. Выше указывалось, что поскольку многие сельскохозяйственные земли оказались заброшенными, постольку утеряно основание требовать компенсационный платеж для освоения новых земель взамен потерянных. Против такого основания действуют и дополнительные соображения.

Многие сельскохозяйственные земли отводятся под дороги, каналы, электростанции, химические и нефтеперерабатывающие предприятия и др. Все такие объекты работают на народное хозяйство, в том числе на интенсификацию производства в сельском хозяйстве. Потеря сельскохозяйственной продукции с земель, которые отводятся под эти объекты, может восполняться и восполняется на других наличных сельскохозяйственных площадях.

С социальных позиций оказывается, что раз указанные объекты работают на сельское хозяйство, нет и необходимости в особой (натуральной) компенсации тех земель, которые ради них были из сельского хозяйства изъяты. С этих позиций отвод земель под все такие объекты не должен требовать восполнения «потерь сельскохозяйственного производства». Практически же это означает, что от платежа за «потери сельскохозяйственного производства» должны освобождаться почти все претенденты на сельскохозяйственную землю[188]188
  По закону не требуется выплата возмещения «за потери сельскохозяйственного производства» при отводе земель под водохранилища и каналы мелиоративного назначения, а в ряде случаев – также под рыбоводные пруды. Но этот вариант нельзя признать экономически оправданным, так как искусственно занижается стоимость «льготируемых» объектов. Оптимальный вариант заключается в том, чтобы инициаторы создания любых объектов, занимающих ценные земли, выплачивали их собственнику рыночную стоимость этих земель, но не стоимость их восстановления «в другом месте».


[Закрыть]. Но коль скоро такой вывод явно неправилен, отсюда следует, что сам критерий натурального восполнения теряемой продукции сельского хозяйства, который лежит в основе платежа, является спорным. Под вопросом оказывается и социальное основание такого восполнения.

Другое возражение против «социального требования» о восполнении в натуре потерянных сельскохозяйственных земель сводится к тому, что это требование исходит из нереальной обстановки. Оно подразумевает, что существует некий фонд свободных земель, годных для преобразования в сельскохозяйственные. На самом же деле такого фонда не существует. Восполнять теряемую сельскохозяйственную площадь (если такое восполнение реально происходит) приходится обычно за счет других продуктивных земель, например лесных. Но при этом общество ежегодно жертвует приростом древесины и другими продуктами леса, которые оно получало раньше. Выходит, что «восполнение» производится не безобидным для народного хозяйства способом (в ст. 58-6 ЗК РФ закон сам ставит вопрос о восполнении теряемых лесных земель; однако в случае положительного его решения возникает дурная цепочка компенсационных мер).

Наконец, как упоминалось, при натуральной компенсации не ставится препятствий к неэкономичному вложению средств. Так, не исключено, что взамен потерянных будут получены мало отзывчивые сельскохозяйственные земли, вложение средств в которые не оправдает полученных результатов. Закон требует проведения компенсационных мероприятий, но вместе с тем он не требует даже минимальной отдачи от вкладываемых средств[189]189
  Материалы к конференции по повышению эффективности использования земельных ресурсов СССР и защите земель от разрушения. Сб. КЕПС АН СССР. Т. 2. М., 1978.С. 308–318.


[Закрыть].

Некоторые юристы-аграрники предлагали сохранить систему компенсационных мер «за потери сельскохозяйственного производства» только для случаев, когда изымаемая сельскохозяйственная земля является публичной собственностью. Для случаев же, когда изымаемая земля находится в частной собственности, они предлагают ограничиться ее выкупом по рыночной стоимости (и на этом «поставить точку»)[190]190
  Могусев В. Ф. О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности // Законодательство и экономика. 1997. № 2. С. 51–54.


[Закрыть].

До некоторой степени это предложение внедряется в жизнь. Его полная реализация должна привести к сужению сферы «возмещения потерь сельскохозяйственного производства», но не к полной ее ликвидации. Тем самым недостатки, присущие натуральной компенсации, будут сохранять свою силу, а рыночные отношения не получат своего полного развития. В частности, это будет означать, что от претендента на сельскохозяйственную землю, находящуюся в публичной собственности, потребуют (как и ныне) компенсации «потерь сельскохозяйственного производства», хотя последняя будет иметь лишь косвенное отношение к рыночной ценности земли.

Критика метода натуральной компенсации выбывающих из сельского хозяйства площадей представляется убедительной, она получила отражение в специальной литературе. Но надо сказать, что имеется ряд ситуаций, когда натуральная компенсация является оправданной. Об этом свидетельствует как зарубежный, так и отечественный опыт.

Например, в США практикуется восстановление в натуре парков, затронутых строительством шоссейных дорог. На Западе США при гидростроительстве принимаются меры по искусственной переброске рыбьей молоди из верховьев зарегулированных рек в их низовья в обход построенных плотин; производителям же лососевых, идущим на нерест со стороны моря, напротив, помогают преодолеть плотины, чтобы попасть в верховья этих рек.

Подобные меры применяются также в отечественном гидростроительстве; так гидроузлы включают рыбоходные сооружения, помогающие рыбе попадать из нижнего бьефа в верхний и наоборот. В других случаях, чтобы восполнить недостаток производителей ценных рыб, отрезаемых плотинами от нерестилищ, строят рыбозаводы, которые воспроизводят ценные породы рыб искусственным путем.

Социальная оправданность таких мер очевидна. Но что касается их экономической эффективности, то на этот счет убедительных доказательств нет. В данной области требуется не только совершенствование применяемых экономических расчетов, но также их соответствующая апробация и легализация. Одновременно необходимо уточнение прав и обязанностей сторон, причастных к выполнению компенсационных мероприятий[191]191
  В отечественном гидростроительстве проекты предусматривают создание сооружений, которые должны компенсировать или смягчать потери, наносимые рыбному хозяйству. Но если эти сооружения оказывались малоэффективными, то представители рыбного хозяйства требовали иногда создания других сооружений (материалы института «Гидропроект»). Одна из причин таких нежелательных колебаний – нетребовательность закона к достоверности экономических расчетов, оправдывающих компенсационные мероприятия.


[Закрыть].

Практика компенсационных выплат возникли задолго до того, как земля в России стала признаваться частной собственностью. Поскольку потревоженный владелец земли не был ее собственником, стоимость изымаемой земли ему не возмещалась. Тем не менее ведомство – претендент на сельскохозяйственную землю должно было оплатить эту стоимость, хотя и в преобразованном (если не сказать искаженном) виде. Поскольку термин «стоимость земли» был фактически под запретом, такая оплата считалась (и называлась) компенсацией «потерь сельскохозяйственного производства». Таким образом, помимо выплаты компенсации затронутому владельцу государственной земли за теряемое им недвижимое имущество, а также за его так называемые неиспользованные затраты была предусмотрена особая компенсация за землю, которую можно рассматривать как компенсацию в пользу общества. Такая компенсация начала действовать еще в 1960-е годы, но тогда она не была предусмотрена на уровне закона. Последнее было сделано позднее.

В состав ЗК РСФСР 1991 г. была включена ст. 98, которая устанавливала особую компенсацию за «потери сельско – и лесохозяйственного производства» в случае правомерного изъятия сельскохозяйственных и лесных земель для посторонних нужд. В нынешнем ЗК РФ этот же порядок предусмотрен в ст. 58. Основополагающая идея данных статей – поставить экономическую преграду на пути сокращения продуктивных земель. Для этого от инициатора изъятия (и преобразования) таких земель закон требует внесения определенной суммы (ныне она поступает в местный бюджет), за счет которой, как предполагается, потеря будет восполнена в натуре путем приспособления к сельскому или лесному хозяйству ныне бесплодных или малоплодородных земель. Например, в лесной зоне восполнение потерянных сельскохозяйственных земель обычно намечается за счет освоения подходящих земель из-под леса.

Суммы, необходимые для восполнения потерянных сельскохозяйственных земель, подсчитаны заранее и отнесены к каждому теряемому гектару, т. е. имеют нормативный характер. Нормативы компенсации дифференцированы в зависимости от региона, в котором производится изъятие, от вида угодья, а также (в некоторой степени) от плодородия почвы. Подразумевается, что средства, полученные «за потери сельскохозяйственного производства», будут направлены на восстановление потерянных сельскохозяйственных земель в натуре.

Однако внесенные в счет такой компенсации суммы не образуют особого фонда. Они «вливаются» в доходные статьи соответствующего бюджета и расходуются в общем порядке. Таким образом, натуральной компенсации утрачиваемых земель во многих случаях фактически не происходит. Исключение составляют некоторые крупные проекты, вроде создания водохранилищ, в сметы которых закладываются средства на восстановление потерянных сельскохозяйственных земель. В этом случае заказчик проекта сам связывается с соответствующими мелиоративными организациями и местными властями и сам отвечает за выполнение компенсационных работ в натуре.

В любом случае обязанность инициатора изъятия сельскохозяйственной земли внести за нее соответствующую сумму играла (и играет) положительную роль, так как заставляла его взвешивать свою нужду в земле, выбирать для своего проекта землю похуже и поменьше площадью – как это и требуется с народнохозяйственных позиций.

Что касается потерянных лесных земель, то фактически за их занятие не требуется особых платежей, не производится и их восстановление в натуре. Формально это объясняется отсутствием признанной денежной оценки лесных земель. Но не исключено и такое объяснение, что указанный способ (компенсация потерянных земель по принципу «га за га») вообще не практичен – ни в лесном, ни в сельском хозяйстве.

Юридические аспекты двойной компенсации. Компенсация выплачивается потревоженному собственнику земли прежде всего за теряемую им землю. Сюда прибавляются суммы, которые он имеет право получить за строения и устройства, которые находятся на его земле и которые имеют самостоятельную хозяйственную ценность. Отдельная компенсация полагается за оставшиеся не убранными посевы или за выполненные для получения урожая работы[192]192
  В этом плане недостаточно определен порядок выплаты компенсации за естественную и искусственную растительность. С одной стороны, ее можно рассматривать как принадлежность земли и в этом качестве компенсировать вместе с землей; с другой стороны, ее можно оценивать отдельно и компенсировать самостоятельно. Для затронутого собственника более выгоден первый вариант, ибо земля с насаждениями, как правило, будет оценена дороже, чем и земля и насаждения по отдельности. Это вытекает из опыта оценочной деятельности, который учит, что застроенный земельный участок «в интегральном виде» оценивается выше, чем земля и строение в суммарном виде, если они оцениваются по отдельности.


[Закрыть]. Требование о «социальной компенсации» в этом случае обычно не применяется, ибо иначе претендент на землю выплачивал бы двойную стоимость земли.

Таким образом, после признания в России частной собственности на землю институт компенсации «за потери сельскохозяйственного производства» оказался на распутье. С одной стороны, поскольку по новым правилам при изъятии для публичных нужд частной земли инициатор изъятия выплачивает собственнику ее рыночную стоимость, на этом надо «ставить точку». Но с другой стороны, никто не отменял компенсационных платежей «за потери сельскохозяйственного производства». Сочетание же новых и старых требований к инициатору изъятия сельскохозяйственной земли у частного лица должно вести к тому, что первый дважды заплатит за одно и то же. Понятно, что такой двойной платеж не оправдан.

Выше упоминалось о компромиссном предложении, согласно которому платеж «за потери сельскохозяйственного производства» со стороны претендента на сельскохозяйственную землю оправдан, если речь идет о публичной земле, и не оправдан, если речь идет о частной земле. С этим решением следует согласиться в последней его части, но трудно согласиться в первой. На это есть две причины. Во-первых, если существует земельный рынок, нет необходимости пользоваться нормативами стоимости освоения новых земель (которые применяются в этом случае): рыночная цена лучше отражает общественную потерю при переходе земли в другие руки (и для другого вида использования). Во-вторых, сомнительна сама целевая направленность требуемого платежа, ибо восстанавливать в натуре потерянные сельскохозяйственные земли нередко не нужно и нецелесообразно.

Назначение особой платы с инициатора отвода сельскохозяйственной земли, когда она предназначается для иных целей (в возмещение «потерь сельскохозяйственного производства»), как упоминалось, следует считать социальной мерой, ибо она направлена на неуменьшение площадей сельскохозяйственных земель. Эта мера возникла в годы, когда цена земли как экономическая категория отсутствовала; фактически социальная мера заменяла собой экономическую. Нынешняя выкупная плата, поступающая собственнику земли, относится к экономическим отношениям. Но выкупной («рыночный») платеж выполняет также социальную роль, ибо препятствует непродуманным решениям, приводящим к выпадению земель из сельскохозяйственного производства. Учитывая это обстоятельство, следовало бы вообще отказаться от взимания особого платежа «за потери сельскохозяйственного производства».

В пользу такого решения говорит и современная земельно-хозяйственная конъюнктура. В нынешних условиях, когда оказались заброшенными немалые площади сельскохозяйственных земель, требование взимать особую плату с претендента на сельскохозяйственную землю с целью «восстановить» для сельского хозяйства такую же площадь в другом месте теряет свой смысл. Что касается аналогичных платежей при отводе лесных земель для иных целей, то эти платежи, насколько известно, не взимаются ввиду отсутствия соответствующих нормативов. Следовало бы вообще отказаться от них. Но при этом должен действовать «экономический платеж» – стоимость теряемых лесных земель. Правда, эта стоимость также не известна, однако в экономической науке порядок ее определения не представляет секрета[193]193
  В основе оценки изымаемых лесных земель лежит утрачиваемый доход их собственника. Этот доход ориентируется на стоимость ежегодно прирастающей древесины и других продуктов леса. Капитализированная стоимость утрачиваемых (каждый год) полезностей леса и будет выражать цену лесной земли.


[Закрыть]. Именно эту стоимость и следовало бы требовать от претендентов на участки Гослесфонда.

Категория упущенной выгоды. В случае изъятия, а также временного занятия земли и наложения законных ограничений на ее использование ЗК РФ защищает интересы не только собственников, но также иных владельцев земли, носящих иной титул (например, арендаторов, постоянных и временных пользователей и др.). Статья 57 ЗК устанавливает, что всем таким лицам полагается компенсировать убытки, в том числе упущенную выгоду. Но расшифровки понятия упущенной выгоды ЗК не дает. Поэтому на данной категории следует остановиться подробнее.

Упущенная выгода – это термин, известный обязательственному праву. Он обозначает те косвенные потери (они могут быть разовыми, но могут быть и регулярными), которые несет сторона по договору в случае неисправности ее контрангента. Включение в деловой договор пункта о неустойке, которую сторона обязана выплатить своему партнеру в случае, если она по своей вине не выполнит договор, есть способ защиты добросовестного партнера от возникновения у него упущенной выгоды. В науке гражданского права понятие упущенной выгоды связывается с нарушением договора, конкретнее – с неправильным поведением одной из сторон по договору.

Но такое толкование не подходит для ст. 57 ЗК. В случае изъятия земли публичная власть не нарушает никакого договора; она действует в рамках своих политических прерогатив, и в ее действиях нельзя видеть правонарушение. Поэтому понятие «упущенная выгода» приобретает здесь другое значение; его смысл – шире, чем в цивилистике. Следовало бы принять, что указанное понятие (как и в обязательственном праве) отражает утрачиваемый доход, но не в результате чьих-то противоправных действий, а в силу объективно складывающихся условий. Этот термин подразумевает отношения, в которых нет правых и виноватых. В них участвуют с одной стороны те, кто теряет свой регулярный доход, а с другой – те, кто должен его компенсировать.

Надо сказать, что перенос в земельное право (а также в науку земельного права) непростого термина из области цивилистики не обходится без издержек. Некоторые правовые акты упоминают о необходимости компенсировать затронутому владельцу земли его упущенную выгоду наряду с выплатой ему стоимости земли. Например, такую конструкцию компенсации содержит форма «свидетельства на право собственности на землю» образца 1993 г. К этой форме прилагается пояснение, согласно которому «в случае изъятия или выкупа земельного участка или земельной доли собственник имеет право получить его стоимость и возмещение причиненных убытков, включая упущенную выгоду». Между тем если говорить о земельных отношениях, то стоимость земли поглощает упущенную выгоду (получаемый прежде регулярный доход) потревоженного собственника[194]194
  У собственника может возникнуть упущенная выгода или необходимость производить дополнительные затраты, лишь косвенно связанные с землей. Например, если в результате изъятия у него части земли животноводческое хозяйство вынуждено покупать больше дорогих покупных кормов, то оно будет нести дополнительные хозяйственные затраты. По-видимому, такие косвенные хозяйственные потери подлежат компенсации, рассчитанной хотя бы на то время, пока хозяйство не приспособится к новым условиям.


[Закрыть]. Выплата ему отдельного возмещения за упущенную выгоду означала бы, что потревоженный собственник получит двойную компенсацию за одно и то же.

При изъятии земли собственник теряет ежегодный доход от нее, который в политической экономии носит название земельной ренты. «В наглядном виде» рента проявляет себя в случае, когда собственник сдает землю в аренду; тогда она выступает в качестве поступающей ему арендной платы. Капитализированная сумма ренты, как известно, составляет цену земли. Если собственнику будет вручена эта сумма, то она возместит ему утрачиваемый ежегодный доход – ренту. На этом основании можно утверждать, что в выплаченной цене земли ему компенсируется его упущенная выгода.

В связи со сказанным находится также вопрос о компенсации владельцу сельскохозяйственной земли его затрат по ее коренному улучшению либо по ее капитальной защите от природных невзгод (ниже – «улучшения»). Такая норма была в ЗК 1991 г.; в неявном виде она присутствует в ст. 57 ЗК РФ 2001 г. Надо сказать, что применение этой нормы в общем виде способно привести к путанице, так как она не может и не должна относиться к любой изымаемой земле, независимо от того, кому она принадлежит.

Единая формула в данном случае не подходит. Надо иметь в виду, что улучшения, о которых идет речь, не имеют самостоятельного хозяйственного значения; они либо являются принадлежностью земли (например, осушительные каналы, лесополосы), либо их результаты полностью сливаются с землей (расчистка земли от камней, химические мелиорации). В любом случае они повышают ценность земли – в этом их смысл. При этом сама стоимость их выполнения не всегда играет решающую роль. Например, оросительный канал стоимостью (условно) 100 рублей способен повысить ценность земли, к которой он подводит воду, на 200 рублей. Наоборот, если этим каналом нельзя пользоваться и к тому же он мешает механизированной обработке поля, то рыночная стоимость поля понизится. При выплате компенсации собственнику за изымаемую у него землю должна приниматься во внимание конечная доходность такой земли с учетом проделанных на ней улучшений. При этом назначать отдельную компенсацию за стоимость выполненных улучшений уже не следует, ибо иначе последние компенсировались бы дважды.

По-другому должна производиться компенсация для не собственников, которые выполнили такие же улучшения, но на чужой земле[195]195
  С юридических позиций очень важно, производились работы с согласия собственника или без такового. Но в тексте, для простоты изложения, этот вопрос не рассматривается.


[Закрыть]. Стоимость изымаемой земли им не компенсируется, так как они не являются ее собственниками. Им необходимо возместить только стоимость проделанных ими капитальных улучшений. Здесь, однако, не все просто. Ведь если такому лицу будут возвращены только те средства, которые он вложил в улучшения, то он окажется в худшем положении по сравнению с собственником, цена земли которого в нормальном случае возросла на большую величину, чем сумма вложенных в улучшение средств. Возросшая цена земли есть результат взаимодействия двух лиц: собственника, предоставившего свою землю, и пользователя, который эту землю улучшил. По справедливости, возросшую ценность земли следовало бы разделить между этими лицами; в таком случае инициатор проведенного улучшения (несобственник) получил бы в качестве компенсации сумму, которая превосходила бы сделанные им затраты[196]196
  В экономической литературе встречался тезис, что если лесополоса повысила урожайность пшеницы на защищенном ею поле, то всю прибавку урожая следует «вменить» лесополосе. Это рассуждение ошибочно, ибо (как указано в тексте) для повышения урожайности потребовалась не только лесополоса, но и само поле.


[Закрыть].

Эта схема расчета предполагает, что выполненные улучшения хорошо задокументированы и получили надлежащее отражение в государственном земельном учете (кадастре), что эффект от их проведения подсчитан и отнесен к определенной земельной площади. Однако, как отмечалось выше, на практике до этой идеальной картины весьма далеко. Соответствующие документы нередко отсутствуют, а потому не всегда известно, кто, когда и за чей счет произвел то или иное улучшение, новаторское оно или традиционное, во сколько оно обошлось, каков его эффект и на какой площади он сказался[197]197
  Нужно иметь в виду, что современное поколение людей пользуется так называемыми историческими улучшениями (например, расчистками земли из-под леса в лесной зоне), которые выполнены неизвестно кем и когда.


[Закрыть].

Сказанное позволяет сделать вывод, что категория «упущенная выгода» применительно (во всяком случае) к земельным отношениям нуждается в дополнительном правовом и экономическом исследовании. Только после надлежащего анализа этот термин «со спокойным сердцем» можно использовать в земельном законодательстве для регулирования обширного класса операций – сделок с землей, совершаемых как в добровольном, так и недобровольном порядке.