Текст книги "Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка"

Если инвестор оказывается не в состоянии или не желает осуществлять задуманный им (и одобренный городом) проект, он может продать свое право аренды другому лицу. При этом цена продажи, по идее, может быть и выше, и ниже, чем первоначальная.

Представляет интерес типовая форма договора на куплю-продажу права аренды, утвержденная мэром Москвы несколько ранее в том же 1996 г.[315]315
  Вестник мэрии Москвы. 1996. № 19.


[Закрыть] Этот документ отражает как бы начальный этап рыночных отношений в области аренды городских земель, поэтому он оставляет место для своего совершенствования. Так, в нем почему-то не упоминается, что к договору должен прилагаться план участка с показанием смежеств и подземных коммуникаций. Не упоминается о желательности составления акта осмотра и приемки участка покупателем права аренды. Пункт 3 Типового договора не забывает такие важные юридические характеристики участка, как наличие субарендаторов, обременение залогом и сервитутами, наличие или отсутствие споров о его границах, однако в этой типовой форме «не нашлось места» для упоминания, входит ли участок в водоохранную, санитарно-защитную или иную зону с особым режимом пользования[316]316
  В Москве есть оползневые зоны, застройка которых требует особых мер предосторожности.


[Закрыть].

В типовой форме отдельно указывается стоимость располагающихся на участке (уже возведенных) зданий и сооружений, но упускается, что такие объекты могут принадлежать посторонним. Не предусмотрены сведения об озеленении участка и о его почвенном покрове, о наличии объектов благоустройства (дренаж, освещение, наличие оборудованных проездов и проходов, лестниц, ограждений, информационных знаков). Не требуется указывать о наличии межевых, а равно геодезических и тригонометрических знаков.

Типовой договор упускает обязанность продавца передать покупателю пакет необходимых документов, относящихся к земельному участку и к находящимся на нем строениям и сооружениям[317]317
  Возможно, такая обязанность подразумевается сама собой. Но в этом случае не всегда известно, пакет каких именно документов образует их минимальный набор. Кроме того, встает не выясненный в праве «деликатный» вопрос, подлежат ли по крайней мере некоторые документы отдельной оплате.


[Закрыть]. Немаловажным пробелом является также умолчание о необходимости в определенных случаях выполнить экологическое обследование участка, поскольку его почвогрунты, конструкции недостроенных надземных и подземных сооружений, а равно оставленные емкости могут содержать токсичные вещества, опасные и для будущего владельца участка, и для окружающего населения.

При всех условиях следовало бы предусмотреть право (или даже обязанность) покупателя права аренды составить акт обследования переходящей к нему площадки, с тем чтобы он мог вовремя предъявить свои претензии продавцу относительно выявленных им ее недостатков. Как представляется, отсутствие упоминания о видимых недостатках площадки в таком Акте должно снимать с продавца ответственность в случае, если покупатель предъявит к нему претензию в будущем. К такому же результату следует приравнивать ситуацию с отсутствием названного Акта – если только не будет доказано, что продавец уклонился от его составления.

В форме другого принятого в Москве «Договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды» записано право арендатора использовать участок «в соответствии с целью и условиями его предоставления… при наличии утвержденного в установленном порядке проекта» (п. 7.12) – очевидно, проекта застройки. Пункт 2.13. обязывает арендатора не допускать ухудшения экологической обстановки как на арендованном участке, так и за его пределами, а равно не ухудшать «качественные характеристики участка»[318]318
  Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М., 1996. С. 143–150.


[Закрыть].

Использовать участок по целевому назначению является скорее не правом, а обязанностью арендатора. Такое толкование должно было повлечь за собой право и обязанность арендодателя контролировать действия арендатора, но «Договор» об этом умалчивает. Не упоминает он также о возможности субаренды, хотя из п. 2.12. видно, что он косвенно ее допускает. Между тем субаренда или близкие к ней отношения в пределах стройплощадки – вопрос не отвлеченный.

Если участок передается для застройки, то заказчик наверняка пригласит туда подрядную строительную организацию (генерального подрядчика), а та – специализированных субподрядчиков. Почти все из них пользуются общим земельным участком. Известно, что иногда генподрядчик вводит внутренние правила его использования, чтобы не допустить создания взаимных помех. Но никаких «официальных» прав и обязанностей по земле ни генподрядчик, ни субподрядчики не имеют; всеми таким прерогативами наделен заказчик стройки. Что касается «внутренних правил», то о них редко кто знает из посторонних. Такое положение не всегда удовлетворительно, ибо если обнаруживается земельное или экологическое нарушение, «идущее» со стройплощадки, то найти виновного среди нескольких задействованных там организаций практически невозможно.

По-видимому, нет необходимости, чтобы на стройплощадке существовали субарендаторы, поскольку провести между ними границы на местности почти невозможно. Но принятие «внутренних» правил по использованию общего пространства, как показывает опыт некоторых крупных строек, представляется мерой полезной и необходимой[319]319
  Бюллетень строительной техники. 1984. № 10. С. 37.


[Закрыть]. «Наталкивать» участников строительного процесса на эту меру должны СНиП. Чтобы усилить правовое воздействие, было бы желательно установить в законе, что за все земельные и природоохранные нарушения, генерируемые на стройплощадке, в первую очередь должен отвечать ее официальный владелец – заказчик стройки, он же арендатор земельного участка.

Можно думать, что в этом случае заказчики повысят свои требования к проектным институтам, разрабатывающим специальные документы: проекты организации строительства – ПОС и проекты производства работ – ППР. В свою очередь, это заставит проектировщиков больше внимания уделять вопросам земельной и экологической дисциплины на стройках. Одновременно сами заказчики работ постараются «довести» разработанные таким образом мероприятия до исполнителей и проконтролировать их выполнение.

Вместе с тем если в качестве собственника земельного участка будет выступать муниципальный орган (как это нередко происходит теперь), то его «спрос» со строителей в качестве административной власти вряд ли повысится, ведь тогда ему пришлось бы повышать требования и к самому себе как к собственнику участка.

Госкомзем РФ в свое время предложил форму типового договора на аренду земель сельскохозяйственного назначения, в которой предусмотрел «список земельных участков с особым правовым режимом использования земель» (но почему-то он не предусмотрел приложения к договору их планов). Указанная форма требует составить «краткую качественную характеристику переданных в аренду земель». Но последняя ограничивается лишь общими сведениями о зарегистрированных площадях пашни и угодий, а также о площадях нарушенных, мелиорированных и некоторых других земель[320]320
  Пособие по совершению сделок с земельными участками. Госкомзем. РФ. М, 1999. С. 121–128.


[Закрыть]. Между тем прошедшие в России почвенно-ботанические обследования сельскохозяйственных земель дают возможность сослаться на документы этого обследования с тем, чтобы иметь детальное представление о состоянии земель, передаваемых арендатору. В частности, по почвенным и почвенно-ботаническим картам можно судить о расположении эродированных земель и степени поразившей их эрозии, о состоянии почв и растительности на сенокосах и пастбищах. Ссылка на эти карты и другие материалы обследования сельскохозяйственных земель позволила бы собственнику со знанием дела контролировать деятельность арендатора, фиксировать как улучшение, так и ухудшение переданной ему земли.

Заслуживает внимания, что в предложенных им типовых формах Госкомзем РФ в ряде случаев фактически дополняет земельное законодательство, стремясь «закрыть» некоторые его пробелы. Так, для случая аренды сельскохозяйственной земли он предусматривает возможность «изменять» (повышать? понижать?) арендную плату не чаще, чем раз в два года. Устанавливается, что при изъятии земли для публичных надобностей возникшие у арендатора убытки возмещает ему арендодатель (очевидно, из сумм, которые ему предоставит инициатор изъятия земли)[321]321
  Там же. С. 123, 131.


[Закрыть]. Не вдаваясь в анализ этих дополнений по существу, следует заметить, что их содержание настолько важно, что в любом случае они должны фигурировать в земельных законах. В противном случае нет гарантии, что правовое регулирование этих не простых земельных отношений может оказаться поверхностным.

На арендованных землях нередко бывают отдельные строения и сооружения, в том числе призванные обслуживать сельскохозяйственное производство. В этом случае вряд ли целесообразно иметь два договора аренды: один о земле, а другой – об указанных строениях и сооружениях; по всей видимости, такой договор должен быть единым[322]322
  В книге В. А. Горемыкина «Российский земельный рынок» приведен типовой договор купли-продажи земельного участка (с. 137–141), который «годится» во многом и для случая аренды. Он содержит указание на сводную ведомость строений и на их оценку. В то же время этот документ не упоминает о мелиоративных и защитных устройствах, которые являются принадлежностью земли.


[Закрыть].

То же касается случая, когда на арендуемой земле имеются защитные и мелиоративные сооружения и устройства: оросительные и осушительные каналы, мостики через них, регуляторы стока, дороги, изгороди, защитные посадки. В некоторых случаях их влияние распространяется за пределы арендуемого участка, т. е. в них бывают заинтересованы соседи арендатора, в частном случае – сам собственник, оставивший в своем заведовании соседний участок. В этом случае в правильной эксплуатации таких сооружений бывает заинтересован не только арендатор данного участка, но и его сосед, например, тот же собственник. Необходимые работы должны быть разделены между ними, а для этого их следовало бы предварительно документально зафиксировать.

Однако в практике аренды подобные отношения пока еще не просматриваются. Во всяком случае, в упомянутом руководстве В. А. Горемыкина в предлагаемом им модельном договоре аренды они не упоминаются[323]323
  Там же. С. 160–165.


[Закрыть]. В этом же труде предусматривается право арендатора выполнять мелиоративные работы, строить пруды и другие объекты, отвечающие требованиям охраны природы, но о необходимости согласовать эти работы с собственником почему-то не упоминается. О контроле собственника за мелиоративными работами арендатора ничего не говорится, а о праве арендатора влиять на решение собственника о мелиорации сданной в аренду земли говорится «глухо» («имеет право участвовать в решении вопросов мелиорации земельного участка»).

Упомянутый модельный договор не предусматривает случая, когда арендатор добровольно или вынужденно предоставляет землю для работ посторонней организации (например, изыскательской партии), сдает землю в субаренду. При этом немаловажный вопрос заключается не только в том, вправе ли арендатор допускать таких лиц без согласия собственника, но и в том, вправе ли собственник контролировать их «через голову» арендатора.

Остается неясным, как должны строиться отношения сторон в случае «заверстания» арендованного участка в крупный мелиоративный проект. Если на базе такого проекта создается мелиоративное товарищество, то встает вопрос, может ли арендатор быть его членом, а если может, то на каких условиях. С другой стороны, проведение собственником или мелиоративным товариществом на арендованной земле мелиоративных работ существенно меняет условия договора аренды; по-видимому, это может послужить законным основанием для досрочного прекращения договора по инициативе арендатора[324]324
  Справедливости ради, надо сказать, что задача возрождения мелиоративных товариществ, известных в России в 1920-е годы, только ждет своего разрешения.


[Закрыть].

При аренде земли права и обязанности по земле раздваиваются: частично они продолжают принадлежать собственнику, но частично переходят к арендатору. С этим связано разрешение непростой ситуации, когда на арендованную землю вторгаются посторонние лица. Некоторые авторы ссылаются на практику ряда зарубежных стран, в которых арендатор имеет право отстаивать свои интересы в рамках так называемой владельческой защиты (например, требовать от суда или полицейских властей изгнания посторонних лиц, не обращаясь для этого за содействием к собственнику). Для некоторых ситуаций такое решение представляется не только целесообразным и справедливым, но и прямо необходимым (например, если собственника нет в стране, так что обращаться за его помощью бесполезно). Но если собственник «налицо», то решение может быть иное; например, суд принимает иск от арендатора только в том случае, если к нему присоединяется собственник[325]325
  Во времена СССР колхозы и совхозы нередко «стеснялись» предъявлять иски к нарушителям, причинившим вред земле, поскольку хозяйства не были собственниками закрепленных за ними земель и не имели права присваивать компенсационные суммы (если бы таковые были присуждены). Такие иски иногда возбуждала прокуратура. Что касается землеустроительной службы, то она не выступала официально в качестве представителя государства-собственника и не предъявляла иски к нарушителям в суде. Судебная активность земельных органов не известна и в настоящее время.


[Закрыть].

В этих ситуациях заслуживает внимания и такой вопрос: являются действия арендатора по защите своей земли от посторонних лиц его правом или же одновременно и его обязанностью? Вопрос возникает в связи с тем, что у арендатора и собственника могут быть неодинаковые интересы и взгляды в отношении целостности сданной в аренду земли. Нарушение ее границ посторонним лицом арендатор может посчитать малозначительным и не заслуживающим решительных ответных действий, тогда как собственник будет расценивать то же самое нарушение как существенное наступление на его право. Как представляется, в этом случае арендатор должен действовать не только в своих интересах, но и в интересах собственника. Если, по его мнению, произведенное нарушение существенно затрагивает собственника, то он должен принять меры к его ликвидации. Он должен поступить так, несмотря на то, что если дело касалось бы только его интересов, он этих мер принимать бы не стал.

Аналогичным образом следовало бы оценить ситуацию, когда к арендатору (за отсутствием собственника) обращены претензии надзорных органов. В этом случае арендатор должен вступить в контакт с посетившим его инспектором, выяснить его статус, уяснить его претензии, дать объяснения и представить имеющиеся у него документы. Он не должен оставаться пассивным на том основании, что предъявленная претензия касается не его, а собственника. В данной обстановке арендатора следовало бы рассматривать как представителя собственника, обязанного всеми способами защищать законные интересы последнего. Естественно, что арендатор должен немедленно известить собственника о требованиях надзорного органа и о своей реакции на них. Возможно, что арендатору следовало бы предоставить право, в отсутствие собственника, обжаловать выданное собственнику (а тем более ему самому, арендатору) предписание, исходящее от надзорного органа.

Вопрос о праве собственника контролировать субарендаторов, а равно других лиц, которых арендатор приглашает на свою землю или которым разрешает производить на ней работы, следовало бы решать по аналогии с правом залогового кредитора контролировать третьих лиц, воздействующих на заложенную ему (но остающуюся в руках должника) землю. Согласно сτ.36-3 Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. залоговый кредитор вправе «требовать от любого лица прекращения посягательств на предмет залога, угрожающих его утратой ли повреждением». Поскольку таким правом обладает залоговый кредитор, не имеющий права собственности на заложенную землю, тем более им должен обладать собственник недвижимости, предоставивший ее в аренду. В частности, за ним следует признать право на иск с требованием, чтобы суд оградил принадлежащую ему землю от неправильных действий третьих лиц.

Как представляется, такой иск одновременно может быть направлен и против арендатора, если тот не принимает должных мер по защите арендуемой им земли.

В настоящее время получила распространение аренда земель частными предпринимателями у муниципальных властей, например под застройку. Бывает, что неустойчивое положение некоторых таких предпринимателей приводит к тому, что продолжение долгосрочной аренды теряет смысл или даже становится для них непосильным бременем. Как упоминалось выше (с. 57), Земельный кодекс РФ пошел навстречу частному сектору, предоставив арендатору возможность сдать землю в субаренду или даже пересдать ее (с исключением себя из дальнейших отношений) без согласия собственника (т. е. муниципальных властей) – лишь с уведомлением его о таком своем акте. Собственник может предотвратить подобный образ действия арендатора лишь одним способом – включив в договор условие, что субаренда или пересдача земли не допускается без его согласия – как это и предусмотрено в общем случае Гражданским кодексом.

Тем не менее распоряжение землей со стороны арендатора без согласия собственника представляется грубым нарушением интересов последнего. Ведь сдавая землю определенному арендатору, собственник почти всегда учитывает его личные и профессиональные качества, его деловую репутацию и его кредитоспособность. Когда же земля попадает в руки третьего лица, которое может быть вообще никому не известно, все эти важные условия теряются. Поскольку землей начинает распоряжаться не собственник, а мало заинтересованный в ее дальнейшей судьбе арендатор, она теряет «хозяйский глаз». При этом если новым арендатором окажется случайное лицо, то отрицательные последствия могут коснуться не только собственника, но и общество в целом.

Как представляется, возможен компромисс между арендатором, желающим досрочно выйти из договора, и собственником земли. При условии, что арендатор подыщет лицо, способное заменить его в договоре, он имеет возможность представить его собственнику для утверждения. Если тот согласится, то его потери от вынужденного разрыва (или существенной перемены) отношений с прежним арендатором будут невелики. Что касается арендатора, то он также сможет выйти из этих отношений с минимальными потерями для себя. Если же собственник не согласится на полную или частичную замену прежнего арендатора, то у последнего должно быть право обратиться в суд и доказывать там, что подобранный им субарендатор (или новый арендатор) «не хуже», чем он сам, способен выполнять обязанности арендатора.

Неустойчивое положение арендаторов в случае аренды ими городской или поселковой земли возникает иногда вследствие действий местных властей, когда те односторонне поднимают ставки арендной платы. Эти власти нередко «обосновывают» повышение арендной ставки тем, что оно сделано не специально для данного арендатора, а сразу для целой их категории; «попутно» же оно коснулось и данного арендатора. Такие действия находят поддержку у некоторых судов[326]326
  Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 февраля 2002 г. № А 82-221/2001-Γ/1/ (Цит. по: Никишин В. В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации. Саратов, 2003. С. 63).


[Закрыть].

Однако в целом такая позиция глубоко неверна. Договор местной власти с данным арендатором носит двусторонний характер. Он не должен зависеть от того, как складываются отношения у того же собственника земли с другими арендаторами – пусть даже аналогичных данному. Всякое изменение арендной ставки может произойти только по соглашению обеих сторон, а не по воле только одной из них. Единственным исключением может быть случай, когда в договор с арендатором будет включен пункт относительно возможного повышения ставки арендной платы, поскольку она будет повышена для всех арендаторов аналогичного типа. Но такой пункт, разумеется, может быть включен в договор только с согласия самого арендатора.

В арендных договорах было бы разумно иметь пункты, уполномочивающие (или не уполномочивающие) арендатора принимать некоторые юридические решения, например ставить свою подпись на земельном плане соседнего участка в удостоверение правильности его границ, разрешать соседу проходить по своему участку и т. п. Задача права состояла бы в выработке правила о том, как должны строиться отношения сторон в случае, когда подобных пунктов в договоре нет. По-видимому, ответ не может быть единообразным, ибо в разных регионах на этот счет могут складываться неодинаковые обычаи. Поэтому разрешение подобных ситуаций следовало бы оставить законодательству регионов.

При аренде сельскохозяйственной земли собственник нередко требует от арендатора задатка – как гарантию того, что арендатор не покинет землю до окончания срока договора. Если же последний это сделает, то потеряет задаток. Такое правило (или ему подобное) также целесообразно отдать на усмотрение регионального законодательства.

Исторически собственник сельскохозяйственной земли иногда запрещал арендатору вывезти с поля выращенный тем урожай, пока не будет внесена арендная плата. Тем самым собственник фактически устанавливал для урожая, выращенного арендатором, режим залога. Однако эта система была мало практичной; ведь арендатору нужно было реализовать полученный урожай, чтобы расплатиться с собственником. Кроме того, при режиме залога на собственнике оказывался риск гибели находящейся в поле продукции, перешедшей в его ведение. При ухудшении погоды, пожаре он рисковал потерять предмет залога – не говоря уже о том, что он разрушал свои деловые отношения с арендатором. Поэтому закон (в том числе в царской России) не поддерживал института принудительного залога в отношении выращенного арендатором урожая; такой залог мог возникнуть только в том случае, если стороны заранее о нем условились.

Существующие законы об аренде (сосредоточены главным образом в ГК РФ) недостаточно отражают два пласта отношений. Во-первых, это касается отношений между арендатором и собственником земли, а во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В этом плане известный интерес представляет иностранный опыт.

Так, в Англии собственник не имеет права охотиться на сданном в аренду участке. Даже посещение собственником сданного в аренду участка в нормальных случаях требует согласования визита с арендатором[327]327
  Исключение представляют случаи, когда хозяин приводит потенциального покупателя, когда он проверяет состояние земли, вызывающее у него законную тревогу, и некоторые другие (Hill Landlords and Tenant Law in Nutshell. 1986. Sec. ed).


[Закрыть]. Началом аренды считается согласованный сторонами момент, когда арендатор должен вступить во владение землей и другим связанным с нею имуществом. Если в договоре этот момент не указан, то принимается разумный срок после государственной регистрации договора аренды. Об окончании длительной фермерской аренды арендатор должен предупредить за 12 месяцев до ее окончания, иначе она будет продолжена на этот срок. При краткосрочной аренде (до 2 лет) такое предупреждение не обязательно. Но со стороны хозяина предупреждение о его желании прекратить аренду в договорный срок является обязательным, иначе арендатор может продолжать пользоваться землей.

Арендатор должен пресекать действия того, кто мешает ему пользоваться землей. В противном случае, даже если ему нанесен ущерб, он не может отказаться от взноса арендной платы.

Возможен вариант, при котором собственник работает в хозяйстве арендатора в качестве наемного работника.

Вместо ипотеки в Англии иногда применяется такой прием, как переход земли в собственность кредитора, но с оставлением земли в руках должника, который преобразуется в ее арендатора; при этом арендная плата идет в счет уплаты долга[328]328
  Agricultural Tenancies Act. 1995.


[Закрыть].

Споры, касающиеся сельскохозяйственной аренды, разбирают специализированные суды – аграрные трибуналы.

Ипотека. Многие сделки с землей регулируются гражданским правом и потому «выглядят» как гражданско-правовые. Но так происходит, надо думать, лишь вследствие недостаточного развития норм земельного права. К земельным сделкам следует применять нормы прежде всего земельного права, нормы же гражданского права должны рассматриваться как субсидиарные. Это видно на примере ипотеки, регулирование которой для гражданского права из-за специфики этого института оказывается возможным лишь в самых общих чертах.

Закон об ипотеке земель сельскохозяйственного назначения 2002 г. установил, что залог сельскохозяйственных земель производится на общих основаниях. Обычно эту норму понимают так, что в случае залога сельскохозяйственные земли приравниваются ко всем иным[329]329
  Но здесь возможно и прямо противоположное толкование. Согласно «общему» Закону «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16 июля 1997 г. запрещается залог земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных организаций (ст. 63). Чтобы избежать двусмысленности, в РФ 2002 г. следует внести более ясное определение.


[Закрыть]. Но для сельскохозяйственных земель эта лаконичная норма не вполне подходит. В сельском хозяйстве пахотные земли и кормовые угодья тесно связаны с другими средствами производства: постройками, машинами, продуктивным и рабочим скотом. В нормально действующем хозяйстве все средства производства «пригнаны» друг к другу. Например, скота в нем столько, сколько может прокормить земля, от поголовья содержимого скота зависит вместимость животноводческих помещений и т. д. Эта хозяйственная зависимость имеет немаловажные последствия, которые следует учитывать в праве.

При всяком займе есть риск невозврата долга. Если в залоге была земля, то она и будет обращена на погашение долга. Но неисправный сельскохозяйственный должник потеряет в этом случае не только землю. Скот у него останется без кормов, и его придется срочно ликвидировать. Другие средства производства тоже окажутся в избытке. Например, ненужными окажутся складские емкости, часть машин и обслуживающих их построек. Скорее всего, они пропадут без пользы. Неисправный должник – сельскохозяйственный производитель испытает почти полное обесценение своего капитала, причем в убытке будет не только он, но и общество в целом.

В сельском хозяйстве земля вместе с другими средствами производства составляют единый хозяйственный комплекс. В нем не принято выделять «главную вещь» и «принадлежность», поскольку в разных условиях существует различное соотношение ценности между его компонентами. Тем не менее в экономическом смысле все компоненты, принимающие участие в сельскохозяйственном производстве, должны рассматриваться как единое целое[330]330
  В современном Законе РФ «О залоге» 1992 г. в ст. 6–2 записано, что «залоговое право на вещи охватывает их принадлежности».


[Закрыть].

Эта связь между землей и вложенным в хозяйство капиталом давно известна в сельскохозяйственной экономике; учитывает его и право. Так, в старом российском праве существовало понятие «имение», объединявшее землю и производственный капитал хозяйства. Смысл этого понятия – недопустимость раздробления «имения» по отдельным сделкам. Если сделка затрагивала только часть «имения», то она считалась хозяйственно вредной, и право, как предполагалось, должно было поставить на ее пути препятствие. Одним из таких препятствий служили правила и обычаи залога, по которым имение можно было заложить только целиком, т. е. землю со всем инвентарем[331]331
  Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. СПб. 1892. С. 579; 38–46.


[Закрыть] (в отдельном залоге могла быть «излишняя», например, не используемая земля).

Хозяйственная практика была такова, что если имение продавалось, то, как правило, целиком. В ином случае некоторые «раздерганные» части имения могли бы получить рыночную цену, но зато все остальные оказались бы обесцененными. Для правоведов-аграрников это соображение было аксиомой. Современная правовая мысль также поддерживает идею единства земли и капитала сельскохозяйственного предприятия. Об этом говорит доклад бельгийца Л. де Мейера на XV конгрессе Европейского комитета сельскохозяйственного права[332]332
  Иконицкая И. А. О частной собственности на землю // Государство и право. 1991. № 6. С. 42.


[Закрыть].

С учетом изложенного целесообразно внести предложение о дополнении ныне действующего слишком лаконичного Ракона 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем должна быть проведена мысль, что сельскохозяйственная земля принимается в залог, как правило, вместе с относящимися к ней орудиями и средствами производства. Вместе с тем надо учитывать, что в регионах страны соотношение между наличием в разных хозяйствах земли и других средств производства может представлять пеструю картину. С учетом этого обстоятельства из правового регулирования ипотеки сельскохозяйственной земли нельзя исключать заинтересованных субъектов Российской Федерации.

Выше отмечалось, что отечественное сельское хозяйство переживает не лучшие времена; во многих случаях оно не обеспечивает собственнику земли получение рентных доходов. Это во многом обесценивает сельскохозяйственную землю, сокращает круг ее возможных покупателей. Такое положение, в свою очередь, сдерживает развитие ипотечных операций с землей. Надо думать, однако, что такое положение преходяще. Правовая наука и действующее право должны быть «готовыми» к развитию рынка сельскохозяйственных земель во всех его проявлениях.