Текст книги "Американское право. Советы адвоката"

– С чего начинать в получении займа?

Прежде, чем хлопотать о получении займа, следует решить ряд важных проблем. Допустим, вы окончательно решили, что вам нужен дом, и остановили свой выбор на таковом. Теперь нужно решить, какого рода заем вам подойдет больше всего, а затем – кого выбрать в качестве кредитора. К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих ежемесячные выплаты по займу станут самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть, что выбирать, и различия между которыми могут быть существенными и дорогостоящими.

– В чем надо определиться в первую очередь?

Первое, что надо решить, это – брать ли в долг под фиксированный или переменный процент. Понятно, что фиксированный процент остается без изменения весь период выплаты долга, а переменный меняется в зависимости от поведения финансового рынка. Выбор между первым и вторым будет зависеть от того, насколько высока на сегодняшний день федеральная процентная ставка, насколько вы сами склонны к стабильности в жизни и не желаете идти на риск возможных перемен на финансовом рынке. В первые годы после покупки уровень переменных ставок обычно ниже уровня фиксированных, и поэтому весь вопрос в том, насколько этот уровень поднимется в последующие годы. Знать заранее это невозможно, но, если вы считаете, что можете предполагать с известной долей надежности, что общая тенденция в ставках не изменится, тогда можете попробовать переменный процент. Кстати, не все фиксированные проценты безопасны: следует избегать так называемого «шарового» займа, когда в особо оговоренный срок (обычно через 3 или 10 лет) вы обязуетесь вернуть сразу всю оставшуюся сумму займа. Опасность в том, что неизвестно, будут ли у вас на тот момент деньги.

– Что еще важно?

Было бы идеально, если бы вы могли внести, по меньшей мере, 20 процентов от суммы приобретаемой недвижимости из собственных средств. Почему? Потому что это позволило бы избежать дополнительных расходов на приобретение страховки на частный заем и дало бы наилучшие условия кредита. Кредиторы требуют покупку страховки, которая стоит несколько сот долларов в год, чтобы обезопасить себя на случай неплатежеспособности покупателя.

– На какие сроки предоставляются займы?

Чаще всего, на 15 или 30 лет. Для многих выбора в этом нет, поскольку они не в состоянии осилить большие ежемесячные выплаты, сопряженные с 15-летним займом. Для таких 30 лет – это единственно возможный срок. Но допустим, что вы в состоянии осилить высокую ежемесячную выплату. Значит ли это, что заем на 15 лет вам больше подходит? Не обязательно. Разница между месячными суммами при 15– и 30-летнем займах составляет процентов 25—30. Эти деньги, вместо уплаты за заем, могли бы быть более выгодно вложены, например, в пенсионные счета или акционерные фонды. Кроме того, вы берете на себя большую финансовую нагрузку и должны быть уверены, что выдержите ее в течение всего срока действия займа. Альтернативой может оказаться сценарий, по которому вы берете заем на 30-летний срок, но выплачиваете его раньше, т.е. превращаете 30-летний заем в более краткосрочный. Что касается инвестиции разницы в пенсионный план, то эта идея подкрепляется тем, что сумма вклада не только обрастает процентами, но и не облагается налогом, тогда как выплата по займу производится из денег, оставшихся после уплаты налогов.

– Как найти наилучший процент под заем?

Уже сам этот вопрос предполагает, что отнюдь не все сказано цифрой процента, под который выдается заем. Что же еще имеет значение? Помимо процентной ставки, большую роль играют взимаемые банком так называемые баллы. Каждый балл равен 1 проценту от суммы займа. Предположим, что один банк дает вам заем под 7 процентов и 1,5 балла, тогда как другой – под 7,25% и 1 балл. В этих условиях ваш выбор будет зависеть от того, какова общая сумма займа – чем она больше, тем скорее вы предпочтете второй вариант. Другие пошлины, уплаты и взносы также играют роль, поскольку разные кредиторы взимают разные суммы. Это касается платы за заявление на получение займа и его рассмотрение, платы за отчет о вашей кредитной истории или пошлины за оценку состояния дома. Последнее условие необходимо, так как ни один кредитор не даст в долг, не определив, за сколько может продать дом в случае вашей финансовой несостоятельности.

– Как найти наиболее подходящего кредитора?

Это потребует немало времени, но сделать это необходимо. Поясним: при займе в 120 тыс. долларов, рассчитанном на 30 лет, разница всего лишь в полпроцента сэкономит вам 13 тыс. долларов за весь период выплаты займа. Отсюда и вывод: нужно искать и найти подходящего кредитора. Вы можете обратиться в крупные банки, но их условия, как правило, не самые лучшие. Может быть, даже более выгодные условия предлагают мелкие банки. Поспрашивайте в своей округе или поищите на Интернете. Кроме того, существуют списки кредиторов с цифрами, публикуемые частными оценочными компаниями. Такой список стоит некоторых денег, но он сэкономит вам массу времени. Наконец, не обязательно искать кредитора среди банков. Может иметь смысл поискать среди финансовых брокеров. Те покупают займы оптом и с определенной скидкой у крупных финансовых заведений и затем продают их в розницу индивидуальным потребителям, оставляя себе 0,5—1 процент от суммы займа за свои услуги. Условия брокеров могут оказаться даже выгоднее, чем банковские. Таким образом, то, с чего мы начали наш разговор (получение займа) – это не начальный, а едва ли не заключительный этап вашей деятельности по финансированию недвижимости, которую вы себе облюбовали.

ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ ДОМА?

Прожив в своем доме 10 лет, вы решили, что наступило время подобрать себе «пристанище» поновее, побольше размерами и, главное, в другом месте, которое вам больше по душе. К тому же и финансы вам позволяют такие перемены. Итак, если вы решили продать дом, то нужно для этого угадать наилучшее время, точно оценить продажную стоимость дома, а также понять правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

– Допустим, я владею домом. Мне нужно его продать, и поэтому необходимо определить, предложить ли его для продажи сейчас или немного подождать. Когда наиболее и наименее подходящее время для продажи?

Некоторые спешили расстаться со своей недвижимостью, и из-за этого теряли в деньгах. В идеальном варианте нужно продавать тогда, когда рынок насыщен спросом, что поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях это происходит? Бывают разные ситуации. Например, район, где вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических и природных условий, близости к городу и т. д. Кроме того, на сегодняшний день могут быть низкие проценты на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса – это благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в будущем финансовом благополучии. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно в весеннее время. Разумеется, случается, что необходимо продать дом немедленно, по личным финансовым соображениям, из-за развода, смены места работы или по состоянию здоровья. В таких условиях трудно выгадывать на тех или иных факторах и приходится соглашаться на меньшую стоимость или даже помочь покупателю в финансировании покупки.

– Я хочу продать дом без участия агентов или брокеров и тем самым сэкономить на уплате комиссионных. Возможно ли это?

Разумеется. Это называется продажей самим владельцем. Но надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в вашем штате. Например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если вы решили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего, убедитесь, что у вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей, начиная с назначения реальной цены, проведения переговоров и кончая самой сделкой передачи недвижимости в руки покупателя. Понятно, что продавцу легче преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если он не спешит со сделкой.

– Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?

Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, посвященной недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер, скорее всего, удержит себе сумму, меньшую, чем 5—7%. Если он откажется от таких условий, то наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

– Какую цену следует назначать на продаваемый дом?

Необходимо определить, какова реальная стоимость дома. При этом учитываются такие факторы, как цена недавно проданных аналогичных домов в том же географическом месте. У агентов по недвижимости должен быть доступ к информации о подобных продажах. Скорее всего, они поделятся ею с вами бесплатно с тем, чтобы заинтересовать вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального оценщика, который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной сравнительной информации – местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в вашем районе. Они представлены в газетах, афишируются агентами. Имейте в виду, что эти цены обычно на десять или более процентов выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

– Стоит ли соглашаться на первое же покупательское предложение?

Даже самые привлекательные предложения обычно не принимаются в первом варианте. Чаще всего продавец даст ответное предложение с поправками к первому предложению. Поправки обычно касаются цены (вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (вам нужен больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем имеющегося дома (вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того, как обе стороны обо всем договорились, обычно подписывается контракт о продаже, оговаривающий все условия предстоящей сделки.

– О чем продавец обязан оповестить покупателя?

Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости: о состоянии фундамента, крыши, водопровода, наличии экологических дефектов и т. д. В Калифорнии, скажем, требуют даже указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. Большинство штатов требуют от продавца письменного подтверждения состояния дома. Скорее всего, вам придется заполнить особую форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя этого и не требуется, но многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Кстати, эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости вашего дома. В целом же достоверная информация поможет вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет вас судить за умышленный обман.

О БРОКЕРАХ И КОНТРАКТАХ

В приобретении или продаже недвижимости имеется ряд непростых обстоятельств, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, каким должен быть контракт при оформлении сделки.

– Большинство участников купли-продажи недвижимости пользуются услугами брокеров или агентов. Каким путем найти наиболее подходящего брокера?

Спросите своих родственников или знакомых, купивших или продавших дом в последние несколько лет, мнению которых вы доверяете. Это лучше, чем воспользоваться советами малознакомого лица, которого вы впервые встретили при посещении агентства по продаже недвижимости, либо который сам навязал вам свое знакомство. Важно, чтобы брокер был в этом бизнесе на постоянной работе многие годы и чтобы у него были определенные качества – скажем, честность, деловой опыт, знание данной местности и готовность пойти навстречу вашим вкусам и запросам.

– Сколько получает брокер?

Его комиссионные зависят от местных правил, которые введены на уровне штата или данного города. Обычно услуги брокера оплачивает продавец в виде процента от суммы продажи, чаще всего от 5 до 7 процентов. Поэтому для продавца брокер выступает в качестве заинтересованного лица: чем дороже продан дом, тем выше комиссионные брокера. По той же причине для покупателя брокер является лицом с противоположными интересами. В связи с этим при приобретении дома не следует полностью полагаться на советы брокера, поскольку его финансовые интересы противоречат интересам покупателя. Поэтому самому покупателю хорошо было бы внимательно ознакомиться с ситуацией о недвижимости в данном районе и иметь представление о здешних ценах.

– От чего зависит цена на недвижимость?

Осведомленные люди знают, что цена на недвижимость зависит от времени продажи. К сожалению, многие продают или покупают дома в весьма неподходящее время, либо в ненужной спешке. Важно, чтобы продажа состоялась в момент, когда имеется большой контингент покупателей, а покупка – в момент, когда много предложений от продавцов. Но допустим, вам нужно как можно быстрее переехать в район поближе к новой работе. Это вынуждает вас как покупателя искать себе новое место жительства, несмотря на все прочие превратные обстоятельства, что также сыграет роль в определении суммы будущей покупки. Для того чтобы установить продажную цену на дом, покупателю следует произвести его оценку относительно рыночных цен в данном месте на похожие варианты недвижимости. Агенты по продаже недвижимости, как правило, хорошо осведомлены о ценах на схожие дома и могут назначить примерную цену на основе своих реестров на дома, выставленные на продажу.

– Можно ли увеличить стоимость дома, который вы продаете?

Да, для этого постарайтесь максимально улучшить его состояние, сделать привлекательнее для будущего покупателя. Как это осуществить? Крайне просто: подстригите газон, подметите тротуар, помойте окна, уберите тщательно во всех комнатах, почините все мелкие неполадки. Даже такие незначительные и не требующие большого времени меры могут повысить стоимость дома в глазах покупателя на несколько тысяч долларов.

– Допустим, вы хотите купить дом, и нашли вполне подходящий. Что делать дальше?

Прежде всего, свяжитесь с адвокатом, который займется оформлением сделки. Адвокаты сторон согласуют текст контракта о продаже, который учтет пожелания продавца и покупателя и предусмотрит разные варианты на тот или иной случай, скажем, необходимость получения банковского займа, обнаружение дефектов в конструкции дома, продажа покупателем своего предыдущего дома и т. д. Часто на предложение покупателя продавец ответит контрпредложением, в котором будут учтены его пожелания, например, в отношении цены, срока выезда из дома или проведения инспекции. Когда обе стороны согласовали все положения контракта, они подписывают его и ожидают окончательного завершения сделки, которая состоится, когда все предварительные условия контракта будут выполнены. При завершении сделки права на владение домом передаются от продавца покупателю, и это официально регистрируется в местном бюро актов состояния недвижимости.

КАК РАСТОРГАЕТСЯ КОНТРАКТ О ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

– Основной вопрос – в каких случаях покупатель или продавец имеют право прервать контракт о продаже недвижимости?

Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких обстоятельствах контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский заем, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности, ошибки или правовые погрешности.

– Как вести себя покупателю при возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с покупкой недвижимости?

От покупателя требуется, чтобы он в срок оповестил продавца о возникших проблемах, которые могут привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у вас 30 дней на то, чтобы уведомить продавца о неудачной попытке получить заем под покупку. Если вы сообщаете продавцу об этом на 31-й день, то вы уже потеряли право расторгнуть контракт без денежных потерь, и продавец вправе удержать внесенный вами задаток. В целом же чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание самого контракта с тем, чтобы в нем были учтены все волнующие вас вопросы. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если ваш брокер иного мнения.

– Кто составляет сам контракт?

Очень часто стороны используют стандартную форму контракта, и к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что типовая форма исчерпывающе учитывает ваши интересы как покупателя, и если вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, то важно, чтобы ваш адвокат разъяснил контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта от начала до конца. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. При этом высокая степень риска при покупке дорогого дома может вполне оправдывать дополнительные расходы на адвоката.

– А что делать в ситуации, когда покупатель обнаруживает неисправность в доме уже после подписания контракта?

Все зависит от текста и содержания контракта. Взять, например, фразу в контракте, оговаривающую результаты инспекции. Если в формулировке контракта продавец согласен произвести ремонт и или заплатить за него, то покупатель, скорее всего, обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего, покупатель имеет право расторгнуть контракт лишь при обнаружении серьезных дефектов в доме. Например, такие погрешности, как треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь, не считаются серьезными неполадками. Но если инспекционный осмотр показал, что электрическая проводка находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает, то такие обстоятельства, по-видимому, можно назвать существенными, серьезными дефектами.

– Что происходит, если дефект возникает и обнаружен уже после подписания контракта о продаже?

Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего платит продавец, причем платит не из своего кармана, а покроет расходы на ремонт из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт еще не завершен ко дню покупки, то контракт предоставляет покупателю право выбора – дождаться окончания ремонта, самому получить деньги по страховке продавца, либо расторгнуть контракт и вернуть задаток. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом в таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.

– Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он просто передумал продавать дом?

Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу права его расторжения по собственному желанию. Более того, контракт обычно предусматривает, что именно произойдет, если продавец откажется от продажи. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вынудить передать ему документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу опередить другую сделку, подав в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой заявит о своих правах на имущество.

КАК БОРОТЬСЯ ЗА СВОИ ПРАВА КВАРТИРОСЪЕМЩИКУ?

Приводимый ниже материал касается действий квартиросъемщика в случае нарушения владельцем дома обязательств по предоставлению необходимых коммунальных услуг.

– В доме, где вы снимаете квартиру, нарушилось теплоснабжение или отключили горячую воду. Обязан ли владелец дома устранить неполадки?

Да. Владелец дома обязан предоставить коммунальные услуги, необходимые для нормального проживания съемщика. В случае, если в доме отсутствует горячая вода или не работает отопление, квартира считается непригодной для проживания, и владелец, не произведший ремонт, нарушает закон. Владелец обязан обеспечить жильцам нормальные жилищные условия независимо от того, говорится об этом или нет в письменном контракте об аренде. В противном случае владелец обязан исправить неполадки (например, отремонтировать водопровод, отопление, вентиляционную систему, мусоропровод и т.д.), причем это касается не только самой квартиры, где проживает съемщик, но и общественных мест в многоквартирном доме – скажем, лестницы, вестибюль или внутренний двор.

– Вправе ли вы в случае неполадок отказаться платить за проживание?

Да. Вместе с тем, следует иметь в виду, что владелец дома может подать в суд иск на выселение. Тогда вам придется доказывать, что у вас были веские основания для неуплаты. Поэтому прежде чем не платить, уведомите владельца о своих претензиях и предоставьте ему достаточно времени для их удовлетворения. Можете сообщить ему об этом по телефону, но лучше передать записку лично в руки или направить ее заказным письмом с уведомлением. В нем следует указать, в чем состоят неполадки и как их следует устранить. И тогда, и в дальнейшем не забывайте помечать в своей записной книжке каждый случай, когда и по какому поводу вы обращались к владельцу и получали от него ответы.

– Что делать, если владелец не ответил на письмо?

Направьте ему повторную записку, в которой сошлитесь на предыдущий запрос и еще раз перечислите неполадки и способы их устранения. В письме также предупредите, что не собираетесь платить за квартиру, пока не будет произведен ремонт. На случай, если вы уже перестали платить, рекомендуется переводить ежемесячные суммы квартплаты на отдельный сберегательный счет в банке. Этим вы лучше обезопасите себя на случай, если владелец попытается выселить вас за неуплату. Можно также депонировать деньги на отдельный счет у вашего адвоката. Если вы не откладывали неуплаченные деньги на отдельный счет, впоследствии суд может потребовать, чтобы вы перевели их на счет, над которым он сам установит контроль, вплоть до окончания дела.

– Что происходит, если владелец дома подал на вас в суд за неуплату или иное нарушение положений, предусмотренных контрактом об аренде жилплощади?

Еще до подачи иска в суд владелец должен был предупредить вас о совершенном вами правонарушении. Если владелец собирается подать в суд на выселение, он обязан сообщить о расторжении контракта на аренду. При подаче в суд владелец обязан уведомить вас об этом, поскольку вы имеете юридическое право предстать перед судом и выступить в свою защиту.

– Следует ли в этом случае обращаться за помощью к адвокату?

В этом нет необходимости, если вы уверены в своих правах. Кроме того, вы можете получить бесплатный юридический совет по своему делу в некоторых некоммерческих организациях при районном совете или в учебном заведении. Вместе с тем, нанять адвоката желательно, если дело отличается достаточной сложностью в контексте прав обеих сторон. Юрист не только объяснит, в чем состоят ваши права, но, что немаловажно, изберет наиболее эффективную тактику разрешения спора.

О КВАРТПЛАТЕ И ЗАЛОГЕ ПОД ЖИЛЬЕ

Законы, регулирующие квартирную плату, сумму залога за квартиру, порядок оплаты и прочие вопросы, связанные с денежными отношениями между квартиросъемщиком и домовладельцем, несколько различаются, в зависимости от штата. Тем не менее, существуют общие для всех штатов положения, с которыми мы знакомим читателей ниже.

– Прежде всего, по каким числам следует платить за квартиру? Существуют ли какие-либо правила на этот счет?

По установившемуся порядку, договоры о снятии жилой площади предполагают помесячную оплату за квартиру, причем наперед, до истечения месячного срока. Обычно речь идет о первом числе каждого месяца. Тем не менее, вполне правомерно, когда домовладелец, по своим соображениям, требует оплаты от жильцов в иные промежутки (например, каждые два месяца) или в другой день месяца (например, 15-го числа).

– Если жилец не заплатил в срок, существует ли по закону какой-либо льготный период времени, в течение которого он не может быть за это наказан хозяином?

Такого льготного периода в законном порядке не предусмотрено. Иными словами, если вы не уплатили за квартиру вовремя, то хозяин дома вправе прервать договор с вами хоть на следующий день после неуплаты. В арендном договоре такой период может быть особо оговорен. Кроме того, в качестве правомерного наказания за несвоевременную уплату или за необеспеченный деньгами банковский чек в договоре может быть предусмотрен штраф, если, разумеется, сумма этого штрафа не чрезмерно высока. Правила, касающиеся штрафов, содержатся в жилищном законодательстве данного штата.

– А каковы положения о повышении квартплаты?

Если между хозяином и съемщиком заключен договор, то в период действия этого договора владелец дома не имеет права повышать квартплату, за исключением случаев, особо оговоренных в договоре. Но, как известно, бывает так, что жилец занимает квартиру без письменного договора и считается как бы помесячным съемщиком. В этом случае домовладелец вправе поднять плату в любой месяц, предупредив жильца в письменной форме за 30 дней, если в данном штате не действуют особые законы о регулируемой квартплате.

– В каких штатах действуют эти законы?

Законы, регулирующие квартплату, существуют в отдельных местах в пяти штатах страны – Нью-Йорке, Нью-Джерси, Мериленде, Округе Колумбия и Калифорнии. Они ограничивают размеры повышения квартплаты, обстоятельства, при которых оно возможно, и общее количество повышений, а также оговаривают случаи, при которых жильца разрешается выселить, такие как неуплата за квартиру или вселение в дом члена семьи домовладельца.

– Если говорить о залоге, отдельно вносимом жильцом для гарантии сохранения им квартиры в качественном состоянии, то какова может быть его сумма?

Кстати, все штаты разрешают подобный залог как средство обеспечения порядка, но примерно половина штатов ограничивает размеры залога – обычно это одна или две месячных квартплаты. Кроме того, в ряде штатов требуется, чтобы залог хранился на отдельном банковском счете, а также, чтобы жилец получал накопительные проценты от этого вложения.

– Каковы правила возвращения этого залога домовладельцем?

Хозяину обычно предоставляется от двух недель до месяца после выезда или выселения жильца на то, чтобы вернуть эти деньги. При этом домовладелец имеет право удержать часть суммы, если на то есть веские основания и если размеры удержания вполне не чрезмерны. При этом вместе с возвращаемой суммой хозяин обязан представить жильцу письменный отчет о затратах на ремонт, потребовавшийся сверх обычного износа или об удержании в счет неуплаченной квартплаты.

– Предположим, что жилец не согласен с возвращаемой ему суммой. Как ему поступать в этом случае?

Если владелец, с точки зрения съемщика, нарушает правила возвращения залога, то он может его судить. Чаще всего, подобные дела слушаются в судах малых исков. Если выясняется, что хозяин поступил не просто умышленно, но нарушил закон со злым умыслом, то в некоторых штатах жильцу могут присудить полную сумму залога, а иногда даже превышающую ее в два или три раза.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖЕН ДОГОВОР С ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕМ?

Сколько бы ни было сказано и написано на тему отношений между квартиросъемщиками и хозяевами жилой площади, все равно каждый раз возникает новый юридический вопрос, на который непросто найти точный ответ. Вместе с тем, за мелкими деталями от нашего взгляда могут укрыться наиболее важные аспекты указанных отношений. Один из таких аспектов – это потребность в письменном договоре о сдаче и снятии квартирной площади.

– Чем вызвана необходимость в письменном контракте?

Если помните, еще относительно недавно мелкие владельцы жилья могли сдать ее без письменной договоренности. Достаточно было простого рукопожатия вслед за устным соглашением об основных условиях проживания – скажем, стоимость аренды или сроки уплаты. Те же хозяева, которые предлагали подписать контракт, чаще всего пользовались стандартной его формой, приобретенной в магазине канцелярских товаров. Пользы от такого бланка было не намного больше, чем от устного соглашения, поскольку он содержал наиболее общие положения, которые могли не иметь отношения к конкретному случаю или которые менее всего волновали самих участников сделки. Подобного рода формуляры контрактов часто не могли оказать практической помощи в разрешении возможных конфликтов между сторонами. Оформленные таким образом сделки как раз и приводили к конфликтам. А сегодня, с осложнением отношений между сторонами, еще менее вероятно, чтобы стандартно оформленные сделки могли быть успешными.

– Каковы причины этих изменений в отношениях между жильцами и хозяевами?

Необходимость в письменном соглашении вызвана рядом причин.

Во-первых, сфера сдачи жилплощади относится к тщательно регулируемой области права.

Во-вторых, количество квартиросъемщиков существенно увеличилось за последние годы.