Текст книги "Американское право. Советы адвоката"

– А если мать пересмотрит свое решение?

В большинстве штатов для биологической матери действует период ожидания, в течение которого она может изменить свое решение. Если это произойдет, то процесс усыновления будет приостановлен, и ей придется вновь взять на себя все права и обязанности родителя. Кроме того, в случае, если матери удастся доказать, что она не давала согласие на передачу ребенка, либо это согласие было получено от нее путем обмана или нажима, то ей, возможно, удастся вернуть ребенка через суд.

КАК АМЕРИКАНЦУ УСЫНОВИТЬ РЕБЕНКА ЗА ГРАНИЦЕЙ?

За последние годы число усыновлений иностранных детей американскими гражданами неуклонно росло. Для сравнения, в 1993 году количество усыновленных американцами детей из России составило 746 случаев, тогда как в 2005 году перевалило за 4,5 тысячи. Если в начале этого процесса в России источниками усыновления служили Московская и Ленинградская области, а также некоторые области Европейской части России, то в последующем практически все регионы страны стали доступны для будущих американских родителей. Как осуществляется сегодня процесс усыновления за границей, например, в России? Каким образом ему содействует американская консульская служба?

– Прежде всего, каким образом уже усыновленный ребенок может попасть в Соединенные Штаты в соответствии с иммиграционным законодательством страны?

Для усыновленных детей существует специальная иммиграционная виза IR-3, которая выдается по ходатайству приемных родителей в американском посольстве на основании факта официального усыновления ребенка в судебном порядке и предоставлении всех необходимых документов. Поскольку в случае международного усыновления вступают в силу законы двух стран, консульские работники США внимательнейшим образом рассматривают каждое заявление на иммиграционную визу, чтобы убедиться, что эти законы не были нарушены, и защищены права новых родителей, биологических родителей, а также самого ребенка.

– Каковы, к примеру, российские законы на предмет усыновления ребенка иностранными гражданами?

Согласно законам Российской федерации об иностранном усыновлении, российские дети могут быть переданы иностранцам, если не представилось возможным передать их на усыновление российским гражданам. С этой целью действует условие, по которому усыновление иностранцами возможно только по истечении 12 месяцев со дня постановки детей-сирот на централизованный учет в банке данных Департамента образования о детях, оставшихся без родителей. Этой мерой как бы предоставляется шанс найти ребенка российским приемным родителям. Далее, иностранец (скажем, американец) обращается в местный орган управления образованием с просьбой о подборе ребенка. Местные власти предоставляют американцам информацию о детях, состоящих на учете более 12 месяцев и готовых к усыновлению.

После определения конкретного ребенка, подлежащего усыновлению, американцы подают заявление в суд по месту жительства ребенка. К заявлению прилагается целый ряд документов. Это и заключение американского социального агентства об условиях жизни приемных родителей, и заключение медиков о состоянии их здоровья, свидетельства о рождении, документы о доходах (например, справка с места работы с указанием годового дохода), справка из полиции о том, что приемные родители не совершали уголовных правонарушений, а также некоторые другие документы.

– Какова роль американского консульства в этом процессе?

По российским законам, американец должен также представить в суд разрешение Службы гражданства и иммиграции США на въезд и постоянное жительство усыновляемого ребенка. Как правило, американское посольство берется предоставить письменное подтверждение тому, что предварительное заявление родителей на въезд ребенка было утверждено иммиграционной службой, и что виза будет выдана консульскими работниками, как только все прочие условия американского законодательства об усыновлении и иммиграции будут удовлетворены. Такое письмо вполне отвечает требованиям российских законов.

– Что происходит в российском суде?

Прежде всего, в суд подаются следующие бумаги на ребенка: документ о том, что он был зарегистрирован в базе данных Департамента образования; подтверждение, что усыновление ребенка будет отвечать его жизненным интересам; свидетельство о рождении ребенка; медицинская справка о здоровье и физическом развитии; заявление от биологических родителей ребенка об их согласии на усыновление, а также письменное согласие на передачу ребенка директора детского дома, где ребенок находился. Когда все указанные бумаги будут представлены суду, то в течение последующих 50 дней назначается слушание. В день слушания выносится также само решение, которое вступает в силу через 10 дней после этого. Затем новые родители могут получить свидетельство об усыновлении, и на основании его новое свидетельство о рождении ребенка, в котором указывается имя, данное ему приемными родителями, а также их собственные имена.

– Требуют ли документы их перевода?

Все документы, которыми оперируют в ходе процесса усыновления, требуют перевода, будь то документы, представляемые в российский суд, или бумаги, подаваемые в американское посольство. Требования к переводу существуют особые, и интересующиеся могут узнать о них отдельно.

– Какое американское представительство выдает иммиграционную визу на усыновленного ребенка?

Как известно, в России действуют консульства – в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Екатеринбурге, однако иммиграционными визами по случаю усыновления занимается лишь посольство в Москве.

КАК ПОМЕНЯТЬ ФАМИЛИЮ?

Некоторые из нас в течение жизни пользовались разными именами или фамилиями, причем даже официально меняли их неоднократно. Причины для изменения имени или фамилии могут быть разные, например, вы выходите замуж или, наоборот, разводитесь, либо вам попросту не нравится присвоенное имя, и вам хотелось бы изменить его на более приемлемое. Какова бы ни была причина изменения имени или фамилии, сделать это достаточно легко.

– Я собираюсь замуж. Обязана ли я принимать фамилию мужа?

Нет. Когда вы вступаете в брак, то вправе оставить за собой свою фамилию, взять фамилию мужа или принять совершенно новую фамилию. Более того, ваш муж также имеет право воспользоваться вашей фамилией, если ему она больше нравится. Главное, вступая в брак, продумать, какая фамилия устраивает вас более всего. Это поможет сэкономить время в будущем и избавиться от ненужных хлопот об очередном изменении фамилии.

– Могут ли оба супруга поменять фамилию на двойную, состоящую из их собственных фамилий?

Вполне. Многим это даже нравится. Например, Эллен Берман и Джек Гендлер могут принять общую фамилию Берман-Гендлер. Некоторым также нравится брать новую фамилию, состоящую из элементов фамилий мужа и жены. Например, те же супруги могут придумать для себя новую фамилию Берген. Кроме того, как указывалось выше, супруги могут избрать совершенно новую фамилию, просто потому, что она им больше нравится, например, Джордан или Клинтон.

– Предположим, что мне захотелось избрать фамилию мужа. Что я должна для этого сделать?

Новая фамилия будет занесена в свидетельство о браке, которое вы получите после бракосочетания. После этого, просто начинайте использовать свою новую фамилию. Внесите ее во все документы, удостоверяющие личность, в банковские счета и прочие необходимые бумаги. Чтобы поменять фамилию на некоторых документах – таких, как карточка социального страхования, вам придется представить в Администрацию социального обеспечения копию свидетельства о браке.

– Я взяла фамилию мужа, вступая в брак, но сейчас мы разводимся, и я хотела бы вернуть себе девичью фамилию. Как это сделать?

В большинстве штатов достаточно попросить судью, утверждающего ваш развод, занести в решение также информацию об изменении фамилии – точнее, о восстановлении старой, девичьей фамилии. Если в судебное решение о разводе включена эта информация, то больше не надо ни о чем заботиться: вам официально вернули прежнюю фамилию. Копии судебного решения достаточно, чтобы объяснить изменение фамилии для всех документов. Если же изменение фамилии не значится в решении суда, то все равно вы вправе начинать пользоваться своим именем до замужества, и, по закону большинства штатов, это вполне допустимая практика. Лишь в немногих штатах действуют более строгие законы, требующие официального ходатайства в суд об изменении фамилии.

– Могу ли я после развода изменить также фамилии своих детей?

До последнего времени считалось, что у отца остается право сохранить свою фамилию за детьми, до тех пор, пока он активно выполняет свои функции родителя. В настоящее время, однако, подход к этому вопросу изменился. Ныне в судебном порядке можно присвоить детям фамилию жены, если суд сочтет, что это в интересах ребенка. Принимая решение, суд учтет ряд факторов, например, как долго дети носили фамилию отца, насколько близки отношения между детьми и отцом, состоит ли мать в новом браке и т. д. В конечном итоге, решение полностью покоится на совести и опыте судьи, который определит, какая фамилия больше отвечает интересам самого ребенка. Однако изменение фамилии ребенка никоим образом не отразится на правах родителя или детей – ни на его праве посещать ребенка, ни на их правах наследования или алиментах. Эти права подлежат изменениям лишь в результате отдельного и самостоятельного решения суда.

– Мне не нравится моя фамилия от рождения. Могу ли поменять ее на ту, которая мне больше нравится?

Да, но сделать это, как указывалось, предстоит через суд. Существуют, однако, некоторые ограничения. Так, вы не можете взять фамилию с целью исполнения незаконных намерений (например, чтобы избежать оплаты по денежным задолженностям). Вы также не можете взять фамилию, принадлежащую какой-либо известной личности, с целью поживиться чужой славой. Вы не имеете права брать фамилию, вводящую в заблуждение (например, цифру «Десять»). Нельзя также использовать в качестве имени расовые или иные ругательства или оскорбления. В остальном вы вправе выбрать себе фамилию на свой вкус.

Недвижимость

ПРОБЛЕМА С ЖИЛЬЕМ: СНИМАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?

Вам, возможно, надоело менять квартиры и платить все более и более высокие цены за аренду. Или, возможно, дом, в котором вы снимаете квартиру, не содержится в надлежащих условиях. Или вы сомневаетесь, разрешит ли домовладелец встроить книжный шкаф в прихожей. Любая из этих причин может заставить вас обратиться к брокеру по продаже недвижимости с просьбой подыскать подходящий вариант для покупки. Но принесет ли покупка финансовую защищенность? Не омрачит ли она ваше дальнейшее существование? Наконец, если покупать, то какую сумму вы в состоянии осилить?

– Насколько покупка дома зависит от времени, в течение которого вы намерены в нем проживать?

С финансовой точки зрения, не имеет смысла покупать дом или квартиру, если вы не планируете прожить там три, а лучше – пять лет, поскольку приобретение и последующая продажа влекут за собой немалые расходы (получение банковской ссуды, инспекция недвижимости, сам переезд, комиссионные брокеру, страховка и пр.). Для того чтобы эти расходы окупились, стоимость жилья должна вырасти за время владения как минимум на 15%. Соответственно, оправдать расходы можно лишь в условиях покупки на рынке, где цены невысоки, и продажи в период, когда стоимость недвижимости существенно подскочила. В противном случае лишь потеряете часть денег.

– А если не жить, допустим, в купленном доме, а сдавать его жильцам?

Некоторые предпочитают сдавать в аренду жилую площадь – например, когда обстоятельства вынуждают владельца поменять местожительство. Следует иметь в виду, однако, что, несмотря на очевидную финансовую выгоду, это связано с определенными сложностями, вытекающими из обязательств в отношениях между владельцем и съемщиком. Например, как найти управу на арендатора, если он не платит за аренду или беспокоит соседей громкой музыкой в ночное время? Кроме того, вам предстоит изыскать средства, чтобы, сохранив за собой прежний дом, купить другой в новом месте.

– Мы немного отклонились от темы. Так что же все-таки делать – покупать или продолжать снимать квартиру или дом? Каковы преимущества арендуемой жилплощади по сравнению с собственной?

Преимущества связаны, прежде всего, с расходами: если аренда относительно недорога (например, в доме с контролируемой квартплатой), и вы в состоянии откладывать как минимум 10% в месяц от заработка, то ситуация вполне удовлетворительна – можно забыть о покупке и связанных с этим расходах и обязательствах. Кроме того, съемщик не обязан заботиться о состоянии недвижимости – это дело хозяина. Ну, и если надоело жить в одном районе, можете перебраться в другой без особых проблем, связанных с куплей-продажей. Наконец, покупка дома обойдется в сумму, которую, возможно, целесообразнее вложить в более прибыльное предприятие, нежели недвижимость.

– И все-таки, что дороже в конечном итоге – аренда жилья или покупка?

Важный момент в финансовых сравнениях – это стоимость купленной недвижимости. Некоторые полагают, что владеть недвижимостью дороже, чем снимать. На самом деле, в конечном счете покупка обходится дешевле, чем аренда, поскольку ежемесячные выплаты при покупке жилья могут быть не выше, а ниже арендной платы.

– Каковы другие факторы в этом сравнении?

Немаловажный фактор в этих расчетах – инфляция. При аренде, даже в домах с контролируемой квартплатой, последняя с годами существенно повышается, тогда как выплаты по займу под куплю остаются прежними, несмотря на инфляцию. Кроме того, деньги, уплаченные по займу в счет владения недвижимостью, увеличивают ваше собственное имущественное состояние – после всех выплат по займу недвижимость полностью переходит в ваше владение. Однако, как говорилось выше, преимущество владения над пользованием жильем растет с годами, и оно может не реализоваться, если вы не намерены долго жить в купленном месте. Не следует забывать о том, что в первые годы после покупки основная часть выплат приходится на процент по займу, а не на саму стоимость недвижимости, которая и составляет часть вашего будущего состояния. Но фактор в пользу аренды жилья – налоги, которые, хотя и списываются при покупке, тем не менее, растут с годами.

ЕСЛИ ВЫ ПОКУПАЕТЕ ИЛИ ПРОДАЕТЕ ДОМ…

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Или вы, наоборот, намерены продать недвижимость. Какие правовые трудности приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

– Что, с правовой точки зрения, происходит при покупке или продаже недвижимости?

Юридические аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ею покупателю. Покупатель получает от продавца документ, в котором записано право первого на владение собственностью. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму. Этой простой, на первый взгляд, операции, тем не менее, предшествуют несколько моментов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

– Что это за предварительные шаги?

Еще до формальной передачи недвижимого имущества стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, возможно, также должен позаботиться о займе у финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы, разумеется, в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму из собственного кармана. Кроме того, покупателю необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если оказывается, что, с правовой точки зрения, все в порядке, то, в конце концов, происходит завершение сделки при одновременной передаче имущества и оплаты в обмен на нее. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы. Например, покупатель или продавец может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями документа о передаче. В таком случае сделка может не состояться.

– В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?

Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности сторон. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры. Но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.

– Если вы – покупатель, то что следует предусмотреть в тексте контракта?

Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах, которые упоминались выше. Многие штаты на сегодняшний день имеют законы, обязывающие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки? Существуют ли проекты перестройки данного района? Каково финансовое состояние кооператива, в котором вы намерены приобрести квартиру? Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ответы на эти и другие вопросы следует узнать до, а не после того как подписан контракт. Понятно, правда, что некоторую информацию, например, результаты инспекции, удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

– Если вы – продавец, то о чем следует позаботиться?

Оговорите в контракте, что вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта. Например, вы можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, в контракте подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны вами в соответствии с тем, насколько вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, убедитесь, чтобы все зависящие от покупателя условия – такие, как финансовый кредит и осмотр помещения – были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а в последний день он сообщает вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что вы даром потратили два месяца на ожидание.

– Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?

Юридическая помощь в сделках с недвижимостью может понадобиться в различных целях: чтобы подготовить или проверить текст контракта, разрешить вопросы, поднятые во встречном предложении другой стороны, дать совет о том, как лучше удовлетворить требованиям кредитора, представлять интересы кредитора при финансировании сделки или оформить запись сделки в местном бюро регистрации недвижимости.

В СОСТОЯНИИ ЛИ ВЫ «ОСИЛИТЬ» ПОКУПКУ ДОМА?

Кто покупал недвижимость, тот знаком с тем, насколько важно правильно взвесить свои финансовые возможности с конечными затратами на приобретение дома (или квартиры). Очень важно определить, в состоянии ли вы будете платить по будущим счетам кредиторов и найти приемлемые финансовые ресурсы для покупки (мы уже не говорим о том, что дорого может обойтись сам заведомо неправильный выбор, например, приобретение старого дома в сомнительном состоянии, без внимательной инспекции). Как оценить финансовые реалии, связанные с покупкой дома?

– Как определить стоимость дома, которую покупатель в состоянии оплатить?

Надо исходить из общего годового дохода покупателя. Как правило, покупатель в состоянии оплатить стоимость дома, в три раза превышающую его годовой доход, при условии, что он внесет 20 процентов стоимости, а остальное составит банковский кредит, и что у покупателя небольшие прочие задолженности, например, за машину или обучение. Более того, если иных долгов вовсе нет, то вам, возможно, даже по карману купить дом стоимостью в 4—5 раз превышающей сумму вашего годового дохода.

– Есть ли какой-либо общепринятый арифметический расчет в этом деле?

Возьмите месячную выплату кредитору, включая основной баланс и проценты, и прибавьте к ней половину вашего годового счета по страховке на недвижимость и налоговой ставке. После этого сравните полученную цифру с вашим месячным доходом. Если все выплаты за дом не превышают трети вашего дохода, то вы вполне осилите покупку дома. Следует также иметь в виду, что кредиторы – такие, как банки, дающие ссуды на покупку дома, предпочитают, чтобы это соотношение составляло 28—38 процентов в зависимости от цифры первого взноса, процентной ставки, кредитной истории покупателя, других задолженностей и ряда прочих факторов. Кстати, банк или иной институционный кредитор обычно заранее уведомляет заявителей о своих требованиях в получении кредита, и поэтому узнать о них несложно.

– Как поступать тем покупателям, которые не в состоянии уплатить 20 процентов в качестве первого взноса?

Меньший взнос повысит сумму ежемесячных выплат, а чтобы кредитор согласился на это, нужно иметь достаточно высокий доход. Но если у вас незапятнанная кредитная история, то вполне реально добиться от продавца и банка-кредитора согласия на 10-процентный первый взнос. Правда, следует иметь в виду, что вам, возможно, придется платить более высокий процент. Кроме того, не исключено, что кредитор вынудит вас приобрести страховку на случай, если вы по финансовой несостоятельности прекратите выплаты и если, в связи с этим, кредитор получит от продажи вашего бывшего дома меньше суммы вашего долга.

– Какие организации обычно предлагают займы под покупку дома?

Кроме обычных коммерческих банков, это также кредитные союзы, сберегательные ассоциации, страховые компании и специальные залоговые банки. Некоторые кредиторы известны по всей стране, иные действуют лишь в данном географическом регионе или специализируются на данном виде кредита. Что касается процентных ставок, которые они предлагают, то о них можно узнать из газет или рекламы. Поскольку правила предоставления кредита стандартизированы и контролируются государством, то даже самый непросвещенный покупатель сможет увидеть разницу в предлагаемых процентных ставках и найти приемлемую для себя. Кроме того, можно обратиться к брокеру, который находит покупателю подходящего или согласного кредитора и который получает свои комиссионные не от покупателя, а от кредитора. Также не исключено, что вы сможете получить кредит от федерального ведомства или агентства штата. В таких случаях обычно и сумма первого взноса меньше, и процентная ставка ниже. Наконец, существуют частные (вневедомственные) кредиторы – это могут быть родственники, друзья или даже сам продавец дома. Покупка дома с участием частных кредиторов обычно сопряжена с наименьшими дополнительными затратами.

– Какие бывают процентные ставки?

Они бывают фиксированными («плавающими») и переменными. В первом случае процент сохраняется без изменения на весь период кредита, например, 8 процентов на период в 15, 20 или 30 лет. Во втором случае процентная ставка колеблется в зависимости от экономических условий. Когда перед покупателем встает вопрос о том, какую из предлагаемых ставок избрать, каждый решает его по-своему. Люди более осторожные изберут постоянный процент, даже если на момент покупки плавающая ставка была ниже постоянной. Другие же, более склонные к риску, могут согласиться на меняющийся процент, который, кстати, также не бесконтролен, поскольку существует предел на максимально допустимый процент, на то, как часто в течение года и всего периода кредита ставка может меняться. Существуют также гибридные варианты ставок, когда фиксированная ставка становится переменной через определенный период времени.

– Как сэкономить на покупке дома?

Понятно, что каждый мечтает приобрести хороший дом за весьма скромную цену. Чтобы добиться этого, следует внимательно изучить рынок, осознать собственные возможности и, при необходимости, быть готовым умерить амбиции в плане размеров дома или иных условий покупки. Например, пусть дом будет дороже, но зато в отличном состоянии, или, наоборот, пусть он будет меньше по размерам, но зато легко перестраиваем с минимальными затратами. Кроме того, дома на продаже кредиторами должников или при распределении наследства обычно продаются дешевле, чем на обычном рынке. Некоторым также советуют покупать дома в складчину, особенно если это делать с целью инвестиции. При этом, однако, не следует брать в компаньоны родственников. Можно также отыграть некоторые затраты на дом, сдав в аренду комнату или две. Если же вы не в состоянии платить по кредитному залогу, попытайтесь сдать весь дом в аренду, сохранив за собой право владения. Наконец, имейте в виду, что дом в несколько этажей можно потом выгоднее продать, нежели одноэтажный.

ЧТО КУПИТЬ: КООПЕРАТИВ ИЛИ КОНДОМИНИУМ?

На скопленные деньги вы собрались купить недвижимость, тем более что на данный момент цены на недвижимость относительно невысоки, а банки предлагают займы под выгодный для покупателя процент. Вы привыкли жить в городе, и вас не прельщает жизнь в собственном доме за городом. Зато идея приобретения квартиры для вас весьма привлекательна, особенно когда цены на аренду непомерно возросли. Но как решить, что лучше и выгоднее, кооперативная квартира или кондоминиум?

– В чем разница между кооперативом и кондоминиумом?

В кооперативном доме вся площадь принадлежит корпорации. От имени корпорации ведутся все дела, и осуществляются сделки по покупке и продаже. Хозяева кооперативных квартир по существу владеют не самими квартирами, а определенным количеством акций в данной корпорации, которая, со своей стороны, владеет домом. Следует иметь в виду, что управляет домом и его хозяйством выборное правление кооператива, в которое входят несколько директоров. Эти члены правления являются акционерами (пайщиками) корпорации, и обычно сами проживают в данном доме. Правление уполномочено устанавливать правила приобретения кооперативных квартир, содержания помещений, порядка и условий вторичной аренды квартир, а также других аспектов деятельности кооператива.

В отличие от ситуации с кооперативом, члены кондоминиума являются полноправными владельцами собственных квартир. Иными словами, при приобретении кондоминиума вы вступаете в полное и исключительное владение своей жилплощадью. В доме-кондоминиуме также действует ассоциация владельцев и ее правление, состоящее из избранных владельцев квартир. Правление кондоминиума вправе принимать решения лишь в отношении совместных помещений в доме, но не самих квартир, и в связи с этим наделено меньшими полномочиями, нежели правление кооператива.

– Имеются ли какие-либо иные различия между этими двумя формами собственности?

Банки или другие кредитные организации, предлагающие взаймы под приобретение недвижимости, несколько более склонны предложить деньги под покупку кондоминиума, нежели кооператива, поскольку заем в случае кондоминиума обеспечивается реальной недвижимой площадью, а не корпоративными акциями, а также поскольку в кооперативах обычно действуют менее привлекательные для банков строгие уставы и финансовые правила. Еще одно различие между кооперативами и кондоминиумами – это порядок оплаты. Владельцы кооператива платят налоги на собственность ежемесячными взносами за квартиру на имя корпорации, тогда как владельцы кондоминиума платят налоги напрямую местным властям.

– Может ли правление кооператива отклонить кандидатуру предполагаемого покупателя?

Вполне. Правление вправе это сделать по ряду причин. Например, по финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа предполагаемых жильцов (у вас в семье всего два человека, а приобретаемая квартира включает четыре спальни), или из-за характера использования квартиры (вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично). Следует отметить, что, если правление откажется принять вас в кооператив, например, из-за того, что вы не смогли продемонстрировать, что в состоянии платить ежемесячные взносы, то вам обычно возвращается задаток, внесенный при подписании контракта на продажу квартиры. Вместе с тем, правление кооператива не имеет права произвольно отклонить кандидатуру в нарушение федеральных антидискриминационных законов, т.е. по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи. В некоторых штатах также действуют законы против дискриминации на основании возраста и сексуальной ориентации. Если вы уверены, что в отношении вас правление совершило дискриминационный поступок, вы можете подать в суд. И если вам удастся доказать свою правоту, вы можете получить компенсацию за нанесенный ущерб и расходы на адвоката.

– Нужно ли согласие правления в случае, если вы решили отремонтировать квартиру?

Владея кооперативной квартирой, вы обязаны придерживаться соглашения, подписанного вами при вступлении в кооператив и обязывающего вас следовать правилам и инструкциям, издаваемым правлением. Вы вправе менять интерьер квартиры по собственному желанию. Однако правление, скорее всего, потребует, чтобы вы предварительно представили ему на одобрение план ремонта, если речь идет о коренной перепланировке квартиры. При владении кондоминиумом вы также должны руководствоваться правилами ассоциации владельцев и поэтому при изменении планировки квартиры вам также понадобится разрешение ассоциации.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМАХ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ?

Если вы собираетесь покупать дом, кооператив, кондоминиум или иную недвижимость, вы, по-видимому, столкнетесь с вопросом о том, где добыть деньги, необходимые для оплаты полной стоимости покупки. Ответ на этот вопрос простой – взять в долг. Однако само выполнение этой задачи гораздо сложнее.